Tái cấu trúc đô thị và quy định siết chặt vùng lõi
Báo cáo MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield phân tích các hoạt động kinh tế và bất động sản thương mại tại thị trường Hà Nội cho thấy, nguồn cung mở bán mới hiện nay tập trung hầu hết ở khu vực ngoài trung tâm. Cụ thể, có tới 44% nguồn cung mới nằm tại khu vực rìa trung tâm và 48% nằm hẳn ở các huyện ngoại thành.
Làn sóng "ly tâm" này không diễn ra ngẫu nhiên mà chịu sự chi phối trực tiếp từ định hướng quy hoạch vĩ mô. Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc toàn diện không gian đô thị theo mô hình đa trung tâm, hạn chế xây dựng công trình cao tầng và mở rộng các dự án nhà ở trong khu vực nội đô.
Cụ thể, theo định hướng tại Quyết định 1668/QĐ-TTg phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội cùng các Nghị quyết của HĐND TP Hà Nội, thành phố chủ trương kiểm soát chặt chẽ việc gia tăng dân số, hạn chế phát triển nhà chung cư cao tầng mới tại khu vực trung tâm. Chính rào cản kỹ thuật và quy hoạch này đã định hình lại toàn bộ cơ cấu nguồn cung của thị trường hiện tại.
Quỹ đất lõi trung tâm khan hiếm
Việc các dự án mới buộc phải dịch chuyển ra các cực đô thị vệ tinh làm nổi bật một thực tế: quỹ đất để phát triển dự án tại lõi trung tâm lịch sử gần như không còn. Bên cạnh rào cản cấp phép, chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng tại nội đô ở mức cao khiến rổ hàng mới thưa dần.
Khi nguồn cung bị khóa bằng quy hoạch, thị trường đó mất khả năng tự điều tiết bằng lượng. Nó không giãn ra khi nhu cầu tăng, và cũng không phình thêm khi nhu cầu giảm. Hệ quả là biên độ dao động hẹp hơn so với những khu vực nơi nguồn cung còn co giãn được. Đặc tính này đã được kiểm chứng qua dữ liệu tại các thị trường trải qua trọn vẹn một chu kỳ giảm. Số liệu giao dịch công chứng do Notaires du Grand Paris công bố tháng 10/2026 là minh chứng rõ nét: giá căn hộ nội đô Paris chỉ giảm 0,5% (thấp hơn mức 1,4% của vành đai xa), bởi người bán thà chấp nhận lượng giao dịch giảm sâu 13% để giữ giá, kéo dài thời gian bán.
Tương tự tại Hong Kong, theo báo cáo của Knight Frank, phân khúc luxury vùng lõi chỉ ghi nhận mức giảm 6,7% – bằng một phần ba đà lao dốc 19,5% của toàn thành phố sau 5 năm tính từ đỉnh. Dù vậy, bài học Tokyo – nơi trung tâm quay đầu cắt giá sau giai đoạn tăng "nóng" 18,5%/năm – cho thấy vị trí lõi giúp biên độ giảm nông hơn, nhưng tính phòng thủ chỉ phát huy khi giá vào không bị đẩy quá xa, và người mua cần chấp nhận thanh khoản chậm hơn.
Quay lại thị trường trong nước, bức tranh khan hiếm và độ vênh cung - cầu vùng lõi đang được khẳng định qua những con số thực tế. Ở quy mô toàn thị trường, quý III/2026 ghi nhận nguồn cung căn hộ mở bán mới giảm 42% theo quý và 51% theo năm, mức giảm sâu nhất trong nhiều quý trở lại đây, theo báo cáo thị trường Hà Nội quý III/2026 của Savills.Nhưng cầu thì không giảm theo cùng một tốc độ. Cùng quý III/2026, trong khi nguồn cung mới giảm 42%, lượng giao dịch chỉ giảm 26% theo quý. Nghịch lý nằm ở chỗ nơi có nhu cầu cư trú, làm việc và giao thương cao nhất lại là nơi bị giới hạn nguồn cung chặt nhất.
Tính phòng thủ của tài sản trung tâm vì thế càng được củng cố. Tuy nhiên, thanh khoản mang tính chọn lọc đòi hỏi người mua không nên rút vốn nhanh, nhất là trong bối cảnh ba luật liên quan tới đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản dự kiến thông qua cuối năm sẽ có nhiều quy định chạm trực tiếp tới quyền của người mua.
The Legatus Liễu Giai: Khi vị trí trở thành vị thế
Trong bối cảnh nguồn cung nội đô nhỏ giọt, sự xuất hiện của dự án The Legatus tại số 22 Liễu Giai (phường Ngọc Hà) là một trong những điểm sáng hiếm hoi cho nhu cầu sở hữu bất động sản tại vùng trung tâm hành chính, kinh tế, lịch sử.
Dự án The Legatus nằm trên trục đường Liễu Giai.
Giá trị dự án được bảo chứng qua vị trí tọa lạc tại trục đường huyết mạch số 22 Liễu Giai, gắn liền với không gian văn hóa, hành chính cốt lõi Thủ đô. Từ đây, cư dân tiếp cận ngay hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh: mạng lưới đại sứ quán, cơ quan đầu não, bệnh viện tuyến trung ương, hệ thống giáo dục hàng đầu, cùng tổ hợp thương mại và tháp văn phòng hạng A sầm uất.
Được phát triển trên quy mô quỹ đất 1.328,77 m², dự án bao gồm một tòa tháp cao 25 tầng. Với số lượng giới hạn chỉ 112 căn hộ, dự kiến bàn giao quý II/2028, The Legatus tập trung vào giá trị sử dụng thực. Quỹ đất giới hạn, số căn cố định và cơ sở pháp lý rõ ràng là ba yếu tố người mua có thể đối chiếu được trước khi quyết định, trong một thị trường mà phần lớn lập luận còn lại đều dựa vào kỳ vọng.
Ánh Dương