ABS Research dự báo giá căn hộ và nhà liền thổ duy trì vùng cao, xu hướng tăng kéo dài 2026-2027
Nguồn cung năm 2026 dự báo tiếp tục tăng
Về triển vọng trong năm 2026, ABS Research cho rằng tổng nguồn cung mở bán mới sẽ tiếp tục tăng khoảng 15% so với cùng kỳ năm trước nhờ các yếu tố được phân tích cụ thể ở phần sau như: duy trì hỗ trợ pháp lý cho thị trường bất động sản; hạ tầng kết nối được đẩy mạnh phát triển; lãi suất cho vay vẫn ở mức hấp dẫn.
Nguồn cung tại thị trường Hà Nội trong năm 2026 dự kiến duy trì ở mức khoảng hơn 32.000 căn hộ, tiếp tục tập trung tại khu vực ngoại thành thành phố về phía Bắc, phía Tây và phía Đông (bao gồm cả khu vực Văn Giang, Hưng Yên) từ các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine và MIK.
Bản đồ nguồn cung 2026 tại Hà Nội. Nguồn: ABS Research
Nguồn cung mới tại thị trường TP.HCM trong năm 2026 dự kiến đạt hơn 20.000 căn hộ, được đóng góp chính bởi khu vực Bình Dương (cũ) và TP.HCM (cũ). Một số dự án lớn như: Vinhomes Green Paradise, The Global City, Eco Retreat, Senturia An Phú,…
Bản đồ nguồn cung 2026 tại TP.HCM. Nguồn: ABS Research
Giá bán vẫn ở mức cao
Tuy nhiên, theo ABS Research, trong cơ cấu nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM (cũ), phân khúc cao cấp (trên 120 triệu đồng/m2) vẫn sẽ là chủ đạo do mặt bằng giá đã ở mức cao, quỹ đất thu hẹp, chi phí đầu vào (giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng) gia tăng, các chủ đầu tư tối ưu biên lợi nhuận.
Theo đó, giá bán bất động sản vẫn sẽ tiếp tục “neo” ở mức cao, đặc biệt ở khu vực trung tâm, nơi nguồn cung vẫn hạn chế. Giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội dự kiến tiếp tục ổn định, còn tại TP.HCM sẽ tăng tốc, giá bán có thể tăng từ 5-7% so với cùng kỳ.
Giá căn hộ sơ cấp Hà Nội dự báo tăng gần gấp đôi sau 4 năm, hướng mốc 100 triệu đồng/m2
Tại Hà Nội, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội được dự báo tiếp tục xu hướng đi lên trong giai đoạn 2025–2027, sau cú bật mạnh trong hai năm 2023–2024.
Theo ABS Research, trong năm 2023, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội dao động quanh mức 55–60 triệu đồng/m2. Sang năm 2024, mức giá này tăng vọt lên gần 90 triệu đồng/m2, ghi nhận mức tăng rất mạnh chỉ trong vòng một năm.
Dự báo thị trường căn hộ Hà Nội. Nguồn: ABS Research
Cùng chiều với thị trường sơ cấp, giá căn hộ thứ cấp cũng ghi nhận xu hướng tăng, từ khoảng 45 triệu đồng/m2 năm 2023 lên 55–60 triệu đồng/m2 năm 2024. Tuy nhiên, tốc độ tăng của thị trường thứ cấp chậm hơn đáng kể.
Bước sang năm 2025, giá căn hộ sơ cấp tiếp tục tăng nhưng với nhịp độ chậm lại, lên khoảng 95 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, đà tăng này được duy trì trong các năm tiếp theo, với mức giá bình quân khoảng 98–100 triệu đồng/m2 vào năm 2026 và tiệm cận 100–102 triệu đồng/m2 vào năm 2027. Điều này cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn tăng trưởng ổn định hơn, thay vì tăng nóng như giai đoạn trước.
Ở chiều ngược lại, giá căn hộ thứ cấp được dự báo tăng đều qua từng năm, lần lượt đạt khoảng 60–62 triệu đồng/m2 năm 2025, 63–65 triệu đồng/m2 năm 2026 và 66–68 triệu đồng/m2 vào năm 2027. Dù xu hướng tăng là rõ ràng, khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp vẫn được duy trì ở mức lớn.
Giá nhà liền thổ Hà Nội dự báo chạm 220 triệu đồng/m2 vào năm 2027
Bên cạnh căn hộ, mặt bằng giá bất động sản liền thổ tại Hà Nội đang hình thành xu hướng tăng rõ nét và bền vững trong trung hạn, với sự đồng pha giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Trong giai đoạn 2023–2024, giá bán sơ cấp tăng mạnh, từ khoảng 180 triệu đồng/m2 lên xấp xỉ 220 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá bán thứ cấp tăng chậm hơn, từ khoảng 160 triệu đồng/m2 lên gần 175 triệu đồng/m2.
Dự báo thị trường bất động sản liền thổ Hà Nội. Nguồn: ABS Research
Bước sang năm 2025, giá sơ cấp được dự báo điều chỉnh nhẹ, về quanh mức 190 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đây không phải là tín hiệu suy yếu, mà chủ yếu do cơ cấu nguồn hàng đa dạng hơn, với sự xuất hiện của các dự án có mức giá “mềm” hơn so với giai đoạn trước. Trái lại, giá thứ cấp tiếp tục xu hướng đi lên, tiến sát mốc 185 triệu đồng/m2.
Từ năm 2026 trở đi, mặt bằng giá được dự báo bước vào chu kỳ tăng trưởng rõ ràng hơn. Giá sơ cấp phục hồi và tăng dần lên khoảng 205 triệu đồng/m2 vào năm 2026 và khoảng 220 triệu đồng/m2 vào năm 2027. Song song, giá thứ cấp tăng đều và nhanh hơn, lần lượt đạt khoảng 200 triệu đồng/m2 và 215–220 triệu đồng/m2 trong cùng giai đoạn.
Thị trường căn hộ TP.HCM phân hóa mạnh về nguồn cung và giá bán
Theo dự báo của ABS Research, từ năm 2025 trở đi, thị trường căn hộ khu vực TP.HCM sẽ bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét, với nguồn cung tiếp tục dịch chuyển ra vùng ven, trong khi mặt bằng giá bán phân hóa ngày càng rõ.
Trong giai đoạn 2023–2024, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM (cũ) duy trì ở mức thấp, chủ yếu là các dự án quy mô nhỏ, pháp lý hoàn chỉnh. Bình Dương (cũ) và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) chỉ đóng góp tỷ trọng hạn chế.
Tuy nhiên, theo ABS Research, từ năm 2025, tổng lượng căn hộ mở bán toàn vùng được dự báo tăng mạnh, vượt mốc 20.000 căn mỗi năm và có thể tiệm cận 30.000 căn vào năm 2027. Trong đó, Bình Dương (cũ) và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) sẽ là khu vực dẫn dắt nguồn cung, do quỹ đất TP.HCM (cũ) ngày càng khan hiếm.
Dự báo thị trường căn hộ TP.HCM. Nguồn: ABS Research
Song song với sự dịch chuyển nguồn cung, giá bán căn hộ sơ cấp được dự báo tiếp tục đi lên. Tại TP.HCM (cũ), giá bán tăng từ khoảng 60 triệu đồng/m2 năm 2023 lên 75 triệu đồng/m2 năm 2024, và theo ABS Research, có thể vượt mốc 100 triệu đồng/m2 trong giai đoạn 2026–2027.
Trong khi đó, Bình Dương (cũ) được dự báo tiếp tục đóng vai trò thị trường vệ tinh với mức giá dễ tiếp cận hơn. Giá căn hộ tại đây tăng từ khoảng 38–40 triệu đồng/m2 giai đoạn 2023–2024 lên 48 triệu đồng/m2 năm 2025, và có thể đạt 55–60 triệu đồng/m2 vào năm 2027.
Đối với Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), ABS Research nhận định mặt bằng giá vẫn thấp nhất khu vực nhưng dư địa tăng còn lớn. Giá bán sơ cấp từ khoảng 30–33 triệu đồng/m2 được dự báo tăng lên 40 triệu đồng/m2 năm 2025 và tiệm cận 50 triệu đồng/m2 vào năm 2027, nhờ kỳ vọng hạ tầng và nhu cầu đầu tư dài hạn.
Như vậy, theo dự báo của ABS Research, thị trường căn hộ khu vực TP.HCM đang hình thành cấu trúc phân hóa rõ rệt: TP.HCM (cũ) là thị trường giá cao và khan hiếm, trong khi Bình Dương (cũ) và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) trở thành điểm đến chính của nguồn cung mới với mức giá “mềm” hơn.
Anh Mai