Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, ban hành ngày 18/8/2026 và có hiệu lực từ ngày 15/10/2026 với nhiều hướng dẫn quan trọng về giải quyết tranh chấp đặt cọc. Với thị trường nhà đất, Nghị quyết này có tác động trực tiếp vì phần lớn giao dịch đặt cọc hiện nay liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Đặt cọc có thể lập riêng hoặc ghi trong hợp đồng
Theo Điều 2 của Nghị quyết, thỏa thuận đặt cọc là giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự. Thỏa thuận này có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc là một điều khoản trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.
Quy định này phù hợp với thực tế thị trường, nơi nhiều giao dịch nhà đất không lập hợp đồng đặt cọc riêng mà chỉ ghi nhận trong giấy nhận tiền, giấy thỏa thuận mua bán hoặc điều khoản trong hợp đồng dự kiến. Tuy nhiên, dù thể hiện dưới hình thức nào, nội dung đặt cọc vẫn phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
Hợp đồng chính không ký được, đặt cọc chưa chắc vô hiệu
Theo Điều 3 Nghị quyết nêu rõ, thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mà nội dung không rõ ràng, dẫn đến hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện, thì thỏa thuận đặt cọc vẫn có thể có hiệu lực nếu đáp ứng điều kiện của Bộ luật Dân sự.
Ví dụ các bên đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không rõ về kích thước, giá chuyển nhượng, dẫn đến một bên từ chối giao kết hợp đồng và yêu cầu tòa tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Trong trường hợp này, tòa án không mặc nhiên tuyên vô hiệu, mà phải xem xét thỏa thuận đặt cọc có đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 Bộ luật Dân sự hay không.
Điều này rất quan trọng với người mua nhà đất. Nếu giấy đặt cọc ghi sơ sài, thiếu thông tin về thửa đất, giá bán, thời hạn ký hợp đồng, nghĩa vụ ra sổ hoặc điều kiện chuyển nhượng, tranh chấp khi phát sinh sẽ phức tạp hơn nhiều.
Đặt cọc khi bên bán chưa đứng tên sổ đỏ: xử lý thế nào?
Điều 3 Nghị quyết cũng đề cập trường hợp tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng chính nếu được giao kết có thể bị vô hiệu.
Ví dụ, các bên đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất chưa đứng tên bên nhận cọc, đồng thời có thỏa thuận về thời hạn để bên nhận cọc được cấp giấy chứng nhận nhằm chuyển nhượng cho bên đặt cọc.
Nếu hết thời hạn mà bên nhận cọc không được cấp giấy chứng nhận và không thể chuyển nhượng, bên nhận cọc có thể yêu cầu tòa tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu với lý do hợp đồng chuyển nhượng sẽ vô hiệu nếu được ký. Tuy nhiên, Nghị quyết hướng dẫn rằng hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng đủ điều kiện theo Điều 117 Bộ luật Dân sự.
Nói cách khác, việc bên bán chưa có sổ đỏ không tự động làm thỏa thuận đặt cọc vô hiệu. Vấn đề cốt lõi là các bên đã thỏa thuận gì, điều kiện pháp lý ra sao và bên nào không thực hiện đúng cam kết.
Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
(i) Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
(ii) Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Tài sản đặt cọc không chỉ là tiền
Theo Điều 5, tài sản đặt cọc có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác như cổ phiếu, trái phiếu, tài sản số. Điều kiện là tài sản đó không bị cấm hoặc hạn chế giao dịch, có thể giao cho bên nhận cọc nắm giữ và xác định được giá trị bằng một khoản tiền nhất định tại thời điểm đặt cọc.
Điều 5 cũng nêu rõ giá trị tài sản đặt cọc có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Đây là điểm đáng chú ý trong bất động sản, bởi nhiều giao dịch có khoản cọc rất lớn, đôi khi chiếm tỷ lệ đáng kể so với giá trị căn nhà hoặc thửa đất.
Không thỏa thuận phạt cọc: Bên vi phạm vẫn phải chịu hậu quả
Điều 6 quy định cách xử lý vi phạm thỏa thuận đặt cọc. Nếu các bên không có thỏa thuận về phạt cọc, việc xử lý được xác định như sau: nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc, bên nhận cọc còn phải trả thêm cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Ngược lại, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
Đây là nguyên tắc quen thuộc trong giao dịch nhà đất nhưng nay được hướng dẫn rõ hơn, giúp tòa án có căn cứ thống nhất khi giải quyết tranh chấp.
Phạt cọc quá cao có thể bị tòa án điều chỉnh
Một điểm mới đáng chú ý tại Điều 6 là trường hợp các bên thỏa thuận mức tiền phạt cọc vượt quá giá trị của hợp đồng được bảo đảm. Khi đó, tòa án có thể xem xét, quyết định mức tiền phạt cọc không vượt quá giá trị của hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
Quy định này có ý nghĩa lớn với thị trường bất động sản, nơi không ít giao dịch đặt ra mức phạt cọc rất cao để gây sức ép cho bên còn lại. Nghị quyết cho thấy thỏa thuận phạt cọc không phải lúc nào cũng được chấp nhận tuyệt đối, nhất là khi mức phạt vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm.
Chậm thủ tục do cơ quan nhà nước: Không nhất thiết bị phạt cọc
Điều 6 cũng đưa ra ví dụ rất thực tế: các bên đặt cọc mua bán nhà ở, thỏa thuận trong thời hạn 3 tháng bên nhận cọc phải hoàn tất thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Nếu hết thời hạn 3 tháng, bên nhận cọc chưa được cấp giấy chứng nhận do nguyên nhân từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, dù đã nộp hồ sơ đúng quy định, thì đây được xác định là trở ngại khách quan và bên nhận cọc không phải chịu phạt cọc.
Quy định này đặc biệt quan trọng vì nhiều giao dịch nhà đất bị chậm không phải do bên bán cố tình vi phạm, mà do thủ tục hành chính, hồ sơ cấp giấy chứng nhận hoặc quá trình xử lý của cơ quan nhà nước kéo dài.
Tiền đặt cọc có thể tính lãi, tiền phạt cọc thì không
Theo khoản 4 Điều 6, tòa án có thể chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền đặt cọc theo Điều 357 Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, tòa án không chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền phạt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.
Nghĩa vụ trả lãi đối với khoản tiền đặt cọc được tính từ ngày tiếp theo liền kề ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc. Đây là chi tiết người mua và người bán cần lưu ý khi thỏa thuận điều khoản hoàn trả cọc.
Tranh chấp đặt cọc nhà đất giải quyết ở đâu?
Điều 7 hướng dẫn thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong một số trường hợp cụ thể.
Đối với vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng có đối tượng là bất động sản, nếu nơi cư trú, làm việc của bị đơn, nguyên đơn và nơi có bất động sản khác nhau, thẩm quyền theo lãnh thổ được xác định theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Riêng với hợp đồng đặt cọc đã được công chứng, nếu các bên chỉ yêu cầu tòa tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu do vi phạm pháp luật về công chứng, tòa án có thẩm quyền là nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Nhưng nếu vừa tranh chấp hợp đồng đặt cọc, vừa yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, thẩm quyền sẽ được xác định theo quy định chung tại Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Đòi lại tiền cọc không bị áp dụng thời hiệu khởi kiện
Điều 8 quy định tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu phạt cọc, yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hoặc yêu cầu khác về hợp đồng đặt cọc theo Điều 429 Bộ luật Dân sự.
Tuy nhiên, tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc theo khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự. Đây là điểm rất quan trọng với người mua nhà đất: yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc được nhìn nhận như yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, quyền tài sản, nên không bị ràng buộc bởi thời hiệu như các yêu cầu phạt cọc hoặc bồi thường.
Như vậy, theo quy định mới, đặt cọc nhà đất không còn là một bước “làm nhanh cho kịp giao dịch”. Người mua cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của bất động sản, đặc biệt là giấy chứng nhận, chủ sử dụng đất, quy hoạch, tình trạng thế chấp và điều kiện chuyển nhượng.
Người bán cần thận trọng khi nhận cọc nếu chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, chưa đứng tên sổ đỏ hoặc đang phụ thuộc vào thủ tục hành chính. Môi giới cũng cần tránh tư vấn qua loa, dùng mẫu giấy đặt cọc sơ sài hoặc cam kết thay các bên về những nội dung pháp lý chưa chắc chắn.
Một thỏa thuận đặt cọc an toàn nên ghi rõ: thông tin thửa đất hoặc căn nhà, giá chuyển nhượng, số tiền cọc, thời hạn ký hợp đồng công chứng, trách nhiệm hoàn thiện hồ sơ pháp lý, trường hợp được hoàn cọc, trường hợp mất cọc, mức phạt cọc, xử lý khi có trở ngại khách quan và cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Châu An