Cho thuê bất động sản lời 5, lời 7 hay 10% là đủ?

Nhiều nhà đầu tư mới có ý định cho thuê bất động sản có chung thắc mắc rằng lợi tức đầu tư bao nhiêu là đủ? 5%, 7% hay 10%? Để trả lời câu hỏi này, bạn phải hiểu điều gì sẽ ảnh hưởng đến lợi tức đầu tư và cách tính toán chính xác con số này.

Lợi tức đầu tư bất động sản là gì?

Lợi tức đầu tư là một cách đo lường hiệu suất của tài sản đầu tư, ở đây là cho thuê bất động sản. Đó là tiền lãi hoặc lợi nhuận mà một nhà đầu tư bất động sản nhận được từ khoản đầu tư đã được thực hiện. Về cơ bản, đó là số tiền kiếm được từ tài sản so với số tiền thực tế được đầu tư, với công thức như sau:

Lợi tức đầu tư từ cho thuê bất động sản = (Lợi nhuận ròng hàng năm/Tổng số tiền đầu tư) x 100

Giả sử bạn đã mua một bất động sản với giá 2,8 tỷ đồng, chi phí cải tạo là 200 triệu đồng. Tiền thuê nhà hàng tháng là 13 triệu đồng. Vậy lợi tức đầu tư từ tài sản này = (12 x 13 triệu đồng)/(2,8 tỷ đồng + 200 triệu đồng) x 100 = 5,2%.

Những yếu tố ảnh hưởng đến lợi tức từ cho thuê bất động sản

1. Vị trí 

Không ngoa khi nói rằng vị trí của bất động sản có tác động lớn nhất đến lợi tức đầu tư. Hãy xem xét ví dụ về hai trường hợp dưới đây:

- Vị trí bất động sản số 1

Bất động sản số 1 nằm ở một vị trí đang có nhu cầu cao từ phía người thuê nhà. Tài sản này được bán với giá là 3 tỷ đồng. Sau khi hạch toán các chi phí hàng tháng, thu nhập từ cho thuê bất động sản này là 13 triệu đồng. Sử dụng công thức ở trên, bất động sản đầu tư này có lợi tức đầu tư là 5,2%. Thêm vào đó, nhu cầu cao đồng nghĩa với việc thu nhập cho thuê từ bất động sản này sẽ tạo ra dòng tiền ổn định. Trước khi đi đến kết luận, hãy xem xét thêm một vị trí bất động sản khác.

- Vị trí bất động sản số 2

Bất động sản số 2 có đặc điểm và diện tích tương tự ở một thành phố khác có giá 2 tỷ đồng. Sau khi trừ các chi phí duy trì, thu nhập cho thuê hàng tháng cũng là 13 triệu đồng. Lợi tức đầu tư mà bất động sản số 2 đem lại là 7,8%. 

Tuy nhiên, nhu cầu về bất động sản cho thuê tại khu vực có bất động sản số 2 tương đối thấp, do đó giá bất động sản thấp hơn. Để sống ở khu vực này, bạn cần phải đi khoảng 5km để đến trung tâm thương mại hoặc nơi làm việc. 

So sánh hai bất động sản này, thoạt nhìn thì bất động sản số 2 đem lại lợi tức đầu tư lớn hơn so với bất động sản số 1. Tuy nhiên, với những điều kiện liên quan đến vị trí, có vẻ như bất động sản số 1 với lợi tức đầu tư thấp hơn lại có lợi thế hơn so với bất động sản số 2. Đối với bất động sản số 2, dù có lợi tức đầu tư lớn hơn so với bất động sản số 1, nhưng bất động sản này lại tồn tại hai hạn chế đó là nhu cầu thấp hơn và tỷ lệ bị bỏ trống có thể cao hơn. Do đó, việc xác định lợi tức đầu tư của bất động sản nào lớn hơn trong trường hợp này không phải là điều quan trọng nhất.

2. Các loại bất động sản

Ngoài yếu tố vị trí, loại bất động sản cũng sẽ ảnh hưởng đến lợi tức đầu tư. Chẳng hạn, một căn nhà riêng ở trung tâm thành phố cần phải có lợi tức đầu tư là 8% mới được xem là khả quan. Tuy nhiên, ở cùng vị trí đó, một căn hộ chung cư có thể chỉ cần lợi tức đầu tư 5% là đủ.

3. Rủi ro trong đầu tư bất động sản

Yếu tố thứ ba ảnh hưởng đến lợi tức đầu tư là rủi ro. Nếu thị trường bất động sản hoặc tài sản nhất định có mức độ rủi ro cao, các nhà đầu tư cần nhắm đến lợi tức đầu tư cao hơn và ngược lại. Do đó, cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng về thị trường nhà đất và bất động sản trước khi đưa ra quyết định.

Vậy, lợi tức đầu tư từ cho thuê bất động sản bao nhiêu là đủ?

Lợi tức đầu tư phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, từ vị trí, loại tài sản đến rủi ro. Tuy nhiên, cần phải hiểu rằng lợi tức đầu tư bao nhiêu là đủ tùy thuộc vào mục tiêu của mỗi nhà đầu tư, điều kiện thị trường và mức độ rủi ro. Việc kiểm tra cẩn thận vị trí bất động sản, loại tài sản cho thuê và điều kiện thị trường sẽ xác định xem khoản đầu tư bất động sản đó có rủi ro cao hay thấp. Sau đó, hãy thực hiện các ước tính cần thiết để biết đâu là mức lợi tức đầu tư khả quan nhất mà bạn có thể đạt được thông qua cho thuê bất động sản của mình.

Dương Thảo An (Mashvisor)