Trong những năm gần đây, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng rất mạnh. Riêng năm 2025, giá tăng hơn 30% và tăng trên 50% kể từ năm 2023, theo VinaCapital. Nguyên nhân chính xuất phát từ tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài, khi trong nhiều năm, nguồn cung nhà ở mới chỉ đáp ứng chưa tới một nửa nhu cầu thực tế.
Chu kỳ hiện tại khác biệt so với chu kỳ bất động sản điển hình
Điều này khiến chu kỳ hiện tại khác với một chu kỳ bất động sản thông thường. Thay vì giá và nguồn cung cùng tăng, giá đã tăng mạnh trước, trong khi nguồn cung bị “nén” suốt thời gian dài. Khi các nút thắt về pháp lý và quy hoạch dần được tháo gỡ, VinaCapital cho rằng giai đoạn 2026–2027 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung bất động sản, thay vì mở ra một chu kỳ tăng giá mới.
Nguồn cung tăng khiến giá có thể hạ nhiệt
Đây là lý do quan trọng đầu tiên khiến VinaCapital dự báo giá bất động sản sơ cấp có thể điều chỉnh giảm nhẹ trong năm 2026, sau khi tăng mạnh trong năm trước.
Việc điều chỉnh giá của các chủ đầu tư có thể không chỉ đến từ giảm giá bán trực tiếp, mà còn thông qua các cơ chế thanh toán linh hoạt và thuận lợi hơn cho người mua.
Theo VinaCapital, việc nguồn cung bất động sản dần được khơi thông có thể khiến giá sơ cấp điều chỉnh nhẹ trong năm 2026, sau giai đoạn tăng mạnh.
Lãi suất tăng làm suy yếu lực cầu đầu cơ
Dự báo giá bất động sản có thể giảm trong năm 2026 của VinaCapital dựa trên hai yếu tố chính: nguồn cung gia tăng khi các dự án mới được đưa ra thị trường và lãi suất cho vay mua nhà đã tăng khoảng 1 điểm phần trăm trong năm vừa qua.
Đến cuối năm 2025, lãi suất cho vay mua nhà đã lên khoảng 11% – mức đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ, nhưng vẫn nằm trong ngưỡng có thể chấp nhận đối với người mua nhà để ở.
Trên thực tế, nhiều nhà đầu cơ thường áp dụng một phép tính “nhanh” với ngưỡng lãi suất khoảng 1%/tháng (tương đương 12–13%/năm); khi vượt mốc này, nhà đầu tư có xu hướng do dự hơn trong các quyết định mua bất động sản với mục đích “lướt sóng”.
Tồn kho tăng ở mức vừa phải, tạo áp lực điều chỉnh giá
Báo cáo của VinaCapital cũng ghi nhận, mức tăng nhẹ của lãi suất đã góp phần khiến tồn kho bất động sản gia tăng ở mức vừa phải tại một số chủ đầu tư. Vào giữa năm 2025, hầu hết các đợt mở bán mới đều được tiêu thụ gần như ngay lập tức, chủ yếu nhờ lực cầu đầu cơ trong bối cảnh giá tăng nhanh.
Tuy nhiên, đến cuối năm, khi lãi suất vay mua nhà tăng lên khoảng 11%, nhu cầu đầu cơ hạ nhiệt, trong khi người mua để ở trở nên thận trọng hơn, khiến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại.
Các chủ đầu tư có sản phẩm định giá quá cao (trên 5.000 USD/m²), các dự án chất lượng thấp hoặc chưa có pháp lý, nguồn gốc sở hữu rõ ràng bắt đầu đối mặt với tình trạng giao dịch “đóng băng” và lượng tồn kho gia tăng. Điều này buộc một số chủ đầu tư phải đẩy hàng tồn ra thị trường vào cuối năm, đặc biệt tại các thành phố cấp 2.
Theo ước tính của đội ngũ bất động sản VinaCapital, khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây vẫn chưa được tiêu thụ. Mức tồn kho này không quá lớn, nhưng đủ để kéo mặt bằng giá về mức mà người mua cuối cùng sẵn sàng chấp nhận, hay còn gọi là “giá cân bằng thị trường”.
Chính sách tín dụng thận trọng có thể chỉ mang tính ngắn hạn
Gần đây, Chính phủ đã đưa ra các định hướng yêu cầu ngân hàng kiểm soát tăng trưởng tín dụng ở mức thận trọng hơn, đặc biệt với các khoản cho vay bất động sản. Tuy nhiên, theo VinaCapital, cách tiếp cận thận trọng này nhiều khả năng sẽ không kéo dài sang nửa cuối năm, bởi phát triển bất động sản vẫn là một trong ba động lực quan trọng để thúc đẩy tăng trưởng GDP.
Thị trường khó tăng giá mạnh
Dù dự báo giá sơ cấp có thể điều chỉnh nhẹ, VinaCapital không cho rằng thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ suy giảm sâu. Ngược lại, với đầu tư hạ tầng tiếp tục được đẩy mạnh và bất động sản vẫn đóng vai trò quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế, tổ chức này kỳ vọng tín dụng bất động sản có thể được nới lỏng trở lại vào cuối năm, qua đó hỗ trợ thị trường phục hồi, dù khó có khả năng xuất hiện một đợt tăng giá mạnh mới.
Anh Mai