Khi mua đất nền, để tránh “bẫy giá” và rủi ro về pháp lý, người mua cần lưu ý những gì? Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam sẽ trả lời câu hỏi này.
Một trong những yếu tố mà người mua đất nền thường xuyên băn khoăn khi đầu tư loại hình này là giá bán và pháp lý của sản phẩm. Cả đất nền giao dịch cá nhân hay đất nền dự án được triển khai từ các chủ đầu tư vẫn có rủi ro mua phải sản phẩm kém chất lượng, hớ giá hay thiếu minh bạch pháp lý.
Để tránh những tình huống khiến người mua đất nền phải chịu thiệt thòi khi tham gia giao dịch, ông Đinh Minh Tuấn chỉ ra một số vấn đề mà người mua đất nền cần phải xem xét trước khi đặt bút ký kết bất kỳ giao dịch đất nền nào:
1. Mua Đất Nền Đừng Ngại Đào Sâu Vấn Đề Pháp Lý
Ông Tuấn cho biết, trong giao dịch mua bất động sản nói chung và mua đất nền nói riêng, việc yêu cầu bên bán phải cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan là quyền lợi tất yếu của bên mua. Vì vậy khi giao dịch, người mua cần mạnh dạn yêu cầu kiểm tra những thông tin pháp lý của lô đất càng chi tiết càng tốt.
Nếu là đất dự án, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp các quyết định phê duyệt dự án, quyết định giao đất của Nhà nước; chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép về việc phân lô bán nền do UBND tỉnh cấp; bản vẽ thi công được phê duyệt; các giấy tờ, chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính; văn bản nghiệm thu hoàn thành nghĩa vụ xây dựng cơ sở hạ tầng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 của Nhà nước có thẩm quyền.
Với giao dịch đất nền giữa các cá nhân, người mua cũng cần xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kiểm tra quy hoạch khu đất, kiểm tra tình trạng sở hữu lô đất, các vướng mắc tranh chấp pháp lý, sở hữu nói chung… để đảm bảo đất không vi phạm hay có tranh chấp trước khi ký hợp đồng.
Ngoài ra, người mua nên yêu cầu bên bán photo các giấy tờ pháp lý trên và mang đến các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký đất đai, Sở tài nguyên môi trường, UBND,…), yêu cầu hỗ trợ kiểm tra thông tin, đối chiếu. Nên thông qua bên ngân hàng (trường hợp vay vốn ngân hàng để đầu tư) để xem xét tình trạng đất. Người mua cũng có thể nhờ ngân hàng định giá và xác định được giá trị chính xác của lô đất giao dịch.
Còn nếu giao dịch thông qua một sàn môi giới, cần yêu cầu bên môi giới cung cấp giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng, giấy ủy quyền môi giới về ký kết hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý,…
Trường hợp chủ đầu tư, chủ đất không xuất trình được đầy đủ giấy tờ pháp lý thì không nên mua.
2. Nên Dành Thời Gian Đi Khảo Sát Giá Trực Tiếp
Nhiều người mua đất nền đầu tư vẫn có tâm lý ỷ lại hoàn toàn vào bên môi giới khi tham gia giao dịch. Điều này có những lợi ích là tiết kiệm thời gian, công sức và không cần phải tìm hiểu nhiều kiến thức, kinh nghiệm về thủ tục, pháp lý… Một đơn vị môi giới chuyên nghiệp, minh bạch sẽ giúp khách hàng giải quyết hết những vấn đề liên quan đến thủ tục mua bán, pháp lý, hồ sơ công chứng, cấp phép, thuế… những điểm mà không phải người mua bán bất động sản nào cũng hiểu biết quy trình.
Tuy nhiên nếu môi giới không minh bạch, người mua vừa có thể gặp rủi ro pháp lý, vừa nhiều khả năng sẽ bị hớ về giá. Vì vậy ông Tuấn khuyến nghị người mua ít nhiều cần phải bỏ thời gian và công sức tự mình đi thực tế, khảo sát giá và pháp lý dự án thay vì “khoán” hết cho bên thứ 3.
Theo ông Tuấn, có một số cách để khảo sát chính xác giá trị lô đất nền gồm:
Tìm Hiểu Từ Dân Địa Phương
Đầu tiên người mua đất nền có thể tìm hiểu về giá đất xung quanh dự án hoặc lô đất đang muốn mua. Không gì chính xác hơn nếu bạn chịu bỏ thời gian để khảo sát tình hình giá bán từ những người dân tại địa phương, những “camera chạy bằng cơm” sẽ luôn cung cấp cho bạn thông tin chi tiết mà môi giới thậm chí không thể tiết lộ.
Kiểm Tra Chéo Nhiều Môi Giới Khu Vực
Nếu có môi giới thân quen hoạt động ở khu vực định mua đất và có thể tin tưởng được thì rất tốt, còn không thì nên liên hệ làm việc với nhiều môi giới khu vực để có thể kiểm tra chéo giá, tình trạng pháp lý, tranh chấp (có thể giá thấp hơn nhưng tranh chấp, kiện tụng) khi mua đất nền. Cũng có thể tham chiếu từ các dự án 1/500, các dự án lân cận đã, đang bán và được bàn giao, qua đó xác định mức giá khu vực.
Kiểm Tra Lịch Sử Giá Ở Các Trang Mua Bán Tin Cậy
Nhiều trang giao dịch mua bán nhà đất có tính năng hiển thị lịch sử giá biến động theo quý, theo năm. Người mua đất nền có thể vào trang tin rao để bật tính năng lịch sử giá và xem xét sự tăng, giảm giá của khu vực hay dự án đất nền mình định xuống tiền mua.
Ngoài ra, người mua đất nền nên kiểm tra thêm ít nhất 5 tin đăng ở khu vực để đánh giá được mức giá chung rao bán tại đây ra sao. Chú ý chỉ nên tìm kiếm những tin đăng đã được xác thực thông tin, hay liên hệ với các nhà môi giới đã có chứng chỉ hành nghề hay được xác thực là nhà môi giới chuyên nghiệp để tránh tin đăng mạo danh.
Nhìn Tiềm Năng Khu Vực Để Xác Định Giá Có Tương Xứng
Người mua có thể đánh giá tiềm năng của khu vực và sức sống của khu vực thông qua sự sôi động giao dịch ở các văn phòng công chứng, các tiện ích sống như trường học, siêu thị, chợ, bệnh viện, đường sá, hạ tầng…
3. Nên Tránh Bẫy “Liều Ăn Nhiều”
Nhiều nhà đầu tư mua đất nền với mục đích chờ giá tăng rồi bán lại. Vì vậy, khi giao dịch dễ bị mắc bẫy “đất rẻ”, đất chung sổ, đất sắp full pháp lý. Những loại sản phẩm này thường đi kèm hứa hẹn sắp được cấp sổ, tách thửa… giá rẻ hơn các sản phẩm khác trên cùng khu vực nên tiềm năng cũng “dồi dào” hơn.
Bên cạnh đó, không ít chủ đất, môi giới lợi dụng thông tin Luật Đất đai 2024 sẽ cấp sổ cho các lô đất chưa có sổ nhưng không vướng tranh chấp để lôi kéo khách hàng mua các lô đất dạng này.
Trên quan điểm cá nhân, ông Tuấn cho rằng “lợi nhuận cao luôn đi kèm với rủi ro lớn”. Không phủ nhận nếu đón đầu thành công, các lô đất nền chưa xong pháp lý như trên sẽ mang lại lợi nhuận đầu tư rất lớn, cao hơn nhiều so với các nền đất pháp lý hoàn thiện vì giá mua vào lúc đầu thấp hơn 20-40%.
Tuy nhiên, phần nhiều các lô đất chưa được cấp sổ là do vướng nhiều vấn đề phức tạp, khó gỡ bỏ hay dính quy hoạch… Bên cạnh việc không có tranh chấp về quyền sử dụng, các lô đất nền này còn phải đáp ứng nhiều yêu cầu khác nên có thể xác định không phải đất chưa có sổ nào cũng sẽ được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hiện nay, vẫn cần đợi các thông tư, nghị định hướng dẫn chi tiết việc cấp sổ cho các trường hợp đất trên. Vậy nên người mua cần phải thật thận trọng khi quyết định giao dịch loại đất nền này, nên chờ các hướng dẫn chi tiết từ Luật để xem tình trạng đất có thuộc diện đủ điều kiện ra sổ hay không, tránh nóng vội, liều lĩnh mà “tiền mất tật mang”.
Như Ý
Xem thêm:
