Khi mua bán căn hộ chung cư, các chủ đầu tư thường soạn sẵn hợp đồng mua bán mẫu và yêu cầu bên mua ký. Người mua có được phép sửa những điều khoản trong hợp đồng này theo mong muốn của mình không?
Hỏi:
Tôi phải làm gì khi trong các hợp đồng mua bán căn hộ mà chủ đầu tư đưa ra, soạn sẵn, mọi điều khoản thường có lợi cho chủ đầu tư? Nếu tôi yêu cầu họ sửa theo ý mình, liệu họ có đồng ý không, khi tôi chỉ là một khách hàng nhỏ lẻ, trong khi hợp đồng họ soạn sẵn cho tất cả các khách hàng?
N.T.A (Hà Nội)
Trả lời:
Theo Quyết định 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/1/2012 của Thủ tướng Chính phủ, mua bán căn hộ chung cư là một trong các lĩnh vực phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung tại cơ quan có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Theo đó, kể từ ngày 1/3/2022, các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ ký giữa chủ đầu tư và khách hàng cần phải lập theo Mẫu số 01, Mẫu số 03 và phải hoàn thành nghĩa vụ đăng ký với cơ quan có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trước khi sử dụng để giao kết với người mua nhà.
Đồng thời, theo điểm a khoản 2 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc tuân thủ mẫu hợp đồng mua bán nhà là một trong các điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Hợp đồng mua bán căn hộ, nhà đất có thể sửa đổi, bổ sung theo thỏa thuận của hai bên. Ảnh: TVPL
Trên thực tế, các nhân viên môi giới, bán hàng luôn viện lý do hợp đồng mua bán nhà theo mẫu và không thể sửa hay điều chỉnh các điều khoản. Điều này dẫn đến việc người mua nhà thường phải chịu các rủi ro và thiệt hại không đáng có. Tuy nhiên, theo quan điểm của chúng tôi, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 385 Bộ Luật Dân sự). Trong trường hợp có thỏa thuận các điều khoản bổ sung và các điều khoản này không vi phạm pháp luật cũng như không mâu thuẫn nội dung các điều khoản theo Hợp đồng mẫu thì áp dụng theo Điều 385 Bộ luật dân sự nêu trên, các bên vẫn có thể thỏa thuận bổ sung các điều khoản khác bên cạnh các điều khoản cố định trong các hợp đồng mẫu với điều kiện các thỏa thuận này không được trái với quy định của pháp luật.
Chúng tôi cũng xin lưu ý, nếu khách hàng không thể đàm phán để sửa đổi hợp đồng và phải ký theo hợp đồng mẫu có sẵn, khi có tranh chấp xảy ra và các bên có cách hiểu khác nhau về nội dung hợp đồng theo mẫu thì cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết cần giải thích nội dung đó theo hướng có lợi hơn cho người tiêu dùng theo Điều 15 Luật Bảo vệ người tiêu dùng. Nguyên tắc này cũng được quy định tại khoản 6 Điều 404 Bộ luật Dân sự: “Trường hợp bên soạn thảo đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên kia thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên kia” và khoản 2 Điều 405 Bộ luật Dân sự: “Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó.”
Pháp luật cũng bảo vệ người mua nhà theo hợp đồng mẫu trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của Chủ đầu tư đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của người mua nhà thì điều khoản này không có hiệu lực theo quy định tại khoản 3 Điều 405 Bộ luật Dân sự.
Trường hợp người mua nhà không thể đàm phán sửa hợp đồng mẫu của chủ đầu tư và có phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật có liên quan, thu thập các bằng chứng, tài liệu và tìm kiếm các tư vấn, hỗ trợ từ hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng, cơ quan quản lý Nhà nước đơn vị tư vấn, công ty luật.
LS Vũ Thị Thu Hà
Giám đốc Công ty Luật TNHH ATS
Hotline: +8424 3751 1888
Email: partners@atslegal.vn
