Lưu ý quan trọng: Bảng giá đất hiện hành tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Do đó, người dân có nhu cầu làm sổ đỏ lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các thủ tục liên quan nên cân nhắc hoàn thành trước thời điểm này để tránh chi phí tăng khi bảng giá mới có hiệu lực.
Với người dân, bảng giá đất không chỉ là những con số trong văn bản pháp lý, mà còn gắn trực tiếp với chi phí làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất, mua bán – sang nhượng nhà đất. Do đó, việc điều chỉnh bảng giá đất từ năm 2026 đang thu hút sự quan tâm lớn, nhất là tại các địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh.
Trong bối cảnh nhiều địa phương điều chỉnh giá đất theo hướng sát thực tế hơn, câu hỏi được nhiều người dân đặt ra là chi phí khi làm các thủ tục đất đai từ năm 2026 sẽ thay đổi như thế nào.
Giá điều chỉnh theo hướng sát thực tế
Đến nay, nhiều tỉnh, thành phố đã ban hành hoặc lấy ý kiến đối với bảng giá đất áp dụng từ năm 2026.
Tại Hà Nội, HĐND thành phố đã thông qua Nghị quyết số 52/2025/NQ-HĐND ngày 26/11/2025. Theo đó, giá đất ở tại một số tuyến phố trung tâm quận Hoàn Kiếm được xác định ở mức cao nhất hơn 702 triệu đồng/m² (vị trí 1, mặt đường). Trong khi đó, giá đất tại các huyện ngoại thành được điều chỉnh tăng bình quân khoảng 25–26% so với bảng giá hiện hành.
Với nhiều hộ gia đình ở khu vực ven đô Hà Nội, việc điều chỉnh này phản ánh đúng thực tế phát triển hạ tầng những năm gần đây, đồng thời cũng khiến chi phí khi thực hiện các thủ tục đất đai cần được tính toán kỹ hơn, nhất là với những trường hợp chuẩn bị làm sổ hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
Tại Đồng Nai, Nghị quyết số 28/2025/NQ-HĐND ngày 10/12/2025 quy định giá đất ở đô thị cao nhất đạt 49,5 triệu đồng/m², tập trung tại các khu vực trung tâm, nơi có tốc độ đô thị hóa và nhu cầu sử dụng đất cao.
Trong khi đó, TP.HCM đang hoàn thiện dự thảo bảng giá đất mới (chưa chính thức ban hành tính đến cuối 2025). Theo định hướng dự thảo, giá đất ở tại các tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ được đề xuất giữ ở mức cao nhất 687,2 triệu đồng/m² (giữ nguyên so với bảng giá điều chỉnh hiện hành), trong khi giá đất nông nghiệp tại khu vực ngoại thành được điều chỉnh tăng để thu hẹp khoảng cách với đất ở.
Điều này đặc biệt liên quan đến các hộ dân đang có đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư, vốn là nhóm thường phát sinh nhu cầu chuyển mục đích trong thực tế.
Phạm vi áp dụng của bảng giá đất mới
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/8/2024) đã chính thức bãi bỏ khung giá đất, giao quyền xây dựng bảng giá đất cho địa phương trên cơ sở dữ liệu thị trường.
Bảng giá đất mới sẽ được sử dụng làm căn cứ tính toán trong 11 trường hợp nghĩa vụ tài chính, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng, lệ phí trước bạ và các khoản phí liên quan khác.
Trên thực tế, với người dân, bảng giá đất chính là “thước đo” để xác định phải nộp bao nhiêu tiền khi làm thủ tục, đặc biệt trong các tình huống phổ biến như cấp sổ đỏ lần đầu, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc sang tên khi mua bán.
Không ít trường hợp chỉ khi bắt tay vào làm hồ sơ mới nhận ra chi phí phát sinh khác xa so với dự tính ban đầu.
Tiền sử dụng đất: Khoản chi phí được quan tâm nhiều nhất
Trong các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, tiền sử dụng đất là khoản chi phí được người dân và doanh nghiệp quan tâm nhất.
Khi bảng giá đất được điều chỉnh sát hơn với giá thị trường, tiền sử dụng đất phát sinh trong các thủ tục hành chính sẽ có sự thay đổi tương ứng. Điều này thể hiện rõ ở các khu vực đang phát triển nhanh, nơi giá đất thực tế đã tăng mạnh trong những năm gần đây.
Ví dụ minh họa cụ thể: Giả sử một hộ gia đình tại vùng ven đô có 300m² đất nông nghiệp xen kẽ đất ở cần chuyển mục đích sang đất ở (hạn mức giao đất ở tại địa phương là 200m²). Theo cơ chế mới (Nghị quyết 254/2025/QH15), tiền sử dụng đất sẽ tính theo chênh lệch giá đất ở và giá đất nông nghiệp như sau:
- Phần trong hạn mức (200m²): chỉ thu 30% chênh lệch.
- Phần vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức (100m²): thu 50% chênh lệch.
- Phần vượt quá 2 lần hạn mức (nếu có): thu 100% chênh lệch.
(Mức thu này chỉ áp dụng một lần cho một hộ gia đình/cá nhân trên một thửa đất, giúp giảm đáng kể áp lực so với tính 100% toàn bộ trước đây.)
Với nhiều hộ gia đình, đặc biệt là những trường hợp có đất vườn, ao hoặc nông nghiệp xen kẽ đất ở tại vùng ven, tiền sử dụng đất thường là khoản chi lớn nhất và cũng là yếu tố quyết định việc có thực hiện thủ tục ngay hay chờ thêm thời gian.
Thực tiễn cho thấy, nhóm chịu tác động rõ nhất từ bảng giá đất mới là các hộ gia đình đang có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất (đặc biệt đất vườn, ao, nông nghiệp sang đất ở trong cùng thửa), làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu hoặc thực hiện giao dịch chuyển nhượng, nhất là tại các địa phương có mức điều chỉnh giá cao.
Để hạn chế tác động đến người sử dụng đất, Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội đã quy định cơ chế thu tiền sử dụng đất theo hướng giảm áp lực cho người dân. Theo đó, từ năm 2026, mức thu khi chuyển mục đích được áp dụng theo tỷ lệ nêu trên.
Quy định này đặc biệt có ý nghĩa với các hộ gia đình ở vùng ven đô – nơi diện tích đất thường lớn hơn hạn mức nhưng giá đất đang tăng theo hạ tầng và quy hoạch, giúp người dân có thêm dư địa cân đối tài chính khi làm thủ tục.
Thuế và lệ phí
Bên cạnh tiền sử dụng đất, bảng giá đất mới cũng là căn cứ để xác định thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Khi bảng giá đất được xây dựng sát với giá thị trường, việc kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế sẽ khó thực hiện hơn, góp phần tăng tính minh bạch trong giao dịch, hạn chế tình trạng chênh lệch giữa giá ghi trên hợp đồng và giá thực tế.
Đối với người dân có nhu cầu mua bán, sang nhượng nhà đất, việc nắm rõ bảng giá đất tại địa phương sẽ giúp chủ động hơn trong tính toán chi phí, tránh bị động khi làm thủ tục.
Góc nhìn chuyên gia
Liên quan đến việc áp dụng bảng giá đất theo hướng tiệm cận thị trường, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc bỏ khung giá đất và trao quyền cho địa phương xây dựng bảng giá đất là bước tiến quan trọng, giúp phản ánh sát hơn giá trị thực của đất đai và nâng cao tính minh bạch trong quản lý.
Tuy nhiên, theo ông Châu, trong quá trình triển khai, cần có cơ chế linh hoạt để tránh tạo áp lực tài chính đột ngột, nhất là đối với người dân và doanh nghiệp khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai. Chủ tịch HoREA từng kiến nghị nghiên cứu áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) phù hợp với từng dự án, từng khu vực, thay vì áp dụng cào bằng theo địa bàn hành chính.
Thực tế cho thấy, khi giá đất được xác định sát thị trường, nghĩa vụ tài chính phát sinh có thể thay đổi đáng kể nếu người dân chưa nắm rõ quy định hoặc lựa chọn thời điểm thực hiện thủ tục chưa phù hợp. Vì vậy, việc công khai, minh bạch thông tin và hướng dẫn rõ cách áp dụng bảng giá đất là yếu tố quan trọng để chính sách đi vào cuộc sống.
Bảng giá đất 2026 là bước điều chỉnh lớn trong quản lý đất đai, nhưng với các cơ chế điều tiết đã được ban hành, chính sách mới được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng minh bạch, ổn định hơn cho thị trường. Người dân và doanh nghiệp được khuyến nghị theo dõi sát bảng giá đất tại địa phương, chủ động xây dựng kế hoạch tài chính phù hợp khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai – đặc biệt là hoàn thành sớm trước ngày 1/1/2026 nếu có thể.
Đăng Thy