4 thay đổi lớn về xin phép xây dựng TP.HCM từ 2026

Theo UBND TP.HCM, Quyết định 29/2025/QĐ-UBND ban hành cuối năm 2025 không chỉ nhằm đơn giản hóa thủ tục, mà còn siết lại trật tự xây dựng tại các khu vực có quy hoạch. Dưới đây là 4 thay đổi lớn nhất mà người dân TP.HCM cần đặc biệt lưu ý từ năm 2026.

1. Xây nhà riêng lẻ: Không còn phải lên sở

Thay đổi được người dân quan tâm nhất là thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ được đưa về UBND phường, xã (trừ các công trình từ cấp II trở lên). Điều này đồng nghĩa, từ năm 2026, người dân xây nhà ở quy mô nhỏ sẽ nộp hồ sơ và giải quyết thủ tục ngay tại địa phương nơi có đất.

Trong nhiều năm qua, hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ chiếm tỷ lệ lớn nhất trong tổng số hồ sơ xây dựng tại TP.HCM, đưa về cấp quận, huyện hoặc Sở Xây dựng. Việc phân cấp xuống phường, xã được kỳ vọng sẽ giảm áp lực cho cấp trên, đồng thời giúp người dân tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại và dễ theo dõi tiến độ hồ sơ hơn.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng phân cấp không đồng nghĩa với nới lỏng. Phường, xã có thẩm quyền cấp phép nhưng vẫn phải căn cứ chặt chẽ vào quy hoạch, chỉ tiêu kiến trúc và pháp luật xây dựng. Hồ sơ sai quy hoạch hoặc xây dựng vượt phép vẫn sẽ bị xử lý như trước.

2. Nhà trong khu quy hoạch: Xây được bao nhiêu tầng?

Một điểm mới có tác động lớn là quy định cụ thể hơn về quy mô công trình tại các khu vực có quy hoạch nhưng chưa thu hồi đất. Trước đây, nhiều trường hợp người dân chỉ biết đất “nằm trong quy hoạch”, nhưng không rõ được phép xây mấy tầng, dẫn đến xây dựng theo thói quen hoặc theo các trường hợp trước đó.

Từ năm 2026, quy định được tách bạch rõ:

Khu vực có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch phân khu chức năng: công trình được xây tối đa 3 tầng, có thể bố trí 1 tầng hầm đối với xây mới; sửa chữa thì giữ theo hiện trạng.

Khu vực đã có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch chi tiết khu chức năng: chỉ được xây tối đa 1 tầng, kể cả tầng hầm.

Việc “đóng khung” số tầng ngay từ đầu giúp hạn chế tình trạng xây vượt quy mô, nhưng cũng đồng thời thu hẹp đáng kể quyền xây dựng của người dân tại các khu vực quy hoạch chi tiết. Từ 2026, xây sai tầng trong khu quy hoạch sẽ không còn khả năng hợp thức hóa, ảnh hưởng trực tiếp đến hoàn công, quyền sở hữu và giao dịch về sau.

3. Công trình có thời hạn

Một thay đổi quan trọng khác là lần đầu tiên thời hạn tồn tại của công trình có giấy phép xây dựng thời hạn được quy định cụ thể: tối đa 5 năm.

Trong thực tế, nhiều công trình tại các khu “quy hoạch treo” được xây dựng với danh nghĩa tạm thời, nhưng tồn tại kéo dài hàng chục năm do quy hoạch chậm triển khai. Điều này vừa gây khó cho quản lý đô thị, vừa tạo ra kỳ vọng sai lệch cho người dân.

Từ năm 2026, công trình được cấp phép có thời hạn sẽ chỉ được tồn tại tối đa 5 năm, căn cứ theo tiến độ thực hiện quy hoạch. Hết thời hạn, nếu quy hoạch được triển khai, chủ công trình buộc phải tháo dỡ theo quy định, không còn cơ chế kéo dài bằng cách xin lại như trước.

Quy định này buộc người dân phải tính toán kỹ hơn: có nên đầu tư lớn vào một công trình chỉ được tồn tại ngắn hạn hay chỉ nên sửa chữa, cải tạo ở mức tối thiểu để phục vụ nhu cầu sinh hoạt.

4. Đã có kế hoạch sử dụng đất: Không cho xây mới

Một điểm siết chặt đáng chú ý là trường hợp khu đất đã có kế hoạch sử dụng đất cấp xã, cơ quan chức năng không cấp phép xây dựng mới, chỉ xem xét cho sửa chữa, cải tạo theo hiện trạng.

Quy định này nhằm chấm dứt tình trạng xây dựng “đón quy hoạch” – nguyên nhân khiến chi phí bồi thường tăng cao và phát sinh khiếu nại kéo dài. Khi một khu đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất, việc xây mới sẽ bị coi là làm tăng gánh nặng cho quá trình thu hồi đất sau này.

Với người dân, điều này đồng nghĩa: trước khi quyết định xây nhà, việc kiểm tra kế hoạch sử dụng đất tại phường, xã trở thành bước bắt buộc, không còn là thủ tục tham khảo như trước.

Tránh những hiểu lầm người dân dễ mắc

Cùng với các thay đổi trên, không ít người dân có thể hiểu nhầm:

Nhà xây tạm thì có thể ở lâu nhưng từ 2026, thời hạn bị giới hạn rõ.

Có giấy phép là chắc chắn được bồi thường đầy đủ. Sai lầm vì việc bồi thường vẫn phụ thuộc pháp luật đất đai và thời điểm thu hồi.

Việc hiểu không đúng quy định mới có thể dẫn đến rủi ro pháp lý và thiệt hại tài chính.

Cần chuẩn bị gì khi xây nhà từ năm 2026?

Quyết định mới giúp thủ tục gần dân hơn, nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về việc xây dựng đúng quy hoạch, đúng thời hạn. Người dân TP.HCM khi có nhu cầu xây nhà từ năm 2026 cần:

Kiểm tra rõ loại quy hoạch đang áp dụng cho thửa đất.

Xác định đã có hay chưa kế hoạch sử dụng đất cấp xã.

Cân nhắc kỹ với các công trình chỉ được tồn tại có thời hạn.

Biết rõ và chuẩn bị sớm sẽ giúp người dân tránh rủi ro, xây đúng – ở yên, trong bối cảnh cách xin giấy phép xây dựng tại TP.HCM đã thay đổi căn bản từ năm 2026.

Đăng Thy