Ảnh minh hoạ.
Mức giảm này chủ yếu do kết quả kém tích cực từ các doanh nghiệp đầu ngành như Vinhomes (VHM) (lợi nhuận sau thuế 6 tháng đầu năm 2022 giảm 67% so với năm trước) và Novaland (NVL) (giảm 10% so với cùng kỳ năm trước).
Nếu loại trừ VHM và NVL, các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận lợi nhuận sau thuế 6 tháng giảm 16%. Cụ thể hơn, Agriseco cho rằng có sự phân hoá giữa các doanh nghiệp. Một số đang vào chu kỳ bàn giao dự án có mức tăng trưởng tích cực sau 6 tháng như VPI (+680% YoY), DIG (+52% YoY), NTL (+45% YoY), PDR (+37% YoY). Trong khi đó nhiều doanh nghiệp ghi nhận lỗ như FLC (lỗ hơn 1.000 tỷ đồng), AMD (lỗ 22,3 tỷ đồng), PTL (lỗ 4,6 tỷ đồng), PVL (lỗ 3,6 tỷ đồng).
Chất lượng lợi nhuận suy giảm
Luỹ kế 6 tháng đầu năm 2022, tổng EBIT (lợi nhuận trước thuế chưa bao gồm lợi nhuận tài chính và lợi nhuận khác) của khối doanh nghiệp bất động sản trên sàn đạt 6,25 nghìn tỷ đồng, sụt giảm nhẹ so với cùng kỳ.
Trong đó, theo Agriseco, nhiều doanh nghiệp mặc dù có mức tăng trưởng lợi nhuận đột biến nhưng đóng góp chính không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi mà từ nguồn thoái vốn tài chính hoặc đánh giá lại tài sản như HQC, HAR, SJG. Các khoản này nhìn chung mang tính one-off (một lần) và có thể là nhân tố cản trở tăng trưởng lợi nhuận trong các kỳ tới.
Sức khỏe tài chính tiềm ẩn một số dấu hiệu rủi ro
Theo tổng hợp từ Agriseco, mức độ đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp trên sàn đã tăng lên đáng kể so với thời điểm đầu năm. Tỷ lệ Dư nợ vay/Vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp đã tăng từ 47% thời điểm 31/12/2021 lên mức 57% thời điểm 30/06/2022 và tương đương với giai đoạn bị ảnh hưởng bởi dịch Covid. Số dư vay nợ của 65 doanh nghiệp bất động sản dân cư được thống kê (không bao gồm VIC) khoảng hơn 186 nghìn tỷ đồng, tăng 25% so với cuối năm 2021.
“Chúng tôi đánh giá trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang ảm đạm và room tín dụng bất động sản bị thu hẹp, các doanh nghiệp có quy mô và quỹ đất nhỏ sẽ gặp nhiều khó khăn huy động vốn cũng như gặp rủi ro về dòng tiền”, theo Agriseco.
Trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ và việc huy động trái phiếu doanh nghiệp đang trầm lắng do chờ đợi Nghị định 153 sửa đổi, các doanh nghiệp bất động sản có sức khoẻ tài chính yếu kém sẽ khó huy động vốn để tái cấu trúc các khoản nợ tới hạn.
Tuy nhiên, Agriseco đánh giá tác động của những thay đổi này tới các doanh nghiệp sẽ có sự phân hoá: nhóm doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết sẽ chịu ảnh hưởng lớn hơn nhóm doanh nghiệp niêm yết. Hệ số Nợ vay ròng/EBITDA của nhóm chưa niêm yết rơi vào khoảng 6-8 lần (theo số liệu từ FiinGroup), cao hơn nhiều so với mức 2-4 lần của các doanh nghiệp niêm yết.
Áp lực đáo hạn trái phiếu của nhóm này cũng cao hơn nhiều lần trong khi khả năng tiếp cận và đa dạng hoá nguồn vốn còn hạn chế. Do đó, những doanh nghiệp yếu kém có thể sẽ phải bán tài sản, dự án để cân đối nguồn thanh khoản; tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp trường vốn thâu tóm các quỹ đất tiềm năng. Trong thời gian qua, thị trường xuất hiện nhiều thương vụ thâu tóm đất vàng như: NVL mua dự án Kenton Node (Quận 7), KDH mua dự án Đoàn Nguyên (Thủ Đức), PDR mua dự án 197 Điện Biên Phủ, HDC M&A dự án Biển Đá Vàng (Bình Thuận).
Đánh giá triển vọng về ngành trong thời gian tới, Agriseco kỳ vọng nguồn vốn sẽ được khai thông. Hiện nay, việc sửa đổi Nghị định 153 và Nghị định 155 về phát hành trái phiếu riêng lẻ và ra công chúng đang được đẩy nhanh và dự kiến sẽ công bố bản chính thức trong thời gian tới.
Kỳ vọng nút thắt được tháo gỡ
Agriseco Research kỳ vọng room tín dụng sẽ sớm được mở trở lại dần dần và có chọn lọc trước thềm Quý IV. Những tín hiệu này sẽ giúp các doanh nghiệp huy động thêm nguồn vốn triển khai xây dựng, mở bán dự án; giúp tâm lý nhà đầu tư bớt e dè và thị trường bất động sản sôi động trở lại.
Ngoài ra, bước sang năm 2023, thị trường bất động sản sẽ đón chờ việc sửa đổi ba bộ luật quan trọng gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Tham chiếu trong quá khứ, những lần chỉnh sửa Luật đất đai hoặc các Chính sách, Quy hoạch đều tác động tích cực tới thị trường bất động sản sau đó.
Agriseco Research kỳ vọng việc hoàn thiện các bộ luật mới sẽ mở đường giúp khai thông nhiều vướng mắc về pháp lý dự án hiện nay, giúp tăng nguồn cung và thanh khoản cho thị trường, đáp ứng nhu cầu về nhà ở đang ngày càng tăng lên trong dài hạn.
Các kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng và phân khu đô thị đang được đẩy nhanh tiến độ và sẽ làm thay đổi diện mạo, tiềm năng tăng giá cho quỹ đất của các doanh nghiệp. Agriseco Research đánh giá những khu vực có liên kết vùng thuận lợi sẽ là điểm đến của dòng tiền đầu tư như: TP.HCM, Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Dương, Đồng Nai; Hà Nội; Hưng Yên; Hải Phòng, Quảng Ninh. Các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn bám theo các tuyến này có thể kể tới: VHM, NVL, KDH, PDR, NLG, DXG, DIG, HDC, VPI.
Anh Mai