Mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ sẽ có lợi về giá nhưng tiềm ẩn những rủi ro như thế nào? Có nên mua hay không? Xem ngay những tư vấn của Luật sư về trường hợp này trong bài viết dưới đây.
Hỏi: Tôi dự định mua đất nền dự án từ một người khác nhưng chưa có sổ đỏ. Người bán nói rằng chỉ cần làm hợp đồng ủy quyền để sử dụng là được. Vậy tôi có nên mua mảnh đất này không? Xin nhờ luật sư tư vấn giúp.
H.Y (Hải Dương)
Trả lời:
1. Đất Nền Dự Án Là Gì?
Pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể giải thích về đất nền. Tuy nhiên, trên thực tế có thể hiểu đất nền là những lô đất chưa có bất kỳ tác động bởi máy móc hoặc con người và vẫn trong trạng thái nguyên trạng ban đầu. Còn đất nền dự án là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư và vẫn chưa được tiến hành xây dựng.
Cần hiểu đất nền dự án là gì trước khi tìm hiểu về những rủi ro khi mua loại đất này. Ảnh: Stockbiz
Có thể hiểu đất nền dự án chưa có sổ đỏ là những lô đất nằm trong quy hoạch và chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“sổ đỏ” hoặc “sổ hồng”). Do đất nền dự án là sản phẩm được hình thành trong tương lai nên nhiều chủ đầu tư thường lợi dụng điều này để thuyết phục người mua cứ mua trước, về sau sẽ được bổ sung sổ đỏ; đồng thời ra mức giá khá rẻ hơn so với mặt bằng chung của thị trường. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ trước khi mua vì khả năng vướng phải nhiều rủi ro về pháp lý không thể lường trước về sau.
2. Trách Nhiệm Của Chủ Đầu Tư Phải Làm Thủ Tục Cấp Sổ Đỏ Đối Với Đất Nền Dự Án
Tất cả giao dịch mua bán bất động sản đều phải tiến hành và tuân thủ theo các thủ tục pháp lý. Trong đó, nếu chủ đầu tư muốn bán đất nền dự án cũng có trách nhiệm làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 22 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Như vậy, pháp luật có quy định cụ thể về nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc xin cấp sổ đỏ đối với đất nền dự án cho người mua. Việc mua đất nền dự án không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc người mua có thể sẽ phải đối mặt với không ít rủi ro về mặt pháp lý.
3. Rủi Ro Khi Mua Đất Không Có Sổ Đỏ (Mua Đất Bằng Hợp Đồng Ủy Quyền)
Mua đất dự án chưa có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ảnh minh họa: Luật sư X
Trên thực tế có nhiều trường hợp để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì chưa đủ điều kiện để ký hợp đồng chuyển nhượng nên các bên lách sang hình thức ký hợp đồng ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, việc ủy quyền này sẽ gặp nhiều rủi ro pháp lý phổ biến như sau:
(i) Bên nhận ủy quyền chỉ nhân danh bên ủy quyền để thực hiện công việc ủy quyền
Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân dự 2015 thì hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Như vậy, tư cách của bên nhận ủy quyền trong giao dịch ủy quyền chỉ thay mặt bên ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận. Trong nhiều trường hợp, bên nhận ủy quyền sẽ không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng ủy quyền không có thỏa thuận.
(ii) Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền chấm dứt do Bên ủy quyền chết
Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền của bên ủy quyền như sau:
Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
Ngoài ra, theo Điều 116 và Điều 372 Bộ luật Dân sự hiện hành, khi một trong các bên giao kết hợp đồng chết thì nghĩa vụ mà người đó giao kết cũng sẽ chấm dứt. Như vậy, nếu bên ủy quyền chết thì giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền sẽ không còn hiệu lực. Nghĩa vụ mà các bên nêu trong giấy ủy quyền cũng sẽ chấm dứt khi bên ủy quyền chết. Khi đó bên mua đất nền thông qua hợp đồng ủy quyền sẽ có rủi ro hợp đồng ủy quyền chấm dứt và bên mua không còn quyền với mảnh đất đã mua theo hợp đồng ủy quyền.
4. Rủi Ro Khi Mua Đất Dự Án Chưa Có Sổ Đỏ
Mua đất dự án chưa có sổ đỏ rủi ro tương tự như rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ. Ảnh minh họa: Báo Lao động
Hiện nay, rất nhiều chủ đầu tư bán đất nền dự án chưa có sổ đỏ. Đó có thể là những chủ đầu tư nhỏ lẻ, không uy tín và không được cơ quan nhà nước cấp thẩm quyền phê duyệt dự án đã vội rao bán. Và một điều chắc chắn rằng người mua sẽ không được đảm bảo về pháp lý, với các rủi ro phổ biến sau:
(i) Khó Kiểm Định Tính Pháp Lý Của Dự Án
Nếu không có sổ đỏ, người mua sẽ không thể nào biết được đất mình mua có thuộc diện đang tranh chấp, hay đó là đất nông nghiệp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi của Nhà nước,… Nếu không có sổ đỏ, người mua khó mà xác minh được nguồn gốc đất và tình trạng đất hiện giờ như thế nào. Trong khi nếu có sổ đỏ, thì những thông tin đó đều được hiển thị rõ ràng.
(ii) Không Thể Thế Chấp Vay Vốn Ngân Hàng
Việc vay vốn ngân hàng bằng hình thức thế chấp bất động sản là một trong các hình thức vay phổ biến hiện nay. Căn cứ khoản 1 Điều 168 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn thì phải đáp ứng các điều kiện:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ hoặc sổ hồng).
- Đất không có tranh chấp.
- Không trong tình trạng bị kê biên quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án.
- Đất trong thời hạn sử dụng.
Do số tiền bỏ ra mua đất nền dự án không hề nhỏ, trên thực tế nhiều người phải vay vốn khắp nơi mới có đủ. Khi đã mua được đất rồi, họ lại phải lấy sổ đỏ để thế chấp với ngân hàng, tiếp tục vay vốn trả xoay vòng. Nhưng khi đất nền chưa có sổ đỏ, người mua chẳng thể vay vốn, không giải quyết được nợ nần, có khi lại vướng phải rất nhiều rủi ro như trên.
(iii) Không Thể Mua Bán/ Chuyển nhượng
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 nêu trên, trong trường hợp mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, người mua sẽ không được thực hiện các quyền cơ bản của người sử dụng đất như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, … Nói tóm lại, người mua gần như không có bất cứ quyền định đoạt nào đối với mảnh đất mình đã bỏ một khoản tiền lớn ra mua.
Như vậy, có thể trả lời cho câu hỏi có nên mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ là KHÔNG NÊN.
Người mua cần cẩn trọng trước những chủ đầu tư bán đất nền chưa có sổ đỏ. Bởi vì các dự án của các chủ đầu tư này thường có vướng mắc về mặt pháp lý như chưa được sự cấp phép/chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền. Hoặc thậm chí, các chủ đầu tư không cần sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền, vì đơn giản đó là dự án ma tự vẽ ra để lừa tiền người mua. Ngoài ra người mua sẽ không được pháp luật bảo vệ trong trường hợp mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ.
LS. Vũ Thị Thu Hà
Giám đốc Công ty Luật TNHH ATS
Hotline: +8424 3751 1888
Email: partners@atslegal.vn
