Lãi suất toàn cầu tăng mạnh diễn ra vào nửa cuối năm 2022 đã dẫn đến quá trình tái định giá bất động sản, gây ra tác động trái chiều lên các nhà đầu tư và các bên cho vay. Tuy nhiên, khi lãi suất lên đến đỉnh điểm và lạm phát bắt đầu giảm bớt, triển vọng dần hé lộ.
Trong bối cảnh này, ông Benett Theseira nhận định thị trường bất động sản Châu Á - Thái Bình Dương (APAC) sẽ bắt đầu phục hồi vào năm 2024 nhờ giá trị vốn và nguồn thu nhập ổn định.
Khả năng phục hồi tốt nhất thế giới
APAC là một trong những khu vực có khả năng phục hồi tốt nhất thế giới nhờ sự đa dạng của thị trường. Các thị trường trong khu vực đã điều chỉnh với tốc độ khác nhau và sự đa dạng này mang đến những cơ hội thú vị.
Trong tương lai, tăng trưởng giá thuê sẽ là động lực chính cho sự phục hồi. Tuy nhiên, sự phục hồi sẽ không đồng đều với động lực khác nhau giữa các khu vực địa lý và loại hình bất động sản. Nhìn chung, giá trị bất động sản toàn cầu được dự đoán sẽ giảm khoảng 30% từ đỉnh đến đáy. Châu Á (trừ Nhật Bản) có thể chứng kiến mức giảm tương đối khiêm tốn 10-20%, trong khi châu Âu có thể phải đối mặt với mức giảm gần 40%.
Tại các thị trường APAC ngoài Nhật Bản, lãi suất cao hơn và lãi suất trần mở rộng đã đè nặng lên việc định giá tài sản, đặc biệt là ở Úc và Hàn Quốc. Các thị trường này dự kiến sẽ bắt đầu ổn định và cải thiện trong 12 tháng tới.
Ngược lại, lãi suất thấp liên tục của Nhật Bản đã hỗ trợ giá bất động sản và lãi suất trần bị nén trong 2 năm qua. Mức chênh lệch lợi suất lành mạnh và sự ổn định của thị trường tiếp tục khiến Nhật Bản trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, dự báo chi phí đi vay tăng nhẹ đang làm giảm triển vọng giá tài sản tại quốc gia này.
3 động lực tăng trưởng chính
Khi quá trình tái thiết giá vẫn tiếp tục và thị trường còn nhiều điều chưa chắc chắn, các nhà đầu tư bất động sản cần tập trung vào những gì họ có thể kiểm soát – đó là nguồn thu nhập. Các xu hướng mang tính cấu trúc dài hạn như nhân khẩu học, số hóa và giảm phát thải carbon đang thúc đẩy nhu cầu thuê và tăng trưởng giá thuê trên nhiều loại hình bất động sản.
Nhân khẩu học đóng một vai trò quan trọng, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Sydney, Melbourne, Singapore và Tokyo, nơi dân số đô thị ngày càng tăng và chi phí sở hữu nhà cao mang lại triển vọng hấp dẫn với mảng nhà cho thuê. Ngoài ra, các loại hình khác như nhà ở cho sinh viên và nhà ở cho người cao tuổi cũng đang được hưởng lợi từ xu hướng dân số này. Nguồn cung nhà ở cho thuê hiện tại của các tổ chức ở Úc, Hồng Kông và hầu hết các thành phố lớn trong khu vực vẫn thiếu, trong khi nguồn cung mới chưa hoàn thiện do chi phí xây dựng tăng cao, khiến mảng nhà cho thuê càng hấp dẫn.
Quán trình số hóa đang thúc đẩy nhu cầu về bất động sản phục vụ trung tâm dữ liệu và hậu cần. Thị trường trung tâm dữ liệu đang ở giai đoạn đầu của quá trình tăng trưởng. Với những tiến bộ trong lĩnh vực AI, nhu cầu về trung tâm dữ liệu và triển vọng thuê vẫn rất khả quan, đặc biệt là khi nguồn cung còn hạn chế. Các trung tâm dữ liệu siêu lớn phục vụ các nhà cung cấp điện toán đám mây dự kiến sẽ có mức tăng trưởng giá thuê mạnh mẽ, đặc biệt là ở các thành phố có nguồn điện hạn chế như Tokyo, Seoul và Singapore, cũng như các thành phố lớn của Úc.
Trong khi đó, các bất động sản hậu cần có vị trí đắc địa tại các thị trường phụ như Sydney, Melbourne, Tokyo, Singapore và Seoul dự kiến sẽ hoạt động tốt hơn, được thúc đẩy bởi tự động hóa và tăng năng suất trong lĩnh vực giao hàng và hậu cần của bên thứ ba.
Cuối cùng, xu hướng giảm phát thải carbon đang thúc đẩy nhu cầu về các bất động sản đáp ứng tiêu chuẩn ESG. Các nhà đầu tư nên lựa chọn những tài sản đạt chứng chỉ xanh và mang lại thu nhập ổn định ở phân khúc hạng A. Tuy nhiên, cũng có thể cân nhắc các bất động sản ở vị trí tốt nhưng chưa đáp ứng ESG với giá thấp rồi cải tạo và nâng cấp để tăng giá trị.
Nợ bất động sản
Với sự xáo trộn của thị trường và lãi suất tăng mạnh, trong 12 đến 18 tháng qua, nhiều nhà đầu tư tổ chức coi nợ bất động sản là kênh hấp dẫn để đa dạng hóa danh mục đầu tư.
Nợ bất động sản thường hoạt động tốt hơn trong những thời kỳ không chắc chắn và điều này đặc biệt đúng trong môi trường hiện tại. Các quy định ngân hàng chặt chẽ hơn và đòn bẩy thấp có xu hướng mang lại giá đầu vào hấp dẫn, trong khi lãi suất và chênh lệch cho vay đã tăng lên, giúp thúc đẩy lợi nhuận.
Châu Á vẫn còn kém xa Mỹ và châu Âu trên thị trường cho vay phi ngân hàng, nhưng những động thái gần đây nhằm củng cố các tiêu chuẩn cho vay đang thúc đẩy tăng trưởng của hoạt động này. Các hạn chế về quy định, làm tăng yêu cầu về vốn đối với việc cho vay của ngân hàng, sẽ dẫn đến tăng bộ đệm, cho thấy các ngân hàng sẽ có cách tiếp cận thận trọng hơn đối với việc cho vay bất động sản thương mại. Điều này mở ra cơ hội cho các tổ chức cho vay phi ngân hàng rót vốn vào các dự án đang có nhu cầu.
Đối với lĩnh vực nợ lãi suất cao, Úc mang đến nhiều cơ hội hấp dẫn hơn trong khi các ngân hàng vẫn cạnh tranh rất mạnh ở hầu hết các thị trường châu Á phát triển khác. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần phải hết sức chọn lọc, đặc biệt là trong lĩnh vực văn phòng và nhà ở, hãy nhắm tới những tài sản có chất lượng cao hơn và các dự án được quản lý tốt có khả năng vẫn hấp dẫn người thuê và người mua trong suốt chu kỳ hiện tại.
Đa dạng hóa danh mục đầu tư
Các lựa chọn thay thế bao gồm bất động sản và tín dụng tư nhân đang trở thành một trong những lĩnh vực phát triển nhanh nhất những năm gần đây, khi chúng giúp các nhà đầu tư đa dạng hóa danh mục và điều chỉnh lợi nhuận theo rủi ro tốt hơn.
Điều này đặc biệt thường xuyên diễn ra với các nhà đầu tư muốn tiếp cận các lĩnh vực có tiềm năng tăng trưởng lớn nhưng có rào cản gia nhập cao như trung tâm dữ liệu. Ngày nay, các nhà đầu tư có thể tiếp cận cơ hội thông qua quỹ REIT hoặc các quỹ tư nhân chuyên biệt được quản lý bởi các nhà quản lý có kinh nghiệm.
Việc đa dạng hóa danh mục trên cả mảng vốn chủ sở hữu và nợ bất động sản sẽ giảm biến động và điều chỉnh rủi ro tốt hơn cho các nhà đầu tư, giúp họ ứng phó tốt hơn với các thách thức đang diễn ra, từ đó thúc đẩy quá trình phục hồi mạnh mẽ hơn của thị trường.
Lam Vy (Fund Selector Asia)
