Cách tự định giá nhà đất chính xác nhất để không bị mua hớ

Trong chương trình “Có hẹn với chuyên gia bất động sản” #9, ông Bùi Hoàng Điệp, Giám đốc phát triển dự án CTCP Bất động sản ILand Việt Nam đã chỉ ra cách tự định giá nhà đất dễ dàng và chính xác nhất dành cho người mua.

Theo ông Điệp, khi định giá bất động sản, điều đầu tiên mà người mua nhà cần quan tâm là phải nắm rõ những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản và tỷ trọng của từng yếu tố này.

Ông Điệp cho rằng, có 6 yếu tố tạo nên giá trị của bất động sản. Thứ nhất là yếu tố tự nhiên, bao gồm vị trí, kích thước sản phẩm, địa hình và tình trạng môi trường nơi sản phẩm tọa lạc. Thứ hai là yếu tố kinh tế, bao gồm khả năng mang lại thu nhập của bất động sản, khả năng thu hút đầu tư và nền kinh tế của khu vực. Thứ ba là yếu tố thị trường liên quan tính hữu dụng của bất động sản như các tiện ích và tình trạng cung - cầu. Thứ tư là tính pháp lý của dự án. Thứ năm là uy tín của chủ đầu tư. Thứ 6 là những yếu tố khách quan liên quan đến kinh tế, chính trị, văn hóa của khu vực có bất động sản. Về tỷ trọng của từng yếu tố, ông Điệp đánh giá yếu tố tự nhiên có vai trò quan trọng nhất, chiếm tỷ trọng 50% trong tổng giá trị của bất động sản, 5 yếu tố còn lại, mỗi yếu tố chiếm 10%.

Việc định giá nhà đất hiện đã có bộ tiêu chuẩn theo Thông tư của Bộ Tài chính nhưng theo ông Điệp, việc định giá trên thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc do quy định chưa đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất. Chẳng hạn, việc định giá đất đền bù giải phóng sẽ khác với việc định giá đất liên quan đến kinh tế, chính trị.

Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có 5 phương pháp định giá đất hiện hành gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, trên thực tế, người mua nhà đất có thể chỉ cần sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp vì đây là phương pháp đơn giản và chính xác nhất. Cụ thể, người mua cần so sánh sản phẩm với những bất động sản tương đồng (về vị trí, quy mô, diện tích) đã chuyển nhượng trên thị trường, từ đó đánh giá được mức giá mua vào là cao hay thấp. Tiếp đến là đánh giá về hệ thống giao thông và tiện ích của khu vực bởi đây là những yếu tố tác động không nhỏ đến giá trị của bất động sản.

Dù hiện nay đã có sự hỗ trợ của công nghệ trong việc định giá bất động sản nhưng việc đưa ra mức giá chính xác cuối cùng vẫn cần dựa trên những so sánh, đánh giá kỹ càng và cần sự tham gia của những người có kinh nghiệm. Với người mua nhà, phù hợp, dễ dàng và chính xác nhất vẫn là phương pháp so sánh, ông Điệp khẳng định.

Phùng Dung