Châu Á đang chứng kiến rất nhiều chủ đề và xu hướng cho thấy sức hấp dẫn và khả năng phục hồi của thị trường nhà ở và bất động sản thương mại. Đó là tiềm năng to lớn của mảng nhà cho thuê được thể chế hóa ở Trung Quốc, hay hiệu suất cho thuê kỷ lục của thị trường bất động sản bán lẻ Ấn Độ vào năm ngoái, tất cả đều cho thấy bất động sản châu Á có rất nhiều cơ hội phát triển.
Tuy nhiên, thị trường này hoàn toàn không tránh khỏi những thay đổi do đại dịch gây ra trong cách mọi người làm việc, sinh sống và mua sắm, chưa kể đến hậu quả từ sự gia tăng mạnh mẽ của lạm phát và lãi suất.
Theo dữ liệu từ MSCI, năm ngoái, khối lượng giao dịch đầu tư bất động sản thương mại ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC) đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2012. Lĩnh vực văn phòng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, với khối lượng giao dịch giảm 45% theo năm.
Theo Savills, trong phân khúc nhà ở cao cấp, tốc độ tăng trưởng giá vốn ở các thành phố lớn tại châu Á đã chậm lại đáng kể trong nửa cuối năm ngoái, với một số thành phố bị thu hẹp hoàn toàn như Hồng Kông. Trong khi đó, Knight Frank cho biết giá cho thuê căn hộ giảm ở Singapore và Tokyo trong quý cuối cùng của năm 2023.
Tuy nhiên, chính những xu hướng từng không được đánh giá cao và thường bị bỏ qua mới đang bộc lộ ngày càng rõ nét.
Thị trường văn phòng tại Seoul
Một trong những xu hướng quan trọng nhất là sức mạnh vượt trội của thị trường văn phòng tại Seoul. Vào thời điểm lĩnh vực văn phòng đang quay cuồng do quá trình chuyển đổi sang hình thức làm việc kết hợp, đặc biệt là ở Mỹ, thì thị trường Seoul lại ngày càng phát triển mạnh mẽ.
Ngay cả ở châu Á, nơi xu hướng làm việc tại nhà ít phổ biến hơn, thì Seoul vẫn là thị trường có thành tích nổi bật. Theo CBRE, thủ đô của Hàn Quốc có tỷ lệ lợi nhuận từ kinh donah văn phòng cao nhất thế giới. Khoảng 50% số khách thuê văn phòng được hỏi cho biết 70 đến 100% nhân viên của họ đang làm việc tại văn phòng 5 ngày một tuần.
Các nguyên tắc cơ bản của thị trường văn phòng Seoul khiến nhiều đối thủ cùng ngành phải ghen tị. Tỷ lệ văn phòng trống chỉ là 1,5%, được củng cố bởi nguồn cung khan hiếm và tốc độ tăng trưởng giá thuê hai chữ số đối với các tòa nhà hạng A trong 2 năm qua. Các nhà đầu tư trong nước – những người chiếm phần lớn trong số các nhà đầu tư tổ chức ở Hàn Quốc – ưa chuộng văn phòng hơn các tài sản khác, một sự ưu tiên cực kỳ hiếm thấy trong lĩnh vực bất động sản.
Hiệu suất mạnh mẽ của thị trường giúp chủ sở hữu bán các tòa nhà chất lượng cao với giá cao. Vào ngày 1 tháng 4, Blackstone thông báo đã bán Arc Place, một tòa nhà văn phòng hạng nhất đã được cải tạo, có diện tích rộng rãi ở khu thương mại Gangnam của Seoul, nơi tỷ lệ văn phòng trống gần như bằng 0. Theo trang tin về bất động sản châu Á Mingtiandi, giá bán của tòa nhà này cao hơn 27% so với giá mua trước đó.
Brad Gladu, người đứng đầu mảng vốn quốc tế tại Hàn Quốc của JLL, người đã tư vấn cho Blackstone trong thương vụ trên, cho biết thỏa thuận này “làm nổi bật sự độc đáo của thị trường văn phòng Seoul và cho thấy văn hóa làm việc khác biệt tại từng thị trường”.
Nhà ở hạng sang tại châu Á có giá phải chăng hơn
Một xu hướng khác thường bị bỏ qua là nhiều thị trường nhà ở cao cấp tại châu Á đang có giá phải chăng hơn. Áp lực chi phí sinh hoạt và thuế đối với người mua nước ngoài - ví dụ, thuế trước bạ bổ sung đối với người không cư trú khi mua nhà ở Singapore đã tăng gấp đôi vào năm ngoái, lên mức đáng kinh ngạc là 60% - đang mang lại lợi ích cho các thành phố có giá nhà, giá trị cho thuê và thuế thấp hơn khi mua, giữ lại và bán nhà.
Ví dụ nổi bật nhất là Tokyo. Theo Knight Frank, 1 triệu USD mua được 64m2 nhà ở cao cấp tạithủ đô Nhật Bản, so với 32m2 ở Singapore và 42-43m2 ở Thượng Hải và Sydney. Tuy nhiên, đối với những người nước ngoài linh hoạt hơn về nơi sinh sống hoặc những người muốn mua ngôi nhà thứ hai, có những lựa chọn khác giữa các thành phố hàng đầu châu Á.
Kuala Lumpur, Bangkok và Mumbai – những nơi có giá trị vốn cơ bản hoặc giá bán thấp nhất trong số các thành phố hàng đầu châu Á – đang thu hút sự quan tâm ngày càng tăng từ người mua nước ngoài. Trên thực tế, một số thành phố có giá cả phải chăng nhất đã nổi lên như những thành phố hoạt động mạnh mẽ nhất.
Trong quý cuối cùng của năm 2023, Manila đã trải qua mức tăng trưởng nhanh nhất về giá nhà ở hạng sang tính theo năm trong số 45 thành phố toàn cầu được Knight Frank theo dõi, được củng cố bởi “nhu cầu gia tăng từ người nước ngoài”. Victoria Garrett, giám đốc khu dân cư toàn cầu của Savills, cho biết “rất nhiều người nước ngoài [ở châu Á] tập trung vào khả năng chi trả tương đối và chất lượng cuộc sống tại những thành phố này”.
Nhà đầu tư Nhật tăng vốn vào bất động sản nước ngoài
Xu hướng thứ ba không được chú ý đúng mức là sự gia tăng đầu tư bất động sản ở nước ngoài của người Nhật. Trong khi bản thân Nhật Bản là thỏi nam châm thu hút các nhà đầu tư toàn cầu, một phần vì sức hấp dẫn của nước này như một thị trường ổn định và đã phát triển, thì tác động của chính sách tiền tệ cực kỳ lỏng lẻo ở Nhật Bản đã buộc các nhà đầu tư trong nước phải tìm kiếm cơ hội sinh lời cao hơn ở nước ngoài.
Không nơi nào điều này rõ ràng hơn ở Úc. Theo MSCI, người mua Nhật Bản đã rót nhiều vốn hơn vào Úc trong năm 2023 so với 20 năm trước đó cộng lại. Trọng tâm chính của họ là nhà cho thuê khi lĩnh vực xây dựng để cho thuê (Built to Rent – BTR) non trẻ của đất nước này có sức hấp dẫn đáng kể.
Úc có nhiều điều kiện phù hợp cho người mua Nhật Bản. Bên cạnh việc là một thị trường minh bạch và có tính thanh khoản cao, nước Úc còn đang chứng kiến sự gia tăng dân số do nhập cư, trái ngược hoàn toàn với cuộc khủng hoảng nhân khẩu học cấp tính của Nhật Bản. Các nhà đầu tư Nhật Bản cũng được hưởng lợi từ sự cạnh tranh ít hơn từ các đối thủ Mỹ và châu Âu.
Michael Back, đồng giám đốc bộ phận bất động sản châu Á tại Herbert Smith Freehills ở Brisbane, cho biết các nhà đầu tư Nhật Bản tại Úc đang có “thời gian vui vẻ” và “sự tăng trưởng dân số của Úc là một yếu tố rất quan trọng”.
Lam Vy (SCMP)
