Chung cư sơ cấp bùng nổ cuối năm 2025: Hà Nội - TP.HCM cùng lập đỉnh, chu kỳ mới khởi động

Theo dữ liệu mới công bố từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, riêng trong quý 4/2025, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM đã vượt mốc 30.000 căn - mức cao nhất trong vòng ba năm trở lại đây. Việc lượng hàng “bung” mạnh vào giai đoạn cuối năm không chỉ phản ánh sự trở lại của nhiều dự án lớn, mà còn cho thấy niềm tin của các chủ đầu tư vào triển vọng thị trường đã được củng cố đáng kể.

Hà Nội tăng tốc bằng các đại đô thị, nguồn cung dạt ra ngoài lõi trung tâm

Tại Hà Nội, quý IV/2025 ghi nhận khoảng 15.500 căn hộ mở bán mới, tăng tới 85% so với quý trước và cao hơn 26% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, thị trường xuất hiện tới 14 dự án lần đầu ra mắt - con số cao nhất từ trước đến nay trong một quý, cho thấy tốc độ “ra hàng” đang được đẩy mạnh rõ rệt.

 Hà Nội và TP.HCM đồng loạt xác lập những cột mốc mới về nguồn cung và giao dịch

Một xu hướng nổi bật là sự dịch chuyển mạnh mẽ của nguồn cung ra khỏi khu vực nội đô truyền thống. Văn Giang (Hưng Yên) nổi lên như “tâm điểm mới” của thị trường, khi đóng góp khoảng 9.400 căn, tương đương 61% tổng nguồn cung mở bán trong quý. So với quý III, lượng cung tại khu vực này tăng gấp hơn 8 lần, chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn đang được triển khai đồng loạt.

Bên cạnh Văn Giang, các khu vực như Đan Phượng, Hoài Đức, Hòa Lạc tiếp tục ghi nhận thêm nhiều dự án mới, phản ánh rõ chiến lược mở rộng không gian đô thị theo hướng vành đai - đại đô thị - hạ tầng dẫn dắt.

TP.HCM hồi phục mạnh, Bình Dương (cũ) tiếp tục là “bệ đỡ”

Nếu Hà Nội tăng trưởng nhờ các vùng ven phía Đông và Tây, thì tại TP.HCM, sự phục hồi của thị trường căn hộ trong quý 4/2025 mang tính “đảo chiều” sau thời gian dài trầm lắng. Nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 14.500 căn, tăng 130% so với quý III và cao gấp 2,7 lần cùng kỳ năm trước.

Trong bức tranh đó, Bình Dương tiếp tục giữ vai trò động lực chính khi cung cấp khoảng 8.200 căn, chiếm 57% tổng nguồn cung mới toàn thị trường. Các dự án tập trung chủ yếu tại Dĩ An, Thuận An - những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng kết nối với TP.HCM và kỳ vọng quy hoạch sau sáp nhập.

Song song với Bình Dương, thị trường TP.HCM cũng ghi nhận sự trở lại của nhiều chủ đầu tư lớn tại khu vực trung tâm và vùng lõi đô thị, với loạt dự án được tái khởi động hoặc mở bán các giai đoạn tiếp theo. Đây được xem là kết quả trực tiếp của quá trình tháo gỡ pháp lý đang diễn ra tích cực trong năm 2025.

Thanh khoản duy trì “nhiệt”, cao cấp - hạng sang vẫn giữ vai trò dẫn dắt

Không chỉ nguồn cung tăng mạnh, khả năng hấp thụ của thị trường cũng cho thấy những tín hiệu tích cực. Tính chung cả năm 2025, Hà Nội tiêu thụ khoảng 34.500 căn hộ, tăng nhẹ 2% so với năm 2024. Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận khoảng 30.400 căn được giao dịch thành công, cao gấp 2,4 lần so với năm trước.

Tại Hà Nội, phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục là trụ cột chính của thị trường. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của hai phân khúc này đạt khoảng 89%, phản ánh nhu cầu ổn định đối với các sản phẩm có chất lượng cao, tiện ích đồng bộ và vị trí gắn với các đại đô thị.

Cụ thể, phân khúc cao cấp ghi nhận khoảng 22.700 căn được tiêu thụ, chiếm 66% tổng giao dịch toàn thị trường, tập trung chủ yếu tại khu Đông. Phân khúc hạng sang, phân bố nhiều tại khu Bắc và khu Tây, đạt khoảng 11.800 căn trong năm 2025.

Ngược lại, thị trường TP.HCM cho thấy cơ cấu tiêu thụ đa dạng hơn. Dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang tại khu vực trung tâm vẫn chiếm ưu thế, khoảng 80% lượng giao dịch. Tuy nhiên, phân khúc trung cấp lại dịch chuyển rõ nét sang các thị trường vệ tinh, đặc biệt là Bình Dương, nơi đóng góp hơn 60% tổng lượng giao dịch trong năm.

Diễn biến giá bán sơ cấp trong năm 2025 tiếp tục cho thấy sự khác biệt rõ nét giữa Hà Nội và TP.HCM.

Giá bán phân hóa mạnh, hai thị trường đi theo hai quỹ đạo khác nhau

Diễn biến giá bán sơ cấp trong năm 2025 tiếp tục cho thấy sự khác biệt rõ nét giữa Hà Nội và TP.HCM.

Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình trong quý 4/2025 đạt khoảng 86 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với quý trước nhưng tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Đà tăng giá có dấu hiệu chững lại do nguồn cung mới tập trung nhiều tại các khu vực ngoài trung tâm. Trong khi đó, các dự án lần đầu ra mắt tại khu vực lõi đô thị vẫn duy trì mặt bằng giá rất cao, trung bình khoảng 124 triệu đồng/m².

Ngược lại, tại trung tâm TP.HCM, giá bán sơ cấp tiếp tục leo thang. Mức giá trung bình đạt khoảng 103,2 triệu đồng/m², tăng 8,6% so với quý III và tăng tới 25% so với cùng kỳ năm 2024. Động lực chính đến từ sự xuất hiện của các dự án hạng sang với mức giá “neo” ở ngưỡng rất cao, thậm chí vượt 200 triệu đồng/m² tại một số dự án trọng điểm.

Đáng chú ý, Bình Dương cũng ghi nhận mức tăng giá tương đương với trung tâm TP.HCM. Giá bán trung bình đạt khoảng 51,8 triệu đồng/m², tăng 13% theo quý và 26% theo năm. Tại Dĩ An, Thuận An, nhiều dự án mới nhanh chóng thiết lập mặt bằng giá 50–60 triệu đồng/m², cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước.

>> Xem thêm các dự án nhà ở tại Hà Nội

2026: Nguồn cung tiếp tục mở rộng, chu kỳ mới bắt đầu

Bước sang năm 2026, thị trường căn hộ sơ cấp được dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng. Tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở bán mới dự kiến đạt khoảng 35.000-40.000 căn, ngang bằng hoặc cao hơn năm 2025. Riêng Văn Giang (Hưng Yên) có thể cung ứng tới 20.000-25.000 căn, lần đầu tiên giữ vai trò dẫn dắt toàn thị trường nhờ sự hiện diện của loạt đại đô thị quy mô lớn.

Tại TP.HCM, nguồn cung mới được kỳ vọng đạt khoảng 27.000-32.000 căn mỗi năm, trong đó khu vực trung tâm đóng góp khoảng 16.000-17.000 căn trong giai đoạn 2026-2027. Việc các bộ luật mới đồng loạt có hiệu lực đang mở ra “hành lang pháp lý” thông thoáng hơn, giúp hàng loạt dự án bị đình trệ trước đó được tái khởi động.

Nhận định về xu hướng thị trường, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group cho rằng thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đang bước vào giai đoạn chuyển mình rõ nét. Hà Nội sau giai đoạn tăng nóng sẽ duy trì đà phát triển ổn định hơn, trong khi TP.HCM đang đứng trước làn sóng tăng trưởng mới khi các “điểm nghẽn” pháp lý dần được tháo gỡ, đặc biệt với các dự án trọng điểm tại Thủ Thiêm - khu vực được kỳ vọng sẽ tái định vị mặt bằng giá toàn thị trường trong thời gian tới.

Tâm An