Chia địa bàn thành 2 khu vực để áp dụng
Theo quyết định của UBND tỉnh Tây Ninh, quy định mới áp dụng đối với đất ở, đất nông nghiệp, đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Đáng chú ý, tỉnh chia địa bàn thành 2 khu vực để quy định diện tích và kích thước thửa đất. Khu vực 1 gồm 14 phường và 20 xã, trong đó có các phường như Kiến Tường, Long An, Tân An, Tân Ninh, Bình Minh, Ninh Thạnh, Long Hoa, Hòa Thành, Trảng Bàng, An Tịnh, Gò Dầu, Gia Lộc cùng các xã Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc, Dương Minh Châu, Tân Châu, Tân Biên, Châu Thành, Bến Cầu…
Khu vực 2 gồm 62 xã còn lại trên địa bàn tỉnh Tây Ninh.
Việc phân chia này có ý nghĩa quan trọng bởi diện tích tối thiểu được tách thửa đất ở tại hai khu vực có sự khác nhau đáng kể. Người dân vì vậy cần xác định chính xác vị trí thửa đất trước khi thực hiện thủ tục.
Đất ở khu vực 1 có thể tách từ 36 m²
Theo quy định mới, thửa đất ở sau khi tách và thửa đất còn lại phải đáp ứng đồng thời yêu cầu về diện tích, chiều rộng, chiều sâu và khả năng tiếp giáp với đường giao thông.
Trường hợp thửa đất tiếp giáp đường giao thông công cộng có chỉ giới đường đỏ từ 19 m trở lên, diện tích tối thiểu tại khu vực 1 là 45 m², trong khi khu vực 2 là 100 m².
Nếu thửa đất tiếp giáp đường giao thông có chỉ giới đường đỏ dưới 19 m, diện tích tối thiểu tại khu vực 1 giảm còn 36 m², còn khu vực 2 là 80 m².
Đối với thửa đất tiếp giáp đường giao thông công cộng hoặc lối đi nhưng chưa có quy định về chỉ giới đường đỏ, diện tích tối thiểu được tách là 80 m² tại khu vực 1 và 100 m² tại khu vực 2.
Về kích thước, thửa đất tiếp giáp đường có chỉ giới đường đỏ từ 19 m trở lên phải có chiều rộng tối thiểu 5 m. Tại khu vực 1, chiều sâu tối thiểu là 5 m, còn khu vực 2 là 15 m.
Với đường có chỉ giới đường đỏ dưới 19 m, chiều rộng tối thiểu tại khu vực 1 là 4 m, chiều sâu tối thiểu 4 m; tại khu vực 2, chiều sâu tối thiểu là 15 m. Trường hợp đường hoặc lối đi chưa xác định chỉ giới đường đỏ, chiều sâu tối thiểu lần lượt là 15 m tại khu vực 1 và 20 m tại khu vực 2.
.png)
Không có đường công cộng vẫn có thể tách thửa trong một số trường hợp
Một điểm đáng chú ý là thửa đất ở không tiếp giáp đường giao thông công cộng vẫn có thể được xem xét tách thửa nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích làm lối đi hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.
Tuy nhiên, thửa đất phải có giấy chứng nhận với nguồn gốc là công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất cũng phải bảo đảm thửa đất mới và thửa đất còn lại cùng tiếp giáp lối đi, đáp ứng yêu cầu về kích thước và diện tích.
Trước khi tách thửa, chủ sử dụng đất phải cắm mốc, xác định ranh giới lối đi. Nếu sử dụng lối đi qua phần đất của người liền kề thì việc đồng ý phải được lập thành văn bản có chữ ký của người sử dụng đất liền kề.
Đối với trường hợp tách từ 10 thửa đất trở lên, lối đi hình thành phải có chiều rộng tối thiểu 3,5 m. Nếu tách dưới 10 thửa, chiều rộng lối đi tối thiểu là 1,5 m.
Đất nông nghiệp: tối thiểu 500-1.000 m²
Đối với đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu được tách thửa tại nhiều khu vực là 1.000 m². Mức diện tích này áp dụng đối với đất trồng lúa, đất rừng sản xuất, đất chăn nuôi tập trung và các loại đất nông nghiệp khác.
Riêng các loại đất nông nghiệp còn lại, diện tích tối thiểu được tách thửa là 500 m².
Quy định mới cũng đề cập trường hợp đất nông nghiệp nằm trong khu vực đã được phê duyệt quy hoạch là đất ở. Khi đó, việc tách thửa có thể gắn với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, nhưng thửa đất mới và thửa đất còn lại vẫn phải đáp ứng các điều kiện về vị trí, kích thước, diện tích theo quy định.
Đất khu công nghiệp phải rộng tối thiểu 2.000 m²
Đối với đất khu công nghiệp và cụm công nghiệp, thửa đất sau khi tách phải tiếp giáp đường giao thông, có chiều rộng tối thiểu 20 m, chiều sâu tối thiểu 50 m và diện tích tối thiểu 2.000 m².
Trường hợp nhà đầu tư thứ cấp đề nghị tách thửa gắn với chuyển quyền sử dụng đất, việc tách thửa chỉ được thực hiện sau khi cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đăng ký, cấp giấy chứng nhận đầu tư. Nhà đầu tư cũng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
Đối với đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, nếu khu đất đã có quy hoạch chi tiết xây dựng thì việc tách thửa phải tuân theo quy hoạch được duyệt. Nếu chưa có quy hoạch chi tiết, thửa đất phải có chiều rộng tối thiểu 10 m, chiều sâu tối thiểu 50 m và diện tích tối thiểu 1.000 m².
Một số trường hợp đặc biệt được tách dưới diện tích tối thiểu
Quyết định 139 cũng đưa ra cơ chế xử lý đối với một số trường hợp đặc biệt như hộ nghèo, hộ cận nghèo, người có hoàn cảnh khó khăn; trường hợp tách thửa để cha mẹ tặng cho con; thừa kế quyền sử dụng đất hoặc trường hợp người dân từng hiến đất, đồng ý thu hồi đất để làm công trình công cộng.
Trong các trường hợp này, thửa đất ở mới hình thành có thể được tách với diện tích tối thiểu 25 m², chiều rộng và chiều sâu tối thiểu 4 m. Tuy nhiên, mỗi trường hợp chỉ được xem xét, giải quyết tách thửa một lần.
UBND tỉnh Tây Ninh yêu cầu cơ quan quản lý đất đai kiểm soát chặt việc tách thửa, tránh lợi dụng quy định để tự chia nhỏ đất, hình thành khu dân cư tự phát khi chưa hoàn tất các thủ tục về đầu tư, đất đai, xây dựng và môi trường.
Quyết định 139/2026/QĐ-UBND được ban hành ngày 18/9/2026 và có hiệu lực từ 29/9/2026, thay thế Quyết định 49/2024/QĐ-UBND của tỉnh Tây Ninh và Quyết định 49/2024/QĐ-UBND của tỉnh Long An.
Đăng Thy