Theo số liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường, quý 3/2025, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM tiếp tục tăng, tạo nên bức tranh thị trường sôi động, trong đó phân khúc cao cấp vẫn chiếm đa số.
Giá căn hộ liên tục tăng
Báo cáo của Avison Young Việt Nam ghi nhận, thị trường căn hộ TP.HCM tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng giá sơ cấp, đặc biệt tại các dự án mở bán mới với mức tăng trung bình 5-8% so với mặt bằng chung. Tâm điểm cao cấp và hạng sang hướng về khu Nam Rạch Chiếc với một dự án căn hộ mở bán với giá hơn 221 triệu đồng/m2 và các sản phẩm sắp ra mắt liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Giá cao khiến người mua ở thực và nhà đầu tư ngắn hạn tỏ ra thận trọng, trong khi chủ đầu tư tung ra chính sách bán hàng để kích cầu.
Sự bùng nổ của các dự án cao cấp kéo mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM lên mức kỷ lục. Ảnh Duy Khánh
Knight Frank cũng ghi nhận, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp TP.HCM đạt khoảng 94 triệu đồng/m2 trong quý 3 vừa qua, tăng 8,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, mức tăng nhẹ này do 90% dự án hiện hữu giữ nhịp giá chào ổn định nhằm cạnh tranh với các dự án mới tại các khu vực lân cận.
Thị trường ghi nhận khoảng 1.800 căn hộ mở bán mới, chủ yếu đến từ các dự án được tái khởi động sau khi vướng mắc pháp lý được tháo gỡ nhờ cải cách thủ tục và sự phối hợp giữa doanh nghiệp với chính quyền. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 4.400 căn, trong đó phân khúc hạng sang chiếm 57% và tập trung hầu hết tại khu Đông thành phố.
Báo cáo của Viện Nghiên cứu bất động sản Dat Xanh Services cũng ghi nhận số liệu tương tự. Giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng nhưng có sự phân hóa rõ rệt theo vị trí và loại hình sản phẩm.. Trong đó, giá bán một số dự án ở khu vực TP.HCM cũ ghi nhận mức tăng 10-20% so với cùng kỳ năm ngoái.
Khách hàng ngày càng thận trọng hơn
Diễn biến giá tăng liên tục trên thị trường căn hộ tạo ra nguy cơ mất cân đối cung - cầu, khi phần lớn dự án mới thuộc nhóm cao cấp, trong khi sản phẩm trung cấp và bình dân khu vực này ngày càng khan hiếm.
Ở phía cầu, Avison Young Việt Nam ghi nhận khách hàng ngày càng thận trọng, hạn chế vay đòn bẩy dù lãi suất thấp. Xu hướng đầu tư chuyển sang các sản phẩm tạo dòng tiền ổn định hoặc tại khu vực đông dân cư, nhiều việc làm thay vì đầu cơ ngắn hạn.
Knight Frank cho biết, trong quý vừa qua, thị trường TP.HCM có 2.200 căn được tiêu thụ, đạt tỷ lệ hấp thụ 49%. Các dự án mới mở ghi nhận sức cầu tích cực, với 1.650 căn được bán nhờ nguồn cung giới hạn và phương thức thanh toán kéo dài. Trong khi đó, hàng tồn kho tiêu thụ được khoảng 500 căn, một phần vì quỹ căn vị trí tốt còn ít và yêu cầu thanh toán gấp rút.
Về triển vọng thị trường, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, dự báo thị trường sẽ bắt đầu hồi phục từ nửa cuối 2025, trước khi tăng trưởng rõ rệt hơn trong năm 2026. Thanh khoản cải thiện nhờ chính sách tín dụng dần cởi mở và niềm tin thị trường phục hồi.
Hai kịch bản có thể diễn ra, một là thị trường hồi phục chậm, giá tăng vừa phải và phân hóa sâu. Thứ hai, nếu các nút thắt về pháp lý và tín dụng được tháo gỡ mạnh mẽ, thị trường có thể bật dậy nhanh chóng trong năm 2026, đặc biệt tại các khu vực ven đô thị lớn và các tỉnh công nghiệp.
Còn theo Knight Frank, dự kiến quý 4/2025, TP.HCM cũ sẽ đón thêm khoảng 4.500 căn hộ mới, nâng tổng số căn dự kiến triển khai trong năm lên hơn 18.000 căn. Mức giá bán trung bình được kỳ vọng vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2 nếu thị trường tiếp tục giữ đà phục hồi ổn định.
Diệu Trang