Trường hợp nào không được tách thửa đất?

Tách thửa đất là gì?

Hiểu một cách đơn giản, tách thửa đất là việc chia một mảnh đất thành hai hay nhiều mảnh đất có diện tích nhỏ hơn.

Tách thửa đất là quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác. Theo quy định hiện hành, việc tách thửa hay phân chia đất đai là quy trình phân quyền sở hữu đất từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang cho một hoặc nhiều đối tượng khác nhau

Tuy nhiên, để tách thửa đất cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. 

Hình minh họa

Điều kiện để thực hiện tách thửa đất

Việc tách thửa đất được thực hiện khi đủ các điều kiện để tách thửa sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quy định tại Điều 100, Điều 101 của Luật Đất đai năm 2013.

- Đất đang trong thời hạn sử dụng và không có bất kỳ tranh chấp nào đang xảy ra.

- Đất đáp ứng được về hạn mức, diện tích tối thiểu để tách thửa.

- Đất không thuộc các trường hợp không cho phép tách thửa.

- Thửa đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Đất và các thửa đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.

Các trường hợp không được tách thửa đất

Không đáp ứng điều kiện diện tích tách thửa đất tối thiểu

Theo khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau: "UBND tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương". 

Căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương mà mỗi tỉnh khác nhau có thể có quy định về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa khác nhau, và được quy định tại Quyết định của UBND cấp tỉnh.

Như vậy, trong trường hợp đất không đáp ứng diện tích tách thửa thì không thể tách thửa đất.

Tách đất không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Như vậy, muốn tách thửa đất phải phù hợp với quy hoạch đất đai. Đất thuộc các dự án phát triển nhà theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch cũng không được tách thửa.

Đất không có sổ đỏ

Tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;

Đất không có sổ đỏ về nguyên tắc là loại đất không đáp ứng đủ điều kiện để tặng cho, chuyển nhượng,.. do đó sẽ không được thực hiện tách thửa với những mục đích này. 

Tuy nhiên, một số tỉnh, thành ở nước ta quy định không được tách thửa khi không có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng nếu như đất đã có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được tiến hành tách thửa được. Điển hình tỉnh Bắc Kạn cho phép tách thửa đất chỉ cần đủ điều kiện cấp sổ đỏ. 

Đất và quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Theo điểm c khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Điều 111 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định về việc kê biên quyền sử dụng đất như sau:

- Khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự.

- Khi kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, đất bị kê biên đã bị kê biên đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bị thu hồi sổ đỏ nên không thể thực hiện quyền tách thửa.

Đất đang có tranh chấp

Đây là một trong những điều kiện tiên quyết được quy định cụ thể trong điều kiện tách thửa của từng địa phương. Điều 188 Luật Đất đai 2013 có quy định đất đang có tranh chấp không được phép chuyển nhượng (thể hiện ở đơn giải quyết tranh chấp đất đai).

Ngoài ra, tại Quyết định về điều kiện tách thửa của UBND một số tỉnh, thành cũng quy định rất rõ đất không có tranh chấp mới được tách thửa. 

Như vậy, đất có tranh chấp sẽ không đủ điều kiện để được tách thửa.

Đất hết thời hạn sử dụng

Điều kiện này áp dụng với loại đất sử dụng có thời hạn (như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất thương mại dịch vụ...). Khi đất không còn trong thời hạn sử dụng (hết thời hạn sử dụng đất) thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,... (theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013).

Vì vậy, nếu đất hết thời hạn sử dụng thì sẽ không được phép tách thửa theo đúng quy định pháp luật.

Đất đã có thông báo thu hồi

Tại Điều 67 Luật Đất đai năm 2013 quy định trước khi có quyết định thu hồi đất thì người dân sẽ được cơ quan Nhà nước gửi thông báo thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

Thông báo thu hồi đất được gửi đến cho người có đất bị thu hồi đất được gửi tới cho người có đất bị thu hồi. Theo đó, khi có thông báo thu hồi đất thì cơ quan nhà nước sẽ từ chối hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất.

Ngoài ra, tại các tỉnh, thành tạm dừng thủ tục tách thửa thì cũng sẽ không được phép tách thửa đất. Việc tạm dừng thủ tục tách thửa là biện pháp tạm thời nhằm góp phần ngăn chặn tình trạng sốt đất và không cấm tách thửa trong thời gian dài. Người dân muốn biết thông tin tạm dừng tách thửa loại đất nào phải xem chi tiết nội dung công văn của từng tỉnh, thành đó.

Nguyên tắc sử dụng đất Tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau: - Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. - Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. - Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Phương Vũ (TH)