Đăng ký đất đai nhằm xác lập hồ sơ pháp lý đầy đủ cho thửa đất và tài sản trên đất, là cơ sở để Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng, đảm bảo tính minh bạch, thống nhất trong hệ thống thông tin đất đai quốc gia tiến tới số hóa toàn bộ đất đai và tài sản trên đất.
Từ khóa: Đăng ký đất đai, số hóa đất đai và tài sản trên đất
Summary: Land and property registration involves declaring, establishing, and updating information about land use rights, ownership of houses, construction works, and other assets attached to the land in cadastral records and land databases. The 2024 Land Law stipulates that land registration is one of the key tasks of the State in land management, as well as a mandatory right and obligation of land users. Land registration aims to establish a complete legal record for the land parcel and assets on the land, serving as a basis for the State to protect the legitimate rights of users, ensure transparency and consistency in the national land information system, and move towards digitizing all land and land-attached assets.
Keywords: Land registration, digitalization of land and land assets
1. Đặt vấn đề
Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện nhằm ghi nhận và cập nhật thông tin pháp lý về thửa đất, người sử dụng đất, người được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. Đăng ký đất đai gồm đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động. Đăng ký đất đai là bắt buộc, đăng ký tài sản trên đất là tự nguyện, nhằm tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất và tài sản trên đất trong phạm vi cả nước dù là đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa được cấp. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin về thửa đất bao gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc, hạn chế về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất. Thông qua thủ tục đăng ký đất đai, mọi thông tin về thửa đất đều được lưu giữ trong hồ sơ địa chính hoặc cơ sở dữ liệu về đất đai. Để khai thác thông tin về đất đai, tổ chức, cá nhân có thể khai thác qua các hình thức như thông qua mạng internet, qua mã VNeID cá nhân, qua cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS; khai thác thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản tại cơ quan có thẩm quyền cung cấp dữ liệu đất đai. Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều quy định mới nhằm hiện đại hóa hệ thống đăng ký đất đai, song trên thực tế công tác đăng ký đất đai vẫn còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến việc bảo đảm quyền của người sử dụng đất, hiệu quả quản lý nhà nước và sự phát triển của thị trường bất động sản.
2. Bất cập đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam hiện nay
Trong những năm gần đây, công tác đăng ký đất đai tại Việt Nam có bước chuyển biến tích cực dưới tác động của chương trình chuyển đổi số quốc gia. Tuy nhiên, đăng ký đất đai còn tồn tại nhiều hạn chế, cần được giải quyết trong thời gian tới. Tính đến hết năm 2022, việc đăng ký đất đai lần đầu, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đạt tỷ lệ cao, theo đó đã hoàn thành trên 77% diện tích tự nhiên; hoàn thành trên 97,6% diện tích được cấp giấy chứng nhận lần đầu, trong đó đất sản xuất nông nghiệp đạt trên 93%, đất lâm nghiệp đạt trên 98%, đất nuôi trồng thủy sản đạt trên 87%, đất ở nông thôn đạt trên 96%, đất ở đô thị đạt trên 98%, đất chuyên dùng đạt trên 87%, cơ sở tôn giáo đạt trên 83%; đã hoàn thành việc đo đạc trên 75% diện tích tự nhiên, tương đương gần 24.963.012 ha.[1]
Từ năm 2023, do chuyển sang chính quyền 2 cấp nên thực hiện đăng ký đất đai bị chậm lại. Hiện nay, hệ thống hồ sơ địa chính dạng số đã được các địa phương thực hiện và được được đồng bộ giữa các cấp, thông tin kết nối giữa bản đồ địa chính với thông tin đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến đầu năm 2026, 100% Văn phòng đăng ký đất đai đã ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ địa chính; hơn 43 triệu thửa đất và trên 22 triệu hồ sơ địa chính dạng số nhập vào cơ sở dữ liệu đất đai để quản lý, khai thác sử dụng tại các tỉnh, thành phố đã thực hiện kết nối, liên thông, trao đổi thông tin điện tử giữa cơ quan đăng ký đất đai với cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân. Về cơ bản, các địa phương đã lập được hệ thống hồ sơ địa chính dạng số đồng bộ giữa bản đồ địa chính với thông tin đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.[2]
Hiện nay, không có nguồn dữ liệu công khai thống kê chính thức thường niên đầy đủ trên phạm vi cả nước về số lượng hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động theo từng năm. Bộ Nông nghiệp và Môi trường (trước đây là Bộ Tài nguyên và Môi trường) chủ yếu công bố các báo cáo tổng hợp về tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kết quả cải cách hành chính, không công bố định kỳ số hồ sơ đăng ký theo từng loại đất. Đến năm 2025, hầu hết diện tích đủ điều kiện đã hoàn thành đăng ký lần đầu; số hồ sơ phát sinh chủ yếu là đăng ký biến động.Theo báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, hệ thống văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hàng triệu hồ sơ đăng ký biến động đất đai mỗi năm, có địa phương hồ sơ đăng ký biến động đất đai chiểm 85-90% tổng số hồ sơ đăng ký đất đai. Hàng năm, hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai trên cả nước giải quyết trên 4–5 triệu hồ sơ biến động (bao gồm chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, xóa thế chấp, chuyển mục đích sử dụng đất, chỉnh lý biến động...). Đây là nhóm thủ tục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong hoạt động của các Văn phòng đăng ký đất đai. [3]
Nhìn chung, công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đã có sự tham gia của các tổ chức thuộc khối nhà nước, tư nhân và đã có những bước tiến so với trước đây, đáp ứng yêu cầu xây dựng vận hành cơ sở dữ liệu với 04 thành phần gồm: Cơ sở dữ liệu địa chính; Cơ sở dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Cơ sở dữ liệu giá đất; Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai. Các địa phương đã vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai ở các mức độ khác nhau, đã kết nối với cơ quan thuế và dịch vụ hành chính công của tỉnh. Tuy nhiên, còn những bất cập sau:
Thứ nhất, Luật đất đai năm 2024 có hiệu lực, tiến độ số hóa hồ sơ địa chính được đẩy mạnh, nhưng chưa đồng đều giữa các địa phương. Một số tỉnh thuộc khu vực miền núi và vùng sâu, vẫn chủ yếu quản lý hồ sơ dạng giấy, dẫn đến chậm trễ trong cập nhật biến động và cung cấp dịch vụ công trực tuyến. Nhiều địa phương hồ sơ địa chính chưa đồng bộ như: dữ liệu đo đạc cũ, chưa đo đạc lại; sai lệch giữa bản đồ địa chính, hồ sơ giấy và thực địa, diện tích thực tế khác diện tích trên bản đồ; ranh giới đất thay đổi, gây khó khăn khi hồ sơ đất đai vào hệ thống số hóa. Mặc dù tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận lần đầu trên phạm vi cả nước đã đạt khoảng 98,3% diện tích cần cấp, vẫn còn một số đất chưa được đăng ký, chủ yếu là đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; đất có nguồn gốc lấn chiếm; đất giao trái thẩm quyền trước đây; đất có tranh chấp; đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường quốc doanh; đất có lịch sử quản lý phức tạp.
Thứ hai, thủ tục xác minh nguồn gốc đất phức tạp, thiếu sự hướng dẫn cụ thể, thống nhất của cơ quan chức năng. Mỗi cơ quan yêu cầu người dân làm thủ tục với các loại giấy tờ khác nhau. Trong nhiều trường hợp, cấp xã xác minh nguồn gốc đất qua nhiều kênh khác nhau như: lấy ý kiến dân cư xung quanh, chữ ký hộ liền kề; trường hợp mua đất của người đã mất phải lấy chữ ký của người thừa kế; giấy tờ nhà, đất qua nhiều thời kỳ, có nhiều xáo trộn, khó xác định nguồn gốc đất; nhiều loại giấy tờ được cấp qua nhiều năm đã bị mất, bị rách nát; Sổ địa chính cấp xã không ghi nhận đầy đủ thông tin về thừa đất; quy hoạch chồng chéo, quy hoạch treo nhiều năm; xác định hiện trạng sử dụng đất qua cấp xã rồi lên văn phòng đăng ký đất đai. Dân cứ lên cơ quan này, xuống cơ quan kia, quá trình làm thủ tục thường kéo dài nhiều tháng, thậm chí có trường hợp nhiều năm, đặc biệt trong thời gian sắp xếp, cơ cấu lại bộ máy quản lý nhà nước về đất đai và phân định chức năng, nhiệm vụ của cấp xã và văn phòng đăng ký đất đai.
Thứ ba, việc đăng ký biến động đất đai liên quan tới nhiều cơ quan quản lý như Văn phòng đăng ký đất đai; cơ quan thuế; tổ chức công chứng; cơ quan xây dựng; chính quyền cấp xã. Tuy nhiên, việc chia sẻ dữ liệu còn hạn chế, các cơ quan chưa thống nhất về các loại giấy tờ cần nộp, do vậy, người dân vẫn phải nộp nhiều loại giấy tờ và đi lại nhiều lần. Hệ thống phần mềm thiếu liên thông giữa cơ quan Tài nguyên & Môi trường, cơ quan Thuế và Văn phòng Đăng ký đất đai. Dữ liệu số hóa chưa được kết nối hoàn toàn với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư. Sự không đồng đều về trang thiết bị và kỹ năng thao tác số của cán bộ giữa các tỉnh/thành phố và khu vực cấp xã dẫn đến tình trạng ách tắc hồ sơ đăng ký đất đai. Luật Đất đai năm 2024 hướng tới đăng ký đất đai qua phương tiện điện tử, nhưng thực tế một số địa phương còn quản lý hồ sơ đất đai bằng giấy; chưa có dữ liệu số đầy đủ; việc tra cứu mất nhiều thời gian.
Thứ tư, chuyển đổi số chưa phát huy hiệu quả do chất lượng dữ liệu phân mảnh, thiếu đồng bộ giữa các hệ thống công nghệ thông tin và qui định pháp luật. Luật Đất đai năm 2024 cho phép đăng ký đất đai điện tử; hồ sơ điện tử; cơ sở dữ liệu đất đai, nhưng các mẫu đăng ký đất đai thay đổi nhiều lần, có trường hợp dân nộp giấy tờ xong, mẫu lại thay đổi. Dữ liệu đất đai phân mảnh và chưa được làm sạch, thông tin đất đai qua nhiều thời kỳ bị sai lệch, thiếu thống nhất (sai diện tích, sai thông tin chủ sử dụng), buộc các địa phương phải thực hiện các chiến dịch làm sạch dữ liệu tốn kém nhiều thời gian. Nhiều giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy viết tay; tặng cho trong gia đình; nhận thừa kế nhưng không làm thủ tục sang tên. Có trường hợp hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng nhưng nhiều tháng sau mới cập nhật; thậm chí nhiều năm chưa chỉnh lý. Nhiều trường hợp diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và thực tế khác nhau, nhưng chưa được chỉnh lý, thời gian qua đi, thủ tục đăng ký biến động đất đai càng thêm phức tạp.
Các bất cập nêu trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau, có nguyên nhân từ cơ chế, chính sách, quy định pháp luật, nguyên nhân từ cơ quan quản lý, nguyên nhân từ hạ tầng số, từ nguồn nhân lực thiếu và yếu và nguyên nhân từ phía người dân, cần có giải pháp khắc phục trong thời gian tới.
3.Giải pháp khắc phục các bất cập đăng ký đất đai trong thời gian tới
Để khắc phục những bất cập trong đăng ký đất đai hiện nay, cần triển khai đồng bộ các giải pháp về hoàn thiện thể chế pháp luật đất đai, cải cách thủ tục hành chính, chuyển đổi số, nâng cao năng lực quản lý và tăng cường bảo đảm quyền của người sử dụng đất. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, hoàn thiện thể chế pháp luật bao gồm rà soát nội dung các quy định liên quan đến đăng ký đất đai, đảm bảo thống nhất các quy định của pháp luật đất đai với quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng và Luật Dữ liệu. Nhà nước cần hoàn thiện các quy định pháp luật về đăng ký đất đai và tài sản trên đất theo thời gian thực. Đồng bộ giữa các quy định của pháp luật đất đai, Luật nhà ở, Luật Giao dịch điện tử, Luật Cơ sở dữ liệu quốc gia, tiến tới quy định thống nhất về đăng ký đất đai điện tử, hồ sơ số, giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điện tử, quyền sở hữu tài sản số, Hồ sơ địa chính số, Chữ ký số của người dân và cơ quan đăng ký số.
Thứ hai, Chính phủ sớm ban hành Nghị định hướng dẫn chi tiết đăng ký đất đai điện tử, hồ sơ điện tử, giá trị pháp của dữ liệu số; Quy định rõ trách nhiệm của cơ quan đăng ký đất đai trong từng khâu tiếp nhận, giải quyết hồ sơ và cập nhật biến động. Các thiết chế thực thi pháp luật, tiếp tục duy trì và hoàn thiện mô hình đăng ký đất đai "Một cấp’. Mô hình đăng ký đất đai một cấp thì Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường là đầu mối duy nhất thực hiện các thủ tục., không thể người dân vừa làm thủ tục tại cấp xã rồi lại vòng lên văn phòng đăng ký. Sắp tới cần rút gọn thành phần hồ sơ, giảm bớt giấy tờ, thủ tục hành chính theo hướng thực tế; Chuẩn hóa quy trình giải quyết trên phạm vi cả nước; Thực hiện triệt để cơ chế một cửa, một cửa liên thông; Tăng cường dịch vụ công trực tuyến mức độ cao; Cắt giảm các giấy tờ mà cơ quan nhà nước đã có trong cơ sở dữ liệu.
Thứ ba, Chính phủ cần ban hành " Quy chế phối hợp" quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế, tổ chức hành nghề công chứng, các tổ chức tín dụng, chính quyền cấp xã, các cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai nhằm liên thông các cơ sở dữ liệu về đăng ký đất đai giữa các cơ quan, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình. Để đáp ứng yêu cầu đăng ký đất đai theo hướng chuyển đổi số trong thời kỳ cách mạng 4.0 cần hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai với nền tảng cơ sở dữ liệu địa chính đa mục tiêu nhằm kết nối, chia sẻ thông tin với các bộ, ngành, dịch vụ công quốc gia, hệ thống định danh điện tử, tiến tới áp dụng mô hình Blockchain để xây dựng hệ thống đăng ký đất đai số, bảo đảm tính minh bạch, chống giả mạo hồ sơ, hạn chế tranh chấp và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước. Mô hình Blockchain hướng đến các mục tiêu sau: Số hóa toàn bộ hồ sơ địa chính; Minh bạch hóa quá trình đăng ký đất đai; Không thể sửa đổi trái phép thông tin.
Thứ tư, tăng cường đào tạo, tập huấn chuyên môn, nâng cao chất lượng và đạo đức nghề nghiêp cho đội ngũ cán bộ, theo đó thường xuyên tập huấn kiến thức về Luật Đất đai và các pháp luật liên quan; đào tạo kỹ năng công nghệ thông tin, chuyển đổi số, sử dụng AI; Chuẩn hóa chức danh nghề nghiệp; Đánh giá khen thưởng, kỷ luật cán bộ theo kết quả giải quyết hồ sơ; phát hiện kịp thời và xử lý hành vi nhũng nhiễu, tiêu cực. Mục tiêu cuối cùng của đăng ký đất đai là bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bảo đảm quản lý đất đai minh bạch, hiệu quả, do vậy cần rút ngắn thời gian đăng ký đất đai lần đầu, đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Bảo đảm quyền tiếp cận thông tin đất đai của người dân và thiết lập cơ chế giải quyết khiếu nại, tố cáo nhanh chóng, hiệu quả.
4. Kết luận
Đăng ký đất đai là công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý đất đai và bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch. Mặc dù Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều đổi mới, việc khắc phục các bất cập vẫn đòi hỏi sự kết hợp giữa hoàn thiện pháp luật, cải cách thủ tục hành chính, chuyển đổi số, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ và tăng cường minh bạch trong quản lý. Thực hiện đồng bộ các giải pháp này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
Mặc dù Luật Đất đai năm 2024 đã tạo khuôn khổ pháp lý thuận lợi hơn cho đăng ký đất đai, bất cập chủ yếu hiện nay nằm ở khâu tổ chức thực hiện hơn là ở bản thân quy định của luật. Trong đăng ký lần đầu, khó khăn tập trung vào việc xử lý các thửa đất có nguồn gốc phức tạp và hoàn thiện hồ sơ pháp lý. Đối với đăng ký biến động, vấn đề nổi bật là tình trạng chậm hoặc không đăng ký biến động, dữ liệu chưa được cập nhật kịp thời và mức độ liên thông giữa các cơ quan còn hạn chế. Đây là những vấn đề cần tiếp tục được khắc phục để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong thời gian tới.
Đăng ký đất đai và tài sản trên đất không chỉ là một thủ tục pháp lý bắt buộc, mà còn là nền tảng quan trọng để xây dựng Chính phủ số, kinh tế số và xã hội số. Khi dữ liệu đất đai được chuẩn hóa, số hóa và cập nhật đầy đủ, nó tạo ra "hệ sinh thái dữ liệu mở" giúp cơ quan quản lý minh bạch hóa quyền sử dụng đất của doanh nghiệp và cá nhân sử dụng đất. Hồ sơ đăng ký đất đai là "nguyên liệu đầu vào" để xây dựng bản đồ số, hồ sơ địa chính điện tử, và hệ thống quản trị đất đai thông minh.
PGS.TS. Trần Thị Cúc, TS. Nguyễn Văn Long, ThS Lưu Thị Hạnh, ThS Nguyễn Đức Bình
Trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật đất đai năm 2024
2. Luật Giao dịch điện tử năm 2023
3. Nghị quyết của Quốc hội ngày 11/12/2025 về tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2024
4 Nghị định số 47/2020/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý, kết nối, chia sẻ dữ liệu số của cơ quan nhà nước.
5. Quyết định số 749/QĐ-TTg (2020) của Thủ tướng Chính phủ về Chương trình Chuyển đổi số quốc gia đến năm 2025, định hướng đến 2030.
6. Quyết định số 06/QĐ-TTg (2022) của Thủ tướng Chính phủ về Đề án phát triển ứng dụng dữ liệu dân cư, định danh và xác thực điện tử (Liên thông dữ liệu đất đai – dân cư – thuế – công chứng)
7. Nghị định số 226/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/08/2025: Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2024.