Căn hộ, đất nền chuyển động ra sao trong quý đầu năm 2024?

Sau nửa năm ròng rã, chị Ngọc Bích, nhân viên kinh doanh tại một công ty thực phẩm quận Bình Thạnh mới mua được căn hộ có giá 2,6 tỷ đồng tại thành phố Thủ Đức, TP.HCM. Chị Bích cho biết ban đầu dự tính mua căn chung cư hai phòng ngủ, vị trí dọc theo tuyến Phạm Văn Đồng. Tuy nhiên khi tìm hiểu căn hộ 2 phòng ngủ tại các dự án quanh khu vực này giá đều trên 3,5 tỷ đồng.

Đi xa hơn theo trục đường này, chị Bích tìm đến một dự án căn hộ thuộc Dĩ An, Bình Dương nhưng giá căn 2 phòng ngủ cũng khoảng 2,6-2,8 tỷ đồng tùy diện tích.

“Vượt xa khả năng tài chính, lại di chuyển quá xa đến nơi làm của hai vợ chồng và trường học của con, chúng tôi đành tìm khu khác. Cuối cùng tôi chốt được căn này, đi đường vòng hơn một chút nhưng hợp túi tiền”, chị Bích cho hay.

Đã hơn chục năm làm việc tại TP.HCM, vợ chồng anh Tâm (38 tuổi, Tây Ninh) mong muốn mua một căn hộ chung cư để ở nhưng chưa thể thực hiện. Phần vì anh muốn mua nhà gần trung tâm cho thuận tiện việc đi làm, con cái đi học nhưng căn hộ đáp ứng được yêu cầu này kèm pháp lý đầy đủ giá lại quá cao.

Thời gian gần đây, khi lãi suất cho vay ngân hàng giảm, gia đình anh Tâm lại nhen nhóm dự định tìm mua nhà vì lo ngại “bỏ lỡ” cơ hội, giá nhà lại tăng.

Ghi nhận trên thực tế, nhiều dự án căn hộ chung cư ở TP.HCM đã lập mặt bằng mới. Không chỉ ở những dự án mới mà tại các chung cư đã đi vào sử dụng giá vẫn neo ở mức cao. Những dự án tầm giá 2-2,5 tỷ đồng cũng có nhưng khá xa trung tâm, hoặc dự án cũ thuộc phân khúc nhà bình dân với chất lượng không cao, vướng pháp lý, khó vay ngân hàng...

Trong một nghiên cứu mới đây, Savills Việt Nam cho biết nguồn cung nhà ở đang có đà giảm trên mọi phân khúc. Điều này là do ảnh hưởng của lãi suất tiền gửi cao, niềm tin của người tiêu dùng thấp và ách tắc thủ tục hành chính trong ngắn hạn.

“Nhìn chung, tính thanh khoản thấp và thị trường nhà ở sơ cấp bị tê liệt. Ở cả hai thành phố lớn, nhu cầu tự nhiên hàng năm là khoảng 50.000 ngôi nhà. Đây là kết quả của nhập cư, ra riêng ở những người trưởng thành và số người trung bình trong một nhà giảm. Con số này đã không được đáp ứng trong một thời gian, dẫn đến nhu cầu bị dồn nén”, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam phân tích.

Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, giai đoạn 2024-2026, lượng căn hộ giá 2-5 tỷ đồng ngày càng khan hiếm, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc 5-10 tỷ đồng/căn.

Chính vì vậy, người mua nhà tại TP.HCM có thể sẽ chuyển sang mua các sản phẩm ở những khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An với mức giá phải chăng hơn.

Theo báo cáo thị trường quý 1/2024 của CBRE Việt Nam, quý đầu năm nay TP.HCM chỉ có khoảng 500 căn hộ chung cư được chào bán ra thị trường, phần lớn vẫn là các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã chào bán từ năm 2023, trong đó chỉ có hơn 80 căn thuộc phân khúc cao cấp tại khu vực phía Nam thành phố.

Đây cũng là số lượng căn hộ chào bán thấp nhất trong một quý trong khoảng 15 năm trở lại đây tại TP.HCM và chỉ bằng khoảng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguồn cung mới hạn chế đã dẫn tới số lượng căn hộ tiêu thụ cũng thấp so với cùng kỳ năm ngoái cũng như so với quý trước. Cụ thể, tổng số căn hộ chung cư bán được trong quý 1/2024 tại thị trường TP.HCM khoảng hơn 600 căn, giảm 74% so với quý 4/2023 nhưng vẫn nhiều hơn so với số lượng căn hộ mới được chào bán trong quý.

Tỷ lệ hấp thụ của các dự án chào bán trong quý 1/2024 đạt khoảng 80%, nhờ vào mức giá không có nhiều sự điều chỉnh so với các giai đoạn mở bán trước hoặc mức giá được đánh giá là phù hợp với mặt bằng chung của khu vực.

Tại thời điểm cuối quý 1/2024, giá sơ cấp chung cư TP.HCM đạt mức 61 triệu đồng/m2, không thay đổi so với quý trước và giảm khoảng 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục duy trì các chính sách bán hàng cũng như chính sách thanh toán tương đối hấp dẫn để có thể tăng tính thanh khoản cho sản phẩm.

Năm nay, TP.HCM được dự báo chỉ có khoảng hơn 8.000 căn chung cư mở bán mới, giá sơ cấp chung cư tại TP.HCM dự kiến chỉ tăng khoảng 3% theo năm trong năm 2024. Đối với thị trường nhà thấp tầng xây sẵn tại TP.HCM, với nguồn cung tương lai hạn chế, chủ yếu tập trung tại khu vực phía Tây thành phố, giá bán thứ cấp cũng được dự đoán tăng 4% theo năm trong năm 2024.

Về phân khúc đất nền, báo cáo của  Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng “đột biến”, nhất là những lô đất đã tách thửa.

“Xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi săn đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao”, đơn vị này đánh giá.

Mức giá giao dịch thành công giảm từ 20-30% so với đỉnh sốt, nhưng đã đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá. So với quý 4/2023 giá đã tăng khoảng 5%. Tuy nhiên, thị trường cũng ghi nhận một số khu vực có hiện tượng “tăng giá vô căn cứ”. Cần hết sức lưu ý để tránh hình thành các cơn sốt “ảo”, gây nguy cơ mất an toàn, khi thị trường còn đang trong tiến trình hồi phục.

Trong báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý 1/2024, DKRA cho biết, phân khúc đất nền phía Nam đã có nhiều chuyển biến tích cực sau Tết âm lịch.

Ghi nhận trong quý 1/2024, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 18% so với thời điểm cuối năm 2023. Trong đó, Bình Dương chủ lực về nguồn cung và lượng tiêu thụ sơ cấp của quý với tỷ lệ đạt lần lượt là 32,2% và 44%. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với năm 2023. Mức giá phổ biến trong khoảng 14,5 – 23,5 triệu đồng/m2

Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp tăng khoảng 1% - 3% so với cuối năm. Trong đó, giao dịch tập trung ở nhóm sản phẩm, dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.

Theo ghi nhận, dù còn hạn chế nhưng thị trường nhà ở, đất nền gần đây đã có giao dịch trở lại. Điểm chung của các giao dịch thành công là bên bán chủ động giảm giá bán, chấp nhận thương lượng thêm với người mua.

Đây là một diễn biến phù hợp quy luật thị trường sau một chu kỳ tăng giá nóng. Đây cũng là giai đoạn người mua có ưu thế áp đảo so với người bán, đặc biệt đối với những người bán đã sử dụng đòn bẩy tài chính cao khi mua bất động sản.

Đánh giá bức tranh tổng quan trên thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM quý 1, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở của CBRE Việt Nam cho biết, thị trường quý 1 chưa thật sự có nhiều khả quan ở phía nguồn cung. Tuy nhiên dần xuất hiện các tín hiệu lạc quan hơn.

Cụ thể, nếu như thời điểm trước các chủ đầu tư dè chừng trong việc triển khai sản phẩm thì sau tháng Giêng âm lịch đến nay nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu chào bán sản phẩm kể cả dự án hiện hữu và dự án mới. Điều này cho thấy tín hiệu tích cực rằng thị trường quý 2 sẽ có nhiều chuyển biến tích cực hơn về nguồn cung.

Trả lời câu hỏi có nên mua nhà trong thời điểm này, ông Kiệt cho rằng, nếu chờ giảm giá bất động sản là rất khó, trừ trường hợp Chính phủ tập trung phát triển một phân khúc mới giá thấp thì sẽ kéo mặt bằng giá đi xuống.

“10 năm trở lại đây, tôi chưa bao giờ thấy giá nhà giảm. Trừ trường hợp giá giảm trên thị trường thứ cấp do nhà đầu tư cắt lỗ nhưng không kéo dài và không đại diện cho toàn thị trường”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Vị này khẳng định, giá nhà chắc chắn sẽ tăng tiếp trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm. Khi Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào năm 2025 sẽ có nhiều thay đổi trong bảng giá đất, tiền sử dụng đất, đồng nghĩa chi phí phát triển dự án của các chủ đầu tư sẽ tăng lên. Vì vậy, để doanh nghiệp điều chỉnh giảm giá bất động sản là rất khó.

“Nếu có nhu cầu và có khả năng, tôi nghĩ đây là thời điểm tốt nhất để mua nhà. Dễ lựa chọn sản phẩm, tận dụng được chính sách bán hàng tốt từ chủ đầu tư hoặc bên bán. Nếu tiếp tục e dè hay chờ đợi rất có thể người mua phải đối diện với việc mặt mằng giá sẽ tăng lên”, ông Kiệt nói.

Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở của CBRE Việt Nam chia sẻ thêm, trong các kênh đầu tư hiện nay, nhiều nhà đầu tư đánh giá bất động sản vẫn là kênh an toàn và ổn định. Thời điểm hiện nay, chủ đầu tư phát triển dự án bài bản hơn, chính sách bán hàng cũng có nhiều ưu đãi, pháp lý các dự án đang “vướng” cũng dần được tháo gỡ. Từ đó nhà đầu tư có thể đón nhận tín hiệu thị trường bất động sản có dấu hiệu chuyển mình

Thêm vào đó, năm 2024 là năm tiền để trước khi các luật mới được áp dụng, trong bối cảnh này sẽ có những nhà đầu tư tìm kiếm nơi để “bỏ vốn” trước khi thị trường có những biến động. Đó là lý do thời gian gần đây không chỉ nhà đầu tư trong nước mà còn có cả nhà đầu tư nước ngoài đã có sự quan tâm trở lại đối với thị trường bất động sản.  

Diệu Trang