Nhìn vào các thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A) trong năm qua, có thể thấy rõ những tín hiệu về cách thị trường nhà ở sẽ vận động trong trung và dài hạn: chọn lọc hơn, phân hóa mạnh hơn và gắn chặt với cấu trúc đô thị mới.
Thị trường nhà ở bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu sắc, nơi dòng vốn dài hạn, chiến lược M&A và hạ tầng đóng vai trò dẫn dắt.
M&A: Từ “mua nhanh” sang “chọn kỹ”
Năm 2025, tổng giá trị và số lượng thương vụ M&A trên toàn thị trường tiếp tục xu hướng giảm so với giai đoạn cao điểm 2021–2022. Không chỉ quy mô chung thu hẹp, giá trị trung bình mỗi giao dịch trong 10 tháng đầu năm 2025 cũng thấp hơn so với cùng kỳ 2024.
Dữ liệu từ Capital IQ, Refinitiv, VIR và KPMG cho thấy, giai đoạn 2021–2022 là đỉnh cao của hoạt động M&A tại Việt Nam. Riêng năm 2021 ghi nhận tới 694 thương vụ, với tổng giá trị lên đến 10,8 tỷ USD.
Tuy nhiên, kể từ đó, thị trường bước vào một pha điều chỉnh rõ rệt. Năm 2022, tổng giá trị M&A giảm xuống còn 6,18 tỷ USD với 405 giao dịch; sang năm 2023, quy mô tiếp tục thu hẹp, chỉ còn 4,44 tỷ USD và 310 thương vụ.
Đến năm 2024, dù giá trị nhích nhẹ lên 4,77 tỷ USD, số lượng giao dịch vẫn giảm xuống còn 288, cho thấy sự thận trọng ngày càng gia tăng. Trong 10 tháng đầu năm 2025, thị trường mới ghi nhận 2,29 tỷ USD và 218 thương vụ.
Không chỉ số lượng giảm, giá trị trung bình mỗi giao dịch cũng đang đi xuống. Trong 10 tháng đầu năm 2025, con số này đạt khoảng 29,4 triệu USD, thấp hơn cùng kỳ 2024.
Bất động sản vẫn là lĩnh vực thu hút nhiều thương vụ M&A nhất...
Theo Avison Young, vị trí tài sản đang phản ánh rõ sự dịch chuyển trọng tâm đầu tư theo các trục hạ tầng liên vùng – thay vì chỉ tập trung ở khu vực lõi đô thị.
Khối nội dẫn dắt cuộc chơi
Một thay đổi đáng chú ý trong năm 2025 là sự vươn lên của nhà đầu tư trong nước. Khối nội đã soán ngôi khối ngoại, trở thành bên mua chủ đạo và chiếm phần lớn trong các thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD.
Động lực của các doanh nghiệp nội không đơn thuần là mở rộng quy mô, mà gắn với những mục tiêu thực dụng hơn: tái cấu trúc danh mục tài sản, thoái vốn để cải thiện dòng tiền, hoặc tích lũy quỹ đất cho chu kỳ phát triển tiếp theo. Những thương vụ của Vincom Retail, Sunshine Group, Phát Đạt hay Sơn Kim Land cho thấy rõ chiến lược này.
Ở chiều ngược lại, nhà đầu tư ngoại tập trung vào các thương vụ lớn, mang tính dài hạn, như Gamuda Land tại Hải Phòng, CapitaLand mua lại dự án từ Vinhomes hay nhà đầu tư Nhật Bản mua 80% vốn dự án Thuận An 1 từ Phát Đạt.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định: “Thị trường hiện nay đang nghiêng về phía nhà đầu tư, song nhiều bên cũng rất thận trọng trong việc ra quyết định, duy trì kỷ luật chặt chẽ trong định giá và cấu trúc giao dịch, nhất là ở khâu thẩm định pháp lý và rủi ro vận hành”.
Theo ông, những thương vụ thành công thường mang tính “đột phá”, giúp nhà đầu tư sắp xếp lại bàn cờ thị phần và tái định vị tài sản cho chu kỳ tăng trưởng kế tiếp.
Thị trường nhà ở hồi phục theo M&A
Sau gần ba năm trầm lắng, thị trường nhà ở năm 2025 bắt đầu kích hoạt trở lại. Nhưng sự hồi phục này không đến từ làn sóng đầu cơ, mà gắn với các hoạt động M&A, tái khởi động dự án và triển khai các dự án mới.
Trong quý 4/2025, TP.HCM ghi nhận nguồn cung căn hộ mới tăng vừa phải. Chủ đầu tư không bung hàng ồ ạt, mà thăm dò khả năng hấp thụ, với tỷ lệ bán đạt 65–75%.
Hà Nội ghi nhận hơn 10.000 căn hộ mới mở bán từ các đại dự án. Dù nguồn cung lớn, tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt 70–80%, phản ánh nhu cầu ở thực vẫn rất mạnh.
Tại Đà Nẵng, giá sơ cấp tại khu vực lõi đã thiết lập mặt bằng mới, dao động 3.020–3.770 USD/m2. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 35–40%, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc.
Điểm chung của ba thị trường lớn là phân khúc trung – cao cấp tiếp tục dẫn dắt, khiến cơ cấu nhà ở ngày càng lệch về phía sản phẩm giá cao.
Tái cấu trúc đô thị đang viết lại mặt bằng giá nhà
Dữ liệu của Avison Young cho thấy giá sơ cấp căn hộ tiếp tục tăng và phân hóa mạnh giữa khu vực lõi và khu vực mở rộng.
Dự báo năm 2026, nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng: 15.000 căn tại TP.HCM, 10.000 căn tại Hà Nội và 4.000 căn tại Đà Nẵng.
Giá bán sơ cấp dự kiến tăng 20–25% tại TP.HCM và Hà Nội và 10–15% tại Đà Nẵng.
Theo Avison Young, mặt bằng giá hiện nay không phản ánh bong bóng, mà là kết quả của sự dịch chuyển trong cấu trúc đô thị, chi phí phát triển và giá trị sử dụng đất.
Việc nhiều địa phương ban hành bảng giá đất mới cho giai đoạn 2026–2030, kèm hệ số điều chỉnh K, sẽ thúc đẩy quá trình tái định giá đất đô thị nhanh hơn. Dù tạo áp lực chi phí trong ngắn hạn, đây được xem là bước cần thiết để giá đất tiệm cận giá trị thực và tạo nguồn lực tái đầu tư cho hạ tầng.
M&A đang “vẽ lại bản đồ” nhà ở
Song song với diễn biến giá và nguồn cung căn hộ, hoạt M&A trong phân khúc nhà ở cũng phản ánh rõ sự dịch chuyển này.
Trong năm 2025, phần lớn các giao dịch được công bố diễn ra tại TP.HCM mở rộng mới (gồm 15 giao dịch ở TP.HCM cũ và một giao dịch ở Bình Dương cũ); và các tỉnh vệ tinh của Hà Nội và một giao dịch ở miền Trung. Điều này cho thấy dòng vốn dài hạn đang hướng về các khu vực còn dư địa tăng trưởng lớn, nơi nhu cầu ở thực cao và hạ tầng đang được đẩy mạnh.
Xu hướng đô thị hóa theo hướng “ly tâm” – lan tỏa ra ngoài lõi đô thị – đang định hình lại cấu trúc thị trường nhà ở.
M&A đang nói gì về tương lai?
Nhìn từ các thương vụ M&A, có thể thấy rõ: thị trường nhà ở Việt Nam đang bước sang một giai đoạn mới.
Không còn là cuộc chơi của số đông chạy theo sóng, thị trường đang vận hành theo logic của dòng vốn dài hạn, hạ tầng và tái cấu trúc đô thị. Nhà đầu tư không chỉ mua tài sản, mà mua cả câu chuyện tăng trưởng trong 5–10 năm tới.
Trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu tái phân bổ, Việt Nam với vị trí địa chiến lược và triển vọng kinh tế tích cực được dự báo sẽ tiếp tục hưởng lợi từ làn sóng đầu tư mới từ năm 2026.
Nếu giai đoạn trước là thời của “tăng trưởng nóng”, thì giai đoạn này là thời của đầu tư kỷ luật và tăng trưởng có mục tiêu – đúng như cách các thương vụ M&A đang âm thầm hé lộ.
Anh Mai
