Có được cấp giấy chứng nhận và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua khi chưa hoàn thành toàn bộ dự án?

Một dự án bất động sản triển khai tại tỉnh Quảng Nam. Ảnh: Lưu Bang

UBND tỉnh Quảng Nam kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường 

Cuối tháng 2/2024, UBND tỉnh Quảng Nam có văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường để xin ý kiến về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tách thửa, chuyển nhượng cho người mua tại một số dự án đầu tư xây dựng nhà ở khu dân cư, khu đô thị trên địa bàn tỉnh Quảng Nam.

Trước đây, trên địa bàn tỉnh Quảng Nam có một số dự án đầu tư xây dựng nhà ở khu dân cư, khu đô thị đã thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bàn giao đất từng phần cho nhà đầu tư theo tiến độ giải phóng mặt bằng.

Đến nay, còn phần diện tích chưa được giao do có vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Theo UBND tỉnh Quảng Nam cho biết, nhà đầu tư đã nộp đầy đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo giá đất cụ thể được UBND tỉnh phê duyệt theo các quyết định giao đất, cho thuê đất. Đồng thời, nhà đầu tư cũng đã thi công xây dựng cơ bản hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng hồ sơ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 được phê duyệt trên phần diện tích đất đã được giao.

Trong đó, có một số dự án đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo block (ô đất có ranh giới xác định theo quy hoạch) cho chủ đầu tư dự án nhưng chưa được cơ quan tài nguyên và môi trường giải quyết thủ tục tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua do chưa hoàn thành toàn bộ dự án.

UBND tỉnh Quảng Nam cho biết thêm, hiện nay nhiều doanh nghiệp đầu tư dự án xây dựng nhà ở trên địa bàn có văn bản kiến nghị tỉnh cho phép thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án và cho phép tách thửa, đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng đối với phần diện tích đã được nhà nước giao đất từng phần.

Đối với các trường hợp này, nhà đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, cơ bản hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt đối với phần diện tích đất đã được giao.

Từ thực tiễn nói trên, UBND tỉnh Quảng Nam đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cho ý kiến, đối với các trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà nêu trên thì có được thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời thực hiện thủ tục tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua theo quy định hay không?

Một dự án bất động sản đang triển khai trên địa bàn tỉnh Quảng Nam. Ảnh: Lưu Bang

Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai trả lời kiến nghị

Trả lời kiến nghị của UBND tỉnh Quảng Nam về việc cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất tại dự án xây dựng nhà ở khu dân cư, khu đô thị, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai cho biết, theo quy định tại khoản 1 Điều 98 của Luật Đất đai thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 98 của Luật Đất đai thì: “Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp”.

Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai thì một trong những điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai).

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 26 của Nghị định số 43/2014/NĐCP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì: “Đất giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn mà trong dự án xác định có nhiều hạng mục công trình hoặc nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng đất khác nhau theo quy định tại Điều 10 của Luật Đất đai thì phải xác định rõ vị trí, diện tích theo từng mục đích sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định như sau:

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện đối với từng thửa đất sử dụng vào mỗi mục đích, phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai cho biết, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê đã được quy định tại Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/ 12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai).

Do đó, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai đề nghị UBND tỉnh Quảng Nam căn cứ các quy định nêu trên, chỉ đạo rà soát cụ thể quá trình thực hiện việc giao đất, thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở khu dân cư, khu đô thị.

Trường hợp việc giao đất đã đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật, người được nhà nước giao đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai thì xem xét, chỉ đạo giải quyết việc cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở khu dân cư, khu đô thị.

Cũng theo Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai cho biết, trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Dự án phát triển nhà ở được thực hiện theo quy định tại Điều 72 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 11 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP).

Lưu Bang