Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam cho thấy bức tranh rõ nét về sự dịch chuyển này, khi nhu cầu không còn đến từ mọi ngành, mà tập trung vào một số lĩnh vực then chốt có giá trị gia tăng cao. Trong đó, thương mại điện tử, bán dẫn - sản xuất công nghệ cao và trung tâm dữ liệu đang nổi lên như ba lực đẩy chính, trực tiếp định hình cấu trúc thị trường giai đoạn 2026 trở đi.
Cuộc đua tối ưu vận hành
Theo ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, thị trường hiện nay đã bước qua giai đoạn chỉ mở rộng về quy mô như trước. Thay vào đó, các quyết định thuê đất, thuê nhà xưởng ngày càng gắn chặt với yêu cầu vận hành cụ thể của từng ngành, từ hạ tầng kỹ thuật, nguồn điện, khả năng kết nối đến tiêu chuẩn môi trường và khả năng mở rộng dài hạn.
Lực đẩy đầu tiên và dễ nhận thấy nhất đến từ thương mại điện tử. Tốc độ tăng trưởng cao và mức độ cạnh tranh ngày càng gay gắt đang buộc các nền tảng bán lẻ trực tuyến phải tái cấu trúc hệ thống kho vận và logistics.
Savills dẫn số liệu cho thấy quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam có thể đạt 26-28 tỷ USD trong năm 2025. Chỉ riêng 9 tháng đầu năm, bốn nền tảng lớn là Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki đã ghi nhận tổng giá trị giao dịch lên tới 11,62 tỷ USD, tăng hơn 34% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, hơn 7.000 người bán mới gia nhập thị trường chỉ trong nửa đầu năm, cho thấy cuộc cạnh tranh đang bước vào giai đoạn khốc liệt hơn bao giờ hết.
.jpg)
Theo chuyên gia, thị trường hiện nay đã bước qua giai đoạn chỉ mở rộng về quy mô như trước.
Trong bối cảnh đó, lợi thế không còn nằm ở việc mở rộng thị phần bằng mọi giá, mà chuyển sang tối ưu chi phí, tốc độ giao hàng và trải nghiệm khách hàng. Điều này khiến nhu cầu về kho vận hiện đại tăng mạnh, từ các trung tâm hoàn tất đơn hàng quy mô lớn, kho tích hợp công nghệ tự động hóa, đến hệ thống logistics chặng cuối có khả năng phản ứng nhanh. Các khu công nghiệp nằm gần Hà Nội, TP.HCM và các hành lang công nghiệp trọng điểm phía Bắc, phía Nam đang hưởng lợi rõ rệt, khi doanh nghiệp ưu tiên vị trí giúp rút ngắn thời gian giao hàng và giảm chi phí vận hành.
Lực đẩy thứ hai mang tính chiến lược và dài hạn hơn đến từ ngành bán dẫn và sản xuất công nghệ cao. Sau nhiều năm chủ yếu tham gia ở khâu lắp ráp, Việt Nam đang từng bước mở rộng vai trò trong chuỗi giá trị toàn cầu. Chiến lược quốc gia về bán dẫn được phê duyệt cuối năm 2024 đặt mục tiêu đưa Việt Nam tiến sâu hơn vào các phân khúc có giá trị cao như đóng gói tiên tiến, thiết kế vi mạch và một số khâu sản xuất chọn lọc. Giai đoạn 2023-2025, Việt Nam đã thu hút khoảng 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao, trong đó riêng mảng lắp ráp và kiểm định bán dẫn đạt khoảng 3 tỷ USD.
Song song với dòng vốn đầu tư, Chính phủ cũng dành nguồn lực đáng kể cho ngành này, với 1,05 tỷ USD cho phát triển bán dẫn giai đoạn 2024-2030 và khoảng 670 triệu USD cho đào tạo nhân lực. Một dấu mốc được giới chuyên môn đặc biệt quan tâm là năm 2026, khi nhà máy chế tạo chip đầu tiên tại Việt Nam dự kiến đi vào vận hành. Đây không chỉ là bước tiến về công nghệ, mà còn tạo ra yêu cầu hoàn toàn mới đối với bất động sản công nghiệp.
Khác với nhà xưởng truyền thống, các dự án bán dẫn và công nghệ cao đòi hỏi quỹ đất lớn, hạ tầng kỹ thuật ổn định, nguồn điện liên tục, hệ thống xử lý môi trường nghiêm ngặt và không gian cho nghiên cứu - phát triển. Điều này thúc đẩy xu hướng hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt, thay vì các khu công nghiệp đa ngành như trước.
Theo Savills, trong giai đoạn tới, lợi thế sẽ thuộc về những khu công nghiệp có khả năng “đo ni đóng giày” cho nhóm khách thuê công nghệ cao, từ thiết kế hạ tầng đến dịch vụ hỗ trợ.
Cuộc sàng lọc năng lực khu công nghiệp
Cùng với bán dẫn, ngành xe điện đang nổi lên như một lực cầu mới đối với bất động sản công nghiệp. Quy mô thị trường xe điện Việt Nam năm 2025 ước đạt khoảng 3,2 tỷ USD, được thúc đẩy bởi chính sách hỗ trợ, nhu cầu nội địa và xu hướng tiêu dùng xanh. Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2025, xe điện chạy pin chiếm tới 42% tổng doanh số xe mới - mức cao hàng đầu thế giới. Tỷ lệ này không chỉ phản ánh sự chuyển dịch mạnh mẽ của thị trường, mà còn tạo lực kéo lớn cho chuỗi cung ứng sản xuất trong nước.
.jpg)
Thị trường đang hình thành một chu kỳ tăng trưởng mới, nơi quy mô phải đi cùng chất lượng, và bất động sản công nghiệp trở thành nền tảng cho chiến lược phát triển kinh tế dài hạn của Việt Nam.
Sự phát triển của xe điện kéo theo nhu cầu về nhà máy linh kiện, pin, điện tử, cùng các dịch vụ logistics và kỹ thuật đi kèm. Điều này khiến các khu công nghiệp có khả năng tích hợp chuỗi cung ứng, nằm gần trung tâm sản xuất, cảng biển và các hành lang giao thông lớn trở thành điểm đến ưu tiên của nhà đầu tư. Bất động sản công nghiệp, trong trường hợp này, không chỉ cung cấp mặt bằng mà còn đóng vai trò kết nối các mắt xích trong chuỗi giá trị.
Lực đẩy thứ ba, mang tính nền tảng cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo, đến từ trung tâm dữ liệu và hạ tầng số. Savills cho biết Việt Nam đang đẩy nhanh phát triển hạ tầng số để đáp ứng nhu cầu bùng nổ từ trí tuệ nhân tạo, điện toán đám mây và các dịch vụ dữ liệu. Tính đến năm 2025, cả nước có 41 trung tâm dữ liệu đang hoạt động với tổng công suất khoảng 524,7 MW, tăng mạnh so với năm trước. Dự báo đến năm 2030, con số này có thể tiến gần 950 MW.
Việc tuyến cáp quang biển Asia Direct Cable đi vào vận hành từ năm 2025 giúp cải thiện đáng kể năng lực kết nối quốc tế, tạo nền tảng cho sự phát triển của các trung tâm dữ liệu quy mô lớn. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc đặt ra yêu cầu rất khắt khe đối với bất động sản công nghiệp, từ nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật chuyên biệt đến khả năng mở rộng dài hạn. Do đó, không phải khu công nghiệp nào cũng có thể tham gia cuộc chơi này, khiến thị trường ngày càng phân hóa rõ rệt.
Từ những phân tích trên, Savills nhận định bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới, nơi lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở quy mô quỹ đất, mà ở mức độ sẵn sàng về hạ tầng, khả năng vận hành và mức độ phù hợp với các ngành kinh tế giá trị cao.
Trong bối cảnh các dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến hoàn thiện từ năm 2026, cùng sự bùng nổ của bán dẫn, trung tâm dữ liệu, xe điện và yêu cầu phát triển bền vững, thị trường đang hình thành một chu kỳ tăng trưởng mới, nơi quy mô phải đi cùng chất lượng, và bất động sản công nghiệp trở thành nền tảng cho chiến lược phát triển kinh tế dài hạn của Việt Nam.
Tâm An