Tại sao cần đánh giá hiệu suất đầu tư bất động sản?
Việc đánh giá hiệu suất đầu tư bất động sản là vô cùng quan trọng nhằm giúp các nhà đầu tư xác định liệu họ có thể đạt được mục tiêu đã đề ra hay không. Một trong những phương pháp để theo dõi và đánh giá hiệu quả của khoản đầu tư đó là xác định tỷ suất lợi nhuận. Nếu các khoản đầu tư không mang lại lợi nhuận hoặc tỷ suất lợi nhuận đang sụt giảm, các nhà đầu tư bất động sản cần xác định nguyên nhân và quyết định bước tiếp theo để tránh thua lỗ.
Phương pháp đánh giá hiệu suất đầu tư bất động sản
Có nhiều phương pháp để đo lường hiệu suất đầu tư mà bạn cần xem xét để đánh giá xem khoản đầu tư đang hoạt động tốt hay không. Việc lựa chọn phương pháp nào còn tùy thuộc vào loại bất động sản bạn sở hữu và thông tin bạn đang tìm kiếm.
Chẳng hạn, nếu bạn sở hữu một bất động sản mà bạn hy vọng bán được trong thời gian ngắn để kiếm lời, bạn nên quan tâm hơn đến việc giá thị trường của nó đang tăng, đã bắt đầu trượt dốc hay vẫn đang giữ nguyên. Mặt khác, nếu bạn muốn mua và nắm giữ bất động sản, bạn sẽ cần quan tâm nhiều hơn đến giá trị tài sản đó trong 15 hoặc 20 năm tới thông qua việc xác định mức độ tăng trưởng của khoản đầu tư trong tương lai. Nếu bạn đang cho thuê bất động sản, để đánh giá hiệu suất đầu tư, bạn cần theo dõi dòng tiền mà bất động sản mang lại.
Việc tìm kiếm và áp dụng phương pháp đánh giá phù hợp cho khoản đầu tư của bạn là điều rất quan trọng, bởi vì nếu không, bạn có thể sẽ đưa ra kết quả và kết luận thiếu chính xác.
Một trong những phương pháp phổ bi để đánh giá hiệu suất đầu tư bất động sản đó là tình toán tỷ suất lợi nhuận. Nói một cách đơn giản, tỷ suất lợi nhuận là số tiền lãi bạn nhận được từ bất động sản đầu tư trong một khoảng thời gian và được tính dưới dạng phần trăm. Nếu tỷ lệ phần trăm này là dương, điều này có nghĩa là bạn đang kiếm được lợi nhuận từ bất động sản đầu tư. Ngược lại, nếu tỷ lệ này là âm, điều này đồng nghĩa với việc bạn đang thua lỗ, đây là điều mà không nhà đầu tư bất động sản nào mong muốn. Công thức cơ bản là:
Tỷ suất lợi nhuận = (Lợi nhuận từ đầu tư – Chi phí đầu tư)/Chi phí đầu tư x 100
Giả sử một nhà đầu tư mua một bất động sản với số tiền là 3 tỷ đồng và tổng lợi nhuận mà họ kiếm được từ bất động sản này là 5 tỷ đồng. Tỷ suất lợi nhuận là: (5 tỷ đồng – 3 tỷ đồng)/3 tỷ đồng x 100 = 66,7%
Vậy nhà đầu tư phải sử dụng kết quả này như thế nào để đánh giá hiệu suất đầu tư bất động sản? Đơn giản là nhà đầu tư chỉ cần so sánh kết quả tỷ suất lợi nhuận này với tỷ suất lợi nhuận trung bình trên thị trường bất động sản. Điều này giúp họ biết được khoản đầu tư của họ đang hoạt động như thế nào và liệu họ có đang theo kịp xu hướng thị trường bất động sản hiện tại hay không. Nếu tỷ suất lợi nhuận của bất động sản đầu tư bằng hoặc vượt qua tỷ suất lợi nhuận trung bình thì điều này có nghĩa là nhà đầu tư đang đi đúng hướng. Tuy nhiên, nếu nó thấp hơn tỷ suất lợi nhuận trung bình, nhà đầu tư bất động sản có lẽ nên xem xét lại khoản đầu tư này.
Trên thực tế, việc tính toán tỷ suất lợi nhuận của các khoản đầu tư có thể là một trong những yếu tố giúp bạn quyết định nên giữ một bất động sản hay bán nó để đầu tư vào một bất động sản khác có thể có hiệu suất mạnh mẽ hơn.
Bên cạnh việc tính toán tỷ suất lợi nhuận, để đánh giá hiệu suất đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cũng cần lưu ý tới những yếu tố sau:
1. Xem xét và hiểu rõ các báo cáo tài chính của bạn. Các báo cáo này sẽ cung cấp bức tranh toàn cảnh về hiệu suất đầu tư bất động sản của bạn.
2. Đừng bỏ qua các chi phí khác liên quan đến giao dịch. Để đảm bảo tính toán tỷ suất lợi nhuận chính xác, điều quan trọng là phải tính đến các chi phí khác liên quan đến giao dịch mà bạn phải trả khi mua bất động sản đầu tư.
3. Lưu ý yếu tố lạm phát. Nếu bạn đang mua và nắm giữ bất động sản trong thời gian dài, lạm phát có thể sẽ tác động đáng kể đến hiệu suất đầu tư của bạn. Lạm phát được hiểu đơn giản là khi tiền của bạn mất giá trị theo thời gian. Để tính toán lợi nhuận thực tế, các nhà đầu tư bất động sản phải lấy tỷ suất lợi nhuận trừ đi tỷ lệ lạm phát. Chẳng hạn nếu tỷ suất lợi nhuận của bạn bằng 10% trong một năm nhất định, nhưng lạm phát khiến giá tăng 3% trong năm đó, thì lợi nhuận thực tế của bạn sẽ chỉ là 7%.
4. Hiểu rõ những yếu tố thúc đẩy khoản đầu tư bất động sản của bạn hoạt động như hiện tại. Các yếu tố này có thể là điều kiện thị trường, sự kết hợp các khoản đầu tư mà bạn sở hữu, thời gian bạn nắm giữ khoản đầu tư,... Bạn cần lưu ý những lý do này để điều hướng khoản đầu tư của mình cho phù hợp.
Tóm lại, tính toán tỷ suất lợi nhuận là một trong nhiều cách mà các nhà đầu tư nên cân nhắc khi đánh giá hiệu quả đầu tư bất động sản. Thước đo này không chỉ cho thấy bất động sản đang hoạt động như thế nào mà còn giúp nhà đầu tư cập nhật tình hình thị trường bất động sản và thực hiện các thay đổi cần thiết để đạt được mục tiêu đã đề ra.
Dương Thảo An (Mashvisor)