Kết quả của quá trình nghiên cứu sẽ góp phần phát hiện và bổ xung vào các khoảng trống của thị trường bất động sản, là tài liệu quan trọng cho cơ quan quản lý, chủ đầu tư, khách hàng, những người làm nghề bất động sản.
Doanh nhân Nguyễn Hữu Cường bảo vệ luận án tiên sĩ
Phóng viên: Vì sao anh chọn đề tài nghiên cứu sinh “Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán chung cư cao cấp - Nghiên cứu trên địa bàn Hà Nội”?
TS Nguyễn Hữu Cường: Chúng ta đều đã từng làm bất động sản rồi, từ trang trí, hoàn thiện nội thất, ngoại thất, mua bán chuyển nhượng, cho thuê… đấy đều là hoạt động liên quan đến thị trường bất động sản. Chỉ có quy mô, mục đích của chúng ta là phục vụ cho kinh doanh hay để ở hoặc buôn bán chứ không thuần túy là công việc của nghề nghiệp bất động sản. Chúng ta thấy chỗ nào cũng là phân khúc bất động sản; chúng ta nhìn thấy nhà to nhà bé, nhà ống, nhà thổ cư, biệt thự, các công trình, cầu, vườn hoa, công viên.. Hơn hết đó là mơ ước của đời người; là tấc đất cằm dùi, là nơi chúng ta hy vọng mang lại sự bình yên, sự tốt lành. Đặc biệt là mong muốn thế hệ tiếp theo có nhiều phúc, những điều may mắn. Bất động sản ám ảnh tất cả chúng ta từ thế hệ này đến thế hệ khác. Ai cũng mong cầu được ở một nơi khang trang sạch đẹp, nhiều điều kiện thuận lợi.. Đó là một trong những lý do quan trọng để tôi chọn phân khúc này làm đề tài nghiên cứu của mình.
Trong những năm tháng thị trường trầm lắng chúng ta thấy phân khúc chung cư cao cấp đọng hàng nhiều nhất. Trong những năm 2008 – 2010 chúng ta thấy bất kể một thông tin nào đó dù là ở ngoại thành cách xa trung tâm hàng trăm km, chỉ cần có thông tin người bán là nhiều người không cần thẩm định, không cần khảo giá, không cần phải xem quy hoạch, miễn là có thông tin của người bán là mua. Đấy là một trong những hệ lụy mà quá trình mua bán không có rào cản pháp lý không có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm… sự mua bán là tự phát, từ cảm nhận, cảm xúc. Bài học lớn nhất là phân khúc cao cấp. Sau đó nhà nước cho chia thành những diện tích nhỏ để có thể thanh khoản được bởi vì giai đoạn đó thị trường nóng quá. Tất cả chủ đầu tư có dự án đều bố trí diện tích lớn nhất có thể để bán, đa số bán thô không quan tâm nhiều đến quy hoạch, chi tiết về thiết kế, thuận tiện trong sử dụng và đặc biệt đến các vấn đề an toàn cháy nổ… người dân về sử dụng rất mau hỏng. Thậm chí nhiều chung cư xong rồi vẫn chưa có sổ hồng, sổ đỏ và đặc biệt chất lượng dịch vụ trong các tòa nhà rất kém. Người dân bị nhầm lẫn bởi sự tự xưng danh khi gắn vào các công trình khi đó các công trình không xứng đáng là chung cư cao cấp, tương ứng với giá của chung cư cao cấp.
Khi đó nhà nước chưa có bộ tiêu chí để đánh giá thế nào là chung cư cao cấp. Tại Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng phân loại chung cư hạng A, hạng B, hạng C. Chưa có quy định thế nào là chung cư hạng sang, chung cư thương mại, nữ hoàng chung cư... Sự bát nháo của quảng cáo khiến cho khách hàng bị nhầm lẫn, rơi vào ma trận không biết đâu là chung cư cao cấp vì thế nếu không có thang đo chuẩn thì dẫn đến không biết giá nào để mua cho hợp lý… Sự lúng túng, thiếu thông tin từ cơ quan quản lý nhà nước, nhà đầu tư chưa có nhiều tài liệu nghiên cứu chuyên sâu… dẫn tới bất cập. Nhiều xung đột về cam kết chủ đầu tư với khách hàng liên quan đến diện tích chung, diện tích riêng, bãi đỗ xe, không gian sinh hoạt cộng đồng, cây xanh, mặt nước.. đều không đảm bảo. Đấy là một trong những lý do mà phân khúc chung cư cao cấp cần phải được soi chiếu, mổ xẻ để trở thành tư liệu hữu ích để quản lý, giám sát, cũng là tư liệu cho cho khách hàng, sàn bất động sản, cho các nhà môi giới, cơ quan quản lý…Về pháp luật sẽ dần hoàn thiện hơn về chính sách đầu tư kinh doanh dịch vụ của phân khúc chung cư cao cấp. Và đấy là một trong những phân khúc có tỉ trọng giá trị tiều nhiều nhất, phong phú nhất trong tất cả các phân khúc của bất động sản.
Phóng viên: Anh hãy cho biết những yếu tố mới trong luận án nghiên cứu của mình?
TS Nguyễn Hữu Cường: Luận án góp phần phát hiện và bổ xung vào các khoảng trống của thị trường, ví dụ như yếu tố tâm lý, yếu tố phong thủy, vị trí, vị thế, chất lượng các giá trị hữu hình: quy mô, màu sắc, mật độ xây dựng. Những yếu liên quan đến những giá trị khó có thể đong đếm được như các giá trị quan sát của quy hoạch tổng thể, bố trí phân khu chức năng công trình, bố trí các tiện ích trang thiết bị hiện đại, thiết bị smarthome quản lý bằng phần mềm nhằm đáp ứng xu hướng phân khúc của khách hàng giầu có. Ngoài ra trong luận án có điểm mới về yếu tố môi trường sinh sống. Chúng ta thấy nhiều tòa nhà rất đẹp nhưng bên cạnh đó là khói bụi và nhếch nhác, không đảm bảo vệ sinh, nguồn nước; nhiều vấn nạn như hệ thống đường giao thông thường xuyên bị tắc, những yếu tố liên quan đến đến môi trường, vị trí chung cư. Trước đây vì chưa định vị được khách hàng, nhiều người phải chuyển đi nơi khác. Bên cạnh môi trường, không gian yên tĩnh, người ta tìm chung cư để có không gian riêng tránh bị làm phiền, nơi mà người ta đã thoát được ở môi trường mặt đất. Có những văn hóa rất tốt nhưng phải văn hóa tốt phù hợp với môi trường sống. Đấy là nét nổi bật của phân khúc; cộng đồng có sự tương đồng, tránh sự khập khiễng..Ngoài ra yếu tố vị thế của chủ đầu tư cũng được nêu ra bởi đấy chính là linh hồn tạo ra sản phẩm cho cư dân. Đằng sau là những cam kết chất lượng dịch vụ của chủ đầu tư đảm bảo về y tế, giáo dục, khu vui chơi, tiện ích… đảm bảo không gian chung, đặc biệt thái độ, tinh thần chất lượng dịch vụ từ bảo vệ, lễ tân đến an ninh phải thân thiện, chuyên nghiệp… là những nét chính đề cập trong luận án. Hy vọng luận án là tài liệu tham khảo hữu ích dành cho chủ đầu tư trong phân khúc mà mọi người đang hướng tới là chất lượng xã hội nâng cao, và tương ứng là sản phẩm nhà ở cũng nâng cao đó chính phân là khúc chung cư cao cấp.
Đồng nghiệp, đối tác, hội viên CLB Bất động sản Hà Nội chúc mừng doanh nhân Nguyễn Hữu Cường
Phóng viên: Anh cho biết kế hoạch ứng dụng những nghiên cứu của mình vào cuộc sống?
TS Nguyễn Hữu Cường: Đây sẽ là một trong những tài liệu được biên soạn để giảng dạy về về bất động sản. Kế hoạch của CLB Bất động sản Hà Nội trong những năm tới là tập trung vào hai mảng chính, một là kết nối cộng đồng, tất cả các thành viên đều có mục đích chia sẻ để hợp tác. Hơn 10 năm nay, CLB tạo mạng lưới rộng khắp cả nước và kể cả ở nước ngoài. Tài sản là các mối quan hệ gửi vào cộng đồng, để làm cho tổ chức ngày càng lớn mạnh.
CLB sẽ quy tụ các giảng viên, chuyên gia giỏi, nhiều kinh nghiệm để chia sẻ về đầu tư kinh doanh bất động sản; tiêu biểu như đầu tư kinh doanh phân khúc chợ, dự án nhà ở, CNTT, phong thủy bất động sản, thẩm định bất động sản, môi giới bất động sản, đạo đức nghề nghiệp chuyên sâu. Nhằm chia sẻ cho các doanh nhân, nhà đầu tư, giới làm nghề…
Phóng viên: Anh hãy cho biết quá trình bén duyên với bất động sản và sự hình thành, phát triển của CLB Bất động sản Hà Nội?
TS Nguyễn Hữu Cường: Từ năm 1985 – 1986, khi đấy cuộc sống còn bao cấp, thế hệ trẻ chúng tôi làm đủ mọi thứ từ phụ vữa, làm thuê.. Đến với CLB Bất động sản là cái duyên, hồng phúc. Đầu tiên chúng tôi nòng cốt là lớp Bất động sản K7 của ĐH Kinh tế quốc dân năm 2007, lớp có hơn 100 học viên, học xong năm 2008 thì ngày nào đến lớp cũng nghe thông tin về thị trường sôi động bên ngoài. Lớp lúc đầu đông rồi thưa dần vì mọi người còn tranh thủ làm ăn. Khi đó lớp có mong muốn thành lập hiệp hội BĐS. Được mọi người tin tưởng nhiều lần thuyết phục tôi làm chủ tịch Hội nhưng khi đó tôi thấy mình còn non nớt, chưa có nhiều kinh nghiệm, tôi đã từ chối. Nhưng tôi đã suy nghĩ về những đề xuất nghiêm túc và chính đáng của mọi người. Tôi đã nhận lời, tôi hứa sẽ đưa tổ chức lên hàng đầu. Nhưng đến khi xin thành lập hiệp hội được biết Bộ Nội vụ đã cấp phép, nhưng đến bây giờ chưa có Hiệp hội BĐS Hà Nội vì chưa đại hội được mà chỉ có CLB Bất động sản Hà Nội là thành thành viên của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Ban đầu chỉ có 99 hội viên, sau hơn 10 năm CLB thực sự trở thành ngôi nhà chung của hơn 10.000 hội viên là anh em, bạn bè, đối tác và không ngừng lớn mạnh trong thời gian tới.
Phóng viên: trân trọng cảm ơn anh
VĂN QUẢNG (thực hiện)
