Đề xuất thí điểm cơ chế định giá đất mới tại 8 tỉnh thành

Tại Tọa đàm chuyên đề “Định giá đất - Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường (Markettimes) tổ chức ngày 12/6, nhiều chuyên gia đã đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo hướng minh bạch, hiệu quả và phù hợp với thực tiễn.

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), định giá đất hiện nay không chỉ là một vấn đề kỹ thuật mà đã trở thành yếu tố có ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế như đầu tư, tín dụng, đấu giá đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, phát triển nhà ở, bất động sản công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng và thị trường vốn.

Ông cho biết giá bất động sản trên thực tế được hình thành từ nhiều cấu phần khác nhau, trong đó giá đất chỉ là một yếu tố. Bên cạnh đó còn có chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, lãi vay, chi phí quản lý, marketing, dự phòng rủi ro và lợi nhuận của doanh nghiệp. Vì vậy, việc xây dựng cơ chế xác định giá đất phù hợp có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển ổn định của thị trường.

TS. Nguyễn Văn Khôi

Những năm gần đây, hành lang pháp lý liên quan đến định giá đất đã có nhiều thay đổi đáng chú ý. Luật Đất đai 2024 chính thức bỏ khung giá đất, chuyển sang xây dựng bảng giá đất hàng năm và yêu cầu giá đất tiệm cận với giá thị trường. Cùng với đó, Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định các phương pháp xác định giá đất, xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể; Luật Giá 2023 cũng bổ sung các quy định liên quan đến hoạt động thẩm định giá.

Thí điểm cơ chế mới tại Hà Nội, TP.HCM và 6 tỉnh thành

Một trong những đề xuất đáng chú ý được TS. Nguyễn Văn Khôi đưa ra là xây dựng cơ chế thí điểm (sandbox) về định giá bất động sản trong giai đoạn 2026 - 2028 tại các địa phương có thị trường phát triển mạnh như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Cần Thơ cùng một số địa phương khác.

Theo đề xuất, chương trình thí điểm sẽ tập trung xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch thực tế, phát triển bản đồ giá đất số, áp dụng các công cụ định giá tự động có kiểm chứng, tổ chức thẩm định bởi nhiều đơn vị độc lập và công khai các mức giá tham chiếu theo từng khu vực, loại hình bất động sản và từng thời điểm cụ thể.

Các chuyên gia nhận định đây sẽ là cơ sở quan trọng để nâng cao tính minh bạch của thị trường, đồng thời hỗ trợ cơ quan quản lý trong quá trình xây dựng và ban hành giá đất.

Bên cạnh đó, TS. Nguyễn Văn Khôi cũng đề xuất xây dựng cơ chế định giá độc lập nhiều tầng đối với các dự án có quy mô lớn hoặc có yếu tố Nhà nước tham gia. Theo đó, mỗi dự án có thể được thẩm định bởi từ hai đến ba tổ chức định giá độc lập trước khi cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định mức giá cuối cùng.

Một giải pháp quan trọng khác được đưa ra là xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản theo hướng liên thông giữa các lĩnh vực đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch, đấu giá, đăng ký giao dịch bảo đảm và cấp phép xây dựng.

Theo các chuyên gia, cơ sở dữ liệu này cần phản ánh đầy đủ giá giao dịch thực tế, giá cho thuê, tỷ suất sinh lời, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, hạ tầng kỹ thuật và tình trạng pháp lý của từng dự án. Khi dữ liệu được chuẩn hóa và cập nhật thường xuyên, quá trình xác định giá đất sẽ có thêm cơ sở tham chiếu khách quan và sát thực tế hơn.

Xây dựng bộ tiêu chuẩn riêng cho từng phân khúc bất động sản

Đối với từng phân khúc bất động sản, các chuyên gia cũng cho rằng cần xây dựng bộ tiêu chuẩn định giá riêng. Mỗi loại hình như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, khu công nghiệp, logistics, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng, trung tâm thương mại hay bất động sản nông nghiệp đều có đặc điểm vận hành và khả năng tạo dòng tiền khác nhau.

Trong khi đó, Hội Thẩm định giá Việt Nam cũng đề xuất nghiên cứu cơ chế cho phép áp dụng giá tham chiếu và biên độ giá trong một số trường hợp thay vì chỉ sử dụng một mức giá cố định. Cách tiếp cận này được kỳ vọng sẽ tăng tính linh hoạt cho thị trường, đồng thời tạo thêm cơ sở để doanh nghiệp xây dựng phương án đầu tư và cơ quan quản lý thực hiện công tác điều tiết.

Đối với các dự án chuyển tiếp đã được giao đất nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các chuyên gia kiến nghị nghiên cứu cơ chế tạm tính giá đất để doanh nghiệp có thể triển khai dự án sớm hơn, sau đó thực hiện quyết toán khi giá chính thức được ban hành.

Một nội dung nhận được nhiều sự đồng thuận tại tọa đàm là việc xây dựng cơ chế bảo vệ các tổ chức tư vấn, doanh nghiệp thẩm định giá và thành viên hội đồng định giá khi thực hiện đúng quy trình chuyên môn, sử dụng dữ liệu hợp pháp và không có động cơ vụ lợi. Theo các chuyên gia, điều này sẽ góp phần nâng cao tính chủ động trong hoạt động thẩm định giá, đồng thời rút ngắn thời gian xác định giá đất cho các dự án.

Riêng đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở cho thuê dài hạn, các chuyên gia đề xuất xây dựng cơ chế định giá riêng theo mục tiêu an sinh xã hội. Việc xác định giá đối với nhóm dự án này cần tính đến khả năng chi trả của người dân và mục tiêu phát triển nhà ở bền vững, qua đó góp phần mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho các nhóm đối tượng thu nhập trung bình và thấp.

Các ý kiến tại tọa đàm đều cho rằng việc hoàn thiện cơ chế định giá đất theo hướng minh bạch, khoa học và phù hợp với thực tiễn sẽ tạo nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản vận hành ổn định hơn. Đồng thời, đây cũng là điều kiện cần thiết để thúc đẩy đầu tư, tăng nguồn cung dự án, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và hỗ trợ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn tới.

Tâm An