TP.HCM-Dòng tiền đổ về bất động sản thương mại đang có xu hướng phục hồi trở lại, nhất là với các dự án đã bàn giao có mật độ dân cư đông đúc.
Bất Động Sản Thương Mại Được Ưu Ái
Chia sẻ mới đây về xu hướng đầu tư, ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản kì cựu tại TP.HCM nhận định, trong nửa cuối năm 2024, ưu thế sẽ nghiêng về các loại hình bất động sản thương mại có khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng cuối.
Theo ông Kiên, người mua BĐS hiện nay sẽ có 3 mục tiêu chính là tích lũy tài sản chống trượt giá, kỳ vọng tăng giá và có nhu cầu sử dụng cuối. Nhu cầu sử dụng cuối của BĐS không chỉ là để ở, mà còn để cho thuê, làm “tư liệu sản xuất kinh doanh”. Vì vậy nhà đầu tư đang có dòng tiền nhàn rỗi sẽ chọn đổ vốn vào nhóm tài sản nhiều khả năng khai thác kinh doanh, cho thuê tạo ra dòng tiền trên chính nó với mức lợi nhuận ít nhất 4%/năm.
Theo đó, chung cư và nhà phố thương mại đang đáp ứng tốt 2 mục tiêu “sử dụng cuối” và tích lũy dài hạn. Nhưng để khai thác được ngay thì các dự án mới mở bán hay đang triển khai chưa đáp ứng được. Vậy nên ưu thế sẽ nghiên hẳn về các dự án đã bàn giao, mới đưa vào sử dụng, còn giàu tiềm năng tăng giá về lâu dài, vừa khai thác thương mại hiệu quả từ nhóm dân cư mới hình thành, chuyển về sinh sống.
Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc kinh doanh DatXanh Services cho rằng, trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm thấp, giữ tiền thì dễ bị mất giá còn lãi suất cho vay lại đang rất tốt, cố định 2-3 năm chỉ 6-8%/năm, nếu vay lúc này thì đến thời điểm 2026 – 2027, khi hết thời gian lãi, khuyến mãi, thị trường cũng đã tốt lên. Với sự tính toán này, nhiều nhà đầu tư chọn bất động sản thương mại như căn hộ cho thuê hay nhà phố kinh doanh, khai thác dòng tiền ổn định làm kênh ký gửi dòng tiền là dễ hiểu và phù hợp với xu hướng hiện nay.
Bà Liên nhận định, trong thời điểm này, nhà đầu tư lại càng có thêm cơ hội để “săn” được bất động sản thương mại giá tốt khi các chủ đầu tư tích cực kích cầu bằng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu hay kéo dài tiến độ thanh toán…
Thực tế từ thị trường cũng cho thấy, dù TP.HCM hiện chỉ có lác đác vài dự án chung cư, nhà phố thương mại mới triển khai nhưng đều là những dự án có chất lượng tốt và chính sách bán hàng hấp dẫn. Đơn cử tại khu phức hợp Westgate (Bình Chánh), dòng sản phẩm nhà phố thương mại khối đế đang được chủ đầu tư ưu ái với chính sách mua thanh toán 30% giá trị sản phẩm (tương đương nguồn vốn khoảng 3,9 tỷ đồng), nhận ngay nhà đã hoàn thiện để đưa vào khai thác cho thuê, kinh doanh tạo dòng tiền. Khoản còn lại người mua được trả chậm trong 2 năm để cân đối, chuẩn bị dòng tiền.
Chủ đầu tư còn cam kết thuê lại với tổng ưu đãi khoảng 1,5 tỷ đồng (tương đương 42 triệu đồng/tháng) trong 3 năm. Đây được xem là khoản lợi nhuận tức thì, tạo thu nhập thụ động cho nhà đầu tư, vừa đảm bảo tính an toàn cho người mua, đồng thời giúp nhà đầu tư có thể đạt lợi nhuận nhiều lần trên số vốn ban đầu.
Hay tại khu vực TP. Thủ Đức, dòng sản phẩm nhà phố thương mại tại một khu đô thị đang được chủ đầu tư ưu đãi tặng gói hỗ trợ hoàn thiện lên đến 6% giá trị tài sản, cam kết tiền thuê 5%/năm trong 3 năm, hỗ trợ kinh doanh 10 triệu đồng/tháng trong 6 tháng đầu khai trương. Ngoài ra, chủ đầu tư còn giảm thêm 30% phí môi giới cùng tiền thuê lên đến 24 triệu đồng/năm… cùng nhiều ưu đãi vay vốn lên đến 5 năm.
Cần Lựa Chọn Thận Trọng Khi Xuống Tiền
Theo báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn, quý 1/2024 nhu cầu tìm mua nhà phố mặt tiền đường tại TP.HCM tăng hơn 45% so với cùng kỳ. Riêng trong tháng 3, lượt tìm mua nhà phố thương mại tăng 89%, lượt tìm thuê loại hình này cũng tăng 86% và là một trong 2 phân khúc dẫn đầu về nhu cầu thuê chỉ sau kho xưởng. Cả nhu cầu mua và thuê nhà phố thương mại đều tập trung về khu vực ngoại thành như Bình Chánh, Tân Phú, quận 7 và quận 9.
Cũng theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, xu hướng mua bất động sản thương mại đang dịch chuyển từ trung tâm đắt đỏ về các khu dân cư ngoại thành do yếu tố chi phí phù hợp và nắm bắt tiềm năng về lâu dài. Nhu cầu mua nhà phố thương mại vùng ngoài trung tâm tập trung chủ yếu ở các dự án đã bàn giao, mật độ dân cư đông, nằm gần trung tâm hành chính khu vực.
Không phủ nhận bất động sản thương mại có thể khai thác dòng tiền tốt cho nhà đầu tư nhưng cũng có tình trạng vì lựa chọn sai sản phẩm, dự án mà phân khúc này trở thành gánh nặng, mang lại “nợ nần” cho chủ sở hữu.
Về việc lựa chọn đầu tư bất động sản thương mại sao cho hiệu quả, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam chia sẻ, bất động sản thương mại có thể mang về lợi nhuận đầu tư tốt thì cần đáp ứng các yếu tố gồm: vị trí, mật độ dân cư và quy hoạch chung của khu vực.
Với nhà phố thương mại, vị trí và mật độ dân cư sẽ tác động trực tiếp đến khả năng khai thác kinh doanh và tiếp cận khách hàng. Với các dự án có lượng cư dân lớn, tỷ lệ cho thuê và mua đi bán lại của dòng sản phẩm nhà phố thương mại luôn ở mức trên 90%, mặt bằng giá tăng trung bình 10-15%/năm. Đặc biệt, tại các khu vực trung tâm có quy hoạch bài bản, kết nối thuận tiện, tỷ lệ này có thể đạt 30% mỗi năm.
Vì vậy chỉ nên chọn mua tại các dự án có mật độ dân cư nội khu đông, từ 8.000-10.000 dân trở lên, tọa lạc ở vị trí trung tâm khu vực, nơi vừa có thể kết nối giao thông thuận lợi, dân số hiện hữu tại khu vực đông đúc, dễ buôn bán và cho thuê.
Ngoài ra những dự án nằm trong khu vực đang được quy hoạch phát triển thành trung tâm, có dự án hạ tầng lớn cũng sẽ giúp gia tăng giá trị thương mại và giá trị tài sản về lâu dài. Số lượng bất động sản thương mại ở đây cũng chỉ nên chiếm từ 2-3% tổng sản phẩm của một dự án, như vậy sẽ đảm bảo yếu tố cạnh tranh và kinh doanh hiệu quả hơn.
Mặt khác, trước khi “chọn mặt gửi vàng”, nhà đầu tư shophouse nên thận trọng cân nhắc đến thương hiệu và uy tín chủ đầu tư. Đây là yếu tố quan trọng bởi lẽ nếu doanh nghiệp có đủ tâm huyết phát triển và quản lý dự án tốt thì đầu tư mới đảm bảo hiệu suất sinh lời như kỳ vọng.
Ngoài ra, các chuyên gia cũng khuyến nghị, khi “chấm” một dự án nhà phố thương mại nào đó, người mua nên dành thêm nhiều thời gian để tìm hiểu kỹ hơn về môi trường sống, mức độ dân trí, mật độ dân cư, chất lượng dự án sau khi đã đi vào bàn giao như thế nào trước khi xuống tiền.
Khi vay vốn ngân hàng, cần tính toán thật kỹ khả năng trả nợ, không nên tính tiền trả ngân hàng quá sát mức thu nhập hàng tháng, nên dự phòng sẵn trường hợp thu nhập bị sụt giảm đột xuất trong giai đoạn kinh tế khó khăn.
Một điểm cũng đáng chú ý khi đầu tư bất động sản sắp tới là hiện đã có những ý kiến về việc đánh thuế cho bất động sản thứ 2, thứ 3. Tuy Luật Đất đai vừa thông qua chưa đưa vào điều này, nhưng Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đang đề xuất các quy định về mức thuế cao hơn đối với BĐS đầu cơ đất. Vì vậy nếu đầu tư tích lũy, nên cân nhắc các sản phẩm có giá trị sử dụng, khai thác tạo dòng tiền như cho thuê, làm địa điểm sản xuất kinh doanh, buôn bán… để bù lại một phần thuế tài sản (nếu có), cũng như tăng tính thanh khoản sau này nếu luật thuế BĐS được áp dụng.
Như Ý
Xem thêm:
