Sở Xây dựng TP.HCM đang lấy ý kiến cơ quan, tổ chức, cá nhân về dự thảo nghị quyết của HĐND Thành phố quy định cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư và chính sách cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị.
Dự thảo được xây dựng để thực hiện Điều 12 Luật Phát triển đô thị năm 2026, đồng thời đề xuất hệ số K, cơ chế chọn chủ đầu tư và hỗ trợ di dời. Các nội dung hiện đang lấy ý kiến, chưa được thông qua.
Ai được ưu tiên mua nhà xã hội không xét thu nhập?
Theo khoản 1 Điều 8, hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện tái định cư được đề xuất ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM.
Đối tượng này không phải bốc thăm và không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập theo quy định pháp luật về nhà ở xã hội. Đây là nội dung liên quan trực tiếp đến việc giải quyết chỗ ở trong quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư.
Ngoài chính sách trên, hồ sơ đề xuất thành phố phát triển khu đô thị mới, khu nhà ở có chức năng hỗn hợp nhằm tạo quỹ nhà ở xã hội, nhà tái định cư, nhà công vụ và nhà thương mại phục vụ cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị.
Trả đủ tiền được đề xuất bán lại nhà theo giá thị trường
Đối với nhóm không đủ điều kiện tái định cư được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội, dự thảo còn đưa ra cơ chế liên quan đến quyền sở hữu và chuyển nhượng.
Cụ thể, người mua được phép bán lại nhà theo cơ chế thị trường sau khi thanh toán đủ tiền mua nhà theo quy định. Căn nhà được công nhận quyền sở hữu đầy đủ như nhà ở thương mại.
Với người đang thuê nhà cũ thuộc tài sản công, dự thảo quy định phương án nhận hỗ trợ bằng tiền và tự lo chỗ ở mới. Mức hỗ trợ tương ứng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê.
Khi người thuê chọn phương án này, chủ đầu tư bồi thường cho Nhà nước bằng tiền 40% giá trị căn nhà cũ, bao gồm nhà và đất. Giá trị được xác định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Xây lại chung cư: Hệ số K 1,1–1,3 áp dụng cho ai?
Dự thảo đề xuất hệ số K bằng 1,1 lần với căn hộ từ tầng 2 trở lên và 1,3 lần với căn hộ tầng 1, gắn với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 6.
Đây là trường hợp không thực hiện được lựa chọn chủ đầu tư thông qua hội nghị nhà chung cư hoặc lấy ý kiến bằng phiếu theo cơ chế của dự thảo. Khi đó, UBND cấp xã quyết định chỉ định nhà đầu tư, chủ đầu tư thực hiện dự án.
Hệ số K này được đề xuất riêng cho trường hợp chỉ định nêu trên.
Về lựa chọn chủ đầu tư, hội nghị nhà chung cư lần đầu cần trên 50% tổng đại diện chủ sở hữu tham dự. Nếu chưa đủ, cấp xã được gia hạn không quá một tháng kể từ ngày có văn bản gia hạn để tổ chức lần hai.
Sau thời hạn này, hội nghị lần ba được đề xuất tổ chức theo số cư dân thực tế tham dự, lựa chọn nhà đầu tư có số phiếu cao nhất.
Địa phương cũng có thể lấy ý kiến bằng phiếu. Dự thảo quy định ngưỡng số phiếu nhận được trên 50% tổng đại diện chủ sở hữu; trường hợp đã thông báo lần ba nhưng vẫn không đạt ngưỡng, đề xuất lựa chọn theo số phiếu cao nhất.
Với chung cư xây trước năm 1994 có sở hữu hỗn hợp giữa tư nhân và Nhà nước, thành phố được đề xuất bố trí ngân sách sửa chữa diện tích sử dụng chung, bảo đảm an toàn công trình.
Khi nào cư dân phải di dời, người mất nơi kinh doanh được hỗ trợ gì?
Dự thảo đề xuất UBND cấp xã quyết định cưỡng chế di dời khi trên 75% chủ sở hữu nhà hoặc người sử dụng đã di dời theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt.
Đối với khiếu nại về phương án này, dự thảo quy định cấp xã tiếp nhận, giải quyết trong thời hạn tối đa hai tháng kể từ ngày phê duyệt phương án. Sau thời hạn trên, chủ sở hữu hoặc người sử dụng phải chấp hành cưỡng chế theo khoản quy định tương ứng.
Trong các dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị, người trong độ tuổi lao động phải chuyển chỗ ở, nơi sản xuất, kinh doanh và chỉ có nguồn thu nhập duy nhất từ kinh doanh, dịch vụ tại khu vực dự án được đề xuất hỗ trợ thêm ngoài bồi thường.
Mỗi người lao động thuộc nhóm này được hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh, chuyển đổi nghề và tìm việc bằng 6 tháng lương tối thiểu vùng, chi trả một lần cùng tiền bồi thường, hỗ trợ.
Mỗi hộ gia đình được vay tín dụng ưu đãi bằng 36 tháng lương tối thiểu vùng để phát triển sản xuất, kinh doanh. Trường hợp di chuyển mồ mả, dự thảo đề xuất hỗ trợ thêm 10 triệu đồng/ngôi mộ ngoài chính sách bồi thường.
Để thúc đẩy xây lại chung cư, hồ sơ cũng đề xuất cấp xã quyết định chỉ tiêu quy hoạch khi phương án hiện có không khả thi thu hút đầu tư, đồng thời phải bảo đảm hạ tầng và giao thông. Chủ đầu tư được đề xuất hỗ trợ 50% kinh phí hạ tầng kỹ thuật, tối đa 10 tỷ đồng/dự án, không bao gồm hạ tầng bên trong tòa nhà.
Nhu cầu giải quyết chỗ ở thể hiện rõ tại phường An Đông. Trong buổi khảo sát ngày 8/10, địa phương báo cáo có 89 chung cư xây trước năm 1975; qua kiểm định lại 21 chung cư nhóm C, xác định 10 chung cư phải phá dỡ.
Tại khu vực III.33, phường kiến nghị phát triển tổ hợp thương mại, dịch vụ, nhà cao tầng, bố trí trường học, trung tâm văn hóa và tái định cư tại chỗ. Phó bí thư Thành ủy Đặng Minh Thông yêu cầu gắn cải tạo chung cư với chỉnh trang đô thị, tránh quá tải hạ tầng.
Theo dự thảo, kế hoạch cải tạo từng chung cư phải công khai trên cổng thông tin của thành phố và địa phương; danh mục dự án, chỉ tiêu quy hoạch, nghĩa vụ nhà đầu tư và tiến độ cũng phải công khai.
Đăng Thy