Sự lệch pha này đặt ra câu hỏi cốt lõi: đâu là “nút thắt” mang tính quyết định của thị trường bất động sản năm 2026 và cơ hội thực sự đang nằm ở đâu đối với doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư trong năm nay. Để làm rõ bức tranh toàn cảnh, chúng tôi đã trao đổi với các chuyên gia nhằm nhận diện động lực tăng trưởng, đồng thời cảnh báo sớm những thách thức có thể định hình diễn biến thị trường trong năm 2026.
Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam: Nhận biết thách thức để có chiến lược phù hợp
Chúng tôi nhận thấy, bắt đầu từ năm 2025, thị trường bất động sản tại TP.HCM nói chung, đặc biệt là phân khúc nhà ở đã xuất hiện những tín hiệu ấm lên rõ rệt. Dấu hiệu này thể hiện trước hết ở nguồn cung thị trường có xu hướng tăng trở lại. Dù mức tăng chưa thật sự mạnh, song so với giai đoạn trầm lắng trước đó, đây là sự cải thiện đáng ghi nhận.
Song song với nguồn cung, sức hấp thụ của thị trường duy trì ở mức cao, khoảng 80 - 90%, cho thấy nguồn cầu vẫn đang vận hành khá lành mạnh. Lực cầu này đến từ cả nhóm người mua để ở thực lẫn nhà đầu tư, bao gồm đầu tư cho thuê và đầu tư kỳ vọng tăng giá.
|
Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam |
Một điểm đáng chú ý khác là giá bán tiếp tục tăng đều qua các quý. Ở góc độ người mua nhà để ở, điều này có thể khiến khả năng chi trả gặp nhiều thách thức hơn. Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng giá tăng đi kèm với sự cải thiện rõ rệt về chất lượng sản phẩm. Thị trường không chỉ tăng trưởng về số lượng mà còn nâng cấp về mặt chất lượng, đặc biệt tại khu vực trung tâm TP.HCM, nơi các sản phẩm mới được đầu tư bài bản hơn về quy hoạch, tiện ích và tiêu chuẩn xây dựng. Điều này có nghĩa là thị trường tăng trưởng về số lượng và đồng thời tăng trưởng cả về chất lượng.
Ngoài các diễn biến trên, chúng tôi muốn nhấn mạnh những yếu tố nền tảng giúp thị trường phát triển bền vững hơn. Thứ nhất, giai đoạn 2024 - 2025 đánh dấu tác động rõ nét của các chính sách pháp lý mới. Việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức đi vào thực thi đã góp phần khơi thông nguồn cung, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận vốn của các chủ đầu tư, giúp nhiều dự án được tái khởi động hoặc triển khai mới.
Thứ hai, năm 2025 được xem là năm bản lề của hạ tầng TP.HCM. Sau nhiều năm chậm nhịp, thành phố chứng kiến hàng loạt công trình giao thông trọng điểm được khởi công, tăng tốc hoặc hoàn thành. Các dự án ở tỉnh lân cận như cầu Nhơn Trạch, sân bay Long Thành cùng nhiều tuyến kết nối liên vùng đã và đang về đích trong năm 2025, đồng thời tiếp tục được đẩy mạnh trong năm 2026. Chính hạ tầng và đầu tư công là yếu tố then chốt tạo ra bước ngoặt cho thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2025.
Bước sang năm 2026, chúng tôi cho rằng xu hướng tích cực này sẽ tiếp tục được duy trì, đặc biệt ở hai khía cạnh mở rộng nguồn cung và nâng cao chất lượng sản phẩm. Việc mở rộng không gian phát triển đô thị, bao gồm sáp nhập địa giới hành chính, sẽ tạo điều kiện để người dân tiếp cận các sản phẩm có mức giá phù hợp hơn, dù vị trí có thể xa trung tâm hơn trước.
Tuy vậy, nhờ sự hỗ trợ của hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, người mua có thể chấp nhận ở xa hơn nhưng thời gian di chuyển về trung tâm được rút ngắn đáng kể, so với giai đoạn trước. Đây là yếu tố quan trọng giúp thị trường tiếp tục hưởng lợi từ sự gia tăng nguồn cung theo chiều rộng địa lý.
Dẫu vậy, cơ hội luôn đi kèm thách thức và năm 2026 có thể sẽ đối mặt với những áp lực lớn hơn so với năm 2025. Thách thức đầu tiên đến từ room tín dụng. Trong bối cảnh Chính phủ định hướng ưu tiên dòng vốn cho sản xuất, xuất khẩu nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế vĩ mô, tín dụng dành cho bất động sản có thể bị kiểm soát chặt chẽ hơn. Điều này buộc cả người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân lẫn nhà đầu tư tổ chức sẽ phải lưu ý vấn đề này.
Thách thức thứ hai là xu hướng tăng lãi suất ngay từ những tuần đầu năm 2026. Việc nhiều ngân hàng điều chỉnh lãi suất tiết kiệm tăng sẽ thu hút một phần dòng tiền quay trở lại kênh ngân hàng, qua đó ảnh hưởng nhất định đến dòng vốn vào bất động sản. Đồng thời, khi lãi suất huy động tăng, lãi suất cho vay cũng có xu hướng tăng theo, tạo ra áp lực tài chính lớn hơn cho các nhà đầu tư đang sử dụng vốn vay.
Chúng tôi cho rằng, nhận diện sớm các thách thức này là điều cần thiết, từ đó giúp người mua và nhà đầu tư xây dựng chiến lược phù hợp cho năm 2026...
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam: Giai đoạn ổn định thận trọng hơn là phục hồi toàn diện
Nếu so với giai đoạn trầm lắng sau dịch, thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất từ năm 2024, nhưng chưa hồi phục hoàn toàn. Các tín hiệu tích cực đã xuất hiện như pháp lý được cải thiện nhờ ba bộ luật mới, nhiều dự án được gỡ vướng và tái khởi động, hạ tầng liên vùng được đẩy mạnh. Tuy nhiên, tâm lý thị trường nhìn chung còn dè dặt do giá bán cao và cơ cấu sản phẩm chưa sát nhu cầu ở thực. Vì vậy, đây là giai đoạn ổn định thận trọng hơn là phục hồi toàn diện.
|
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam |
Từ bức tranh tổng thể đó, tôi nhìn nhận yếu tố lãi suất sẽ tiếp tục ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua trong thời gian tới. Việc lãi suất có xu hướng tăng trở lại sẽ kìm hãm nhu cầu vốn đã thận trọng, đồng thời hạn chế hoạt động đầu tư ngắn hạn, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư kỳ vọng lướt sóng nhanh. Tuy nhiên, tôi cho rằng mức tăng lãi suất sẽ không lớn và nhiều khả năng duy trì ổn định trong năm 2026, do ưu tiên chung vẫn là hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.
Về nguồn cung, thị trường sẽ ghi nhận nhiều dự án quy mô vừa và lớn được triển khai từ cuối 2025, với pháp lý hoàn chỉnh và tiến độ rõ ràng hơn. Giá bán có thể tiếp tục tăng nhưng với tốc độ chậm lại. Chủ đầu tư sẽ thận trọng hơn, quan sát sức hấp thụ thực trước khi điều chỉnh giá, tạo mặt bằng thị trường lành mạnh hơn.
Khi đi sâu vào từng phân khúc, tôi nghĩ phân khúc có khả năng phục hồi tốt nhất vẫn là những sản phẩm đáp ứng nhu cầu số đông. Thực tế cho thấy nhu cầu ở thực chưa bao giờ giảm, nhưng thanh khoản suy yếu do giá bán vượt khả năng chi trả. Vì vậy, căn hộ thương mại phân khúc phổ thông và trung cấp, với mức giá hợp lý và chính sách thanh toán linh hoạt, sẽ dẫn dắt thị trường trong năm 2026.
Thách thức nằm ở việc khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này, đòi hỏi các cơ chế hỗ trợ rõ ràng và đủ mạnh từ chính sách. Ngược lại, phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn kén khách, cần thêm thời gian để hấp thụ hoặc điều chỉnh chiến lược sản phẩm và tiếp cận thị trường.
Về dài hạn, giá bất động sản khó giảm khi toàn bộ chi phí cấu thành - từ quỹ đất, xây dựng, vốn đến chi phí tài chính đều tăng. Tuy nhiên, dư địa tăng giá trong năm 2026 sẽ không đồng đều giữa các khu vực và phân khúc. Điểm đáng chú ý là hệ thống hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện, giúp mở rộng không gian đô thị và tạo thêm lựa chọn cho người mua nhà.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills TP.HCM: Bắt đầu chu kỳ tăng trưởng mới theo hướng bền vững
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đi qua giai đoạn điều chỉnh mang tính tái cấu trúc để chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới. Năm 2025 đóng vai trò là năm bản lề quan trọng khi các yếu tố nền tảng dần được củng cố, giai đoạn 2026 - 2027 được kỳ vọng sẽ là điểm rơi tăng trưởng theo hướng chọn lọc và bền vững hơn.
|
Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills TP.HCM |
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản không bước vào một chu kỳ phục hồi đồng loạt. Các yếu tố vĩ mô, chính sách tiền tệ và khung pháp lý mới sẽ cùng lúc tái định hình thị trường theo hướng thận trọng và có chọn lọc hơn, với sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực.
Kỳ vọng về điểm rơi tăng trưởng của thị trường bất động sản vào giai đoạn 2026-2027 là có cơ sở khi nhiều yếu tố nền tảng đang hội tụ. Trước hết, bước sang năm 2026, thị trường sẽ vận hành dưới tác động toàn diện của các bộ luật mới (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản) và bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026.
Mặc dù bảng giá đất mới có thể làm tăng nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và người dân, nhưng về dài hạn, điều này sẽ tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch và công bằng hơn. Những điểm nghẽn trước đây về xác định giá đất dự án, được kỳ vọng sẽ khơi thông, tạo điều kiện cho nguồn cung thị trường cải thiện.
Song song đó, động lực tăng trưởng kinh tế tiếp tục được củng cố bởi dòng vốn FDI duy trì tích cực, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ trong 9 tháng đầu năm 2025 đạt hơn 5,2 triệu tỷ đồng, tăng trưởng thực trên 7%. Đây là những yếu tố hỗ trợ trực tiếp cho nhu cầu nhà ở, văn phòng và bất động sản thương mại tại các đô thị lớn.
Ngoài ra, một trong những động lực then chốt thúc đẩy thị trường bất động sản chính là kế hoạch đầu tư công khổng lồ. Việc đẩy mạnh đầu tư vào các dự án hạ tầng then chốt trong 5 năm tới sẽ là động lực tăng trưởng chủ đạo, giúp cải thiện kết nối liên vùng, thúc đẩy giãn dân đô thị và hình thành các cực phát triển mới dọc các tuyến hạ tầng trọng điểm.
Xét theo phân khúc, chúng tôi cho rằng bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nhờ nhu cầu thuê ổn định từ các doanh nghiệp sản xuất.
Phân khúc nhà ở sẽ phân hóa rõ nét hơn giữa khu vực lõi đô thị - nơi giá bán cao và nguồn cung hạn chế và các khu vực vùng ven, nơi hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng kết nối và xu hướng giãn dân.
Trong khi đó, bất động sản thương mại và văn phòng có triển vọng tích cực gắn liền với đà tăng trưởng của nền kinh tế và hoạt động của khu vực doanh nghiệp, với lợi thế thuộc về các dự án có vị trí tốt và chất lượng vận hành cao.
Nhìn tổng thể, chúng tôi nhận định chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ được xác lập rõ nét từ giai đoạn 2026 - 2027, theo hướng chọn lọc và bền vững hơn...
Diệu Trang