"Sốt giá” xuất hiện tại những vùng không có hoạt động đầu tư, chuyên gia cảnh báo thị trường giả

Chuyên gia cảnh báo hiện tượng sốt giá ở nhiều vùng không xảy ra hoạt động đầu tư nhưng lại hình thành “chợ” bất động sản rất nóng.

Ảnh minh hoạ

Tại tọa đàm Đối thoại và Giải pháp chủ đề "Chuyển động bất động sản 2024 - Xung lực năm bản lề" diễn ra mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, giai đoạn 2011-2013 thị trường xảy ra khủng hoảng thừa. Nguồn hàng có nhiều nhưng người dân không có tiền mua. Các phân khúc khác như du lịch nghỉ dưỡng hay công nghiệp không nhiều như nhà ở. Thế nhưng thị trường đa số là những căn hộ quá to, tiền quá nhiều, trong khi thị trường đóng băng nên không tiêu thụ được.

Tại thời điểm này thì khác, cầu rất cao nhưng cung lại ít.

Theo ông Đính, điểm giống nhau của thị trường giai đoạn 10 năm trước và bây giờ là cơ cấu nguồn hàng phù hợp với nhu cầu lại rất ít.

“Chúng tôi ấn tượng khi thời điểm đó, Bộ Xây dựng đã ban hành kịp thời, đúng và trúng cho phép chia nhỏ các căn hộ. Căn 200-300m2 chia nhỏ ra 70-80m2 cho phù hợp… để cứu thị trường.

Bên cạnh đó, bắt đầu hình thành gói nhà ở xã hội, đưa ra gói 300.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho doanh nghiệp và người dân. Doanh nghiệp nào có nhà ở đang khó bán chuyển sang nhà ở xã hội sẽ được Nhà nước hỗ trợ.

Doanh nghiệp nào muốn mua nhà ở xã hội được vay luôn. Doanh nghiệp nhà ở thương mại nào muốn được tiếp cận với 300.000 tỷ đồng thì cứ đưa giá nhà xuống thấp hơn mức bình thường (không vượt quá 1,050 tỷ đồng) cũng được tiếp cận với gói này nên ngay lập tức thị trường kích hoạt trở lại rất nhanh”, ông Đính cho biết.

Do đó, để giải bài toán của thị trường hiện nay, theo ông Đính là tìm nguồn hàng phù hợp với nhu cầu, khả năng thanh toán. "Hiện nay cầu rất lớn nhưng cung không có và nhiều đối tượng trục lợi, đẩy giá", ông Đính nói thêm.

Cũng theo chuyên gia này, tại Hà Nội không có nguồn hàng mới, do đó, dù có chào bán nhưng hình thành trên thị trường thứ cấp chứ không phải sơ cấp. Những người có hàng hóa đang găm giữ, nhưng thấy nhu cầu cao lại đẩy lên mức giá chóng mặt.

“Đồng ý là giá bất động sản có tăng theo giá trị đầu tư, phát triển đô thị, phát triển hạ tầng, chất lượng dịch vụ… Nhưng việc tăng giá sẽ tương thích với tỷ lệ đầu tư chứ không thể tăng nóng, tăng ảo”, ông Đính nhấn mạnh.

Theo ông, thị trường hiện đang tồn tại nghịch lý là ở nhiều vùng không có hoạt động đầu tư thêm nhưng lại thành "chợ" rất nóng, rất "sốt", đặc biệt trong bối cảnh chưa thoát được khó khăn về kinh tế.

"Chúng tôi muốn cảnh báo đấy là những hiện tượng bất thường, những thị trường giả, thị trường ảo", ông Đính nhấn mạnh. 

Lãnh đạo VNREA cho biết thêm, tại thị trường nhiều khu vực có sự tấp nập nhưng người mua - bán không phải nhà đầu tư mà là những màn kịch. Họ đang tạo ra thị trường giả để lôi kéo, cuốn hút những nhà đầu tư nhẹ dạ, thiếu hiểu biết, kinh nghiệm.

"Câu chuyện tăng giá của Hà Nội hiện nay ở một số vùng chúng tôi đang đánh giá là không phải thị trường thật. Giá đó không phản ánh thật thực trạng thị trường nên phải cảnh báo nhà đầu tư, khách hàng hết sức thận trọng", ông Đính nói và cho biết, nếu các dự án đầu tư chất lượng tốt, phù hợp, được đầu tư bài bản, uy tín, thương hiệu… thì đó mới là thị trường thật.

Lời khuyên vị này đưa ra, là nhà đầu tư cần thận trọng khi xem xét mức giá. Giá trị khi nó đang tăng cao có phù hợp, có đúng với giá trị thực không.

Nếu trong trường hợp không phải giá trị thực mà đang bị bong bóng, thị trường đang cân đối lại, cung ra nhiều hơn thì sẽ tụt xuống rất nhanh.

Trong trường hợp nó là giá trị cao ở giá trị thật do các chi phí đã tăng lên, đầu tư tăng lên thì chúng ta phải tính toán để tránh trường hợp mua phải giá ảo.

Còn nữa, với các dự án hình thành trong tương lai, nhà đầu tư phải xem xét kỹ về pháp lý, chủ đầu tư, hạ tầng… nếu nó phù hợp và đảm bảo quy định pháp luật thì hẵng tham gia...

Khiêm Phạm