Theo dữ liệu từ Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái điều chỉnh để thiết lập trạng thái cân bằng mới.
Trong quý 1, khu vực lõi của TP.HCM ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới trong quý, giảm 62% theo quý và 47% theo năm, trong khi giá bán sơ cấp trung bình tăng lên gần 7.300 USD/m2 (khoảng 192 triệu đồng)...
Khu vực trung tâm TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung mới, giá tăng cao
Mức giá leo thang cùng sự thiếu hụt sản phẩm bình dân đã khiến tỷ lệ hấp thụ chậm lại. Lượng giao dịch mới đạt dưới 1.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung mới, giảm 74% so với quý trước. Tâm lý người mua đang trở nên thận trọng hơn trước rào cản về chi phí nợ vay và thắt chặt tín dụng.
Ngược lại, các cực tăng trưởng mới của TP.HCM, tức địa phận tỉnh Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), ghi nhận hơn 7.000 căn hộ mới và hơn 6.100 giao dịch, cho thấy vai trò ngày càng lớn của các khu vực vệ tinh trong việc hỗ trợ nhu cầu nhà ở.
Bình Dương (cũ) tiếp tục là nguồn cung chủ đạo với 6.430 căn mở bán, tập trung tại Thuận An và Dĩ An, được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa và nhu cầu ở thực.
Với mức giá sơ cấp trung bình tại khu vực Bình Dương (cũ) khoảng 1.886 USD/m2 (giảm 7,4% theo quý do cơ cấu hàng trung cấp tăng lên), Bình Dương thu hút mạnh mẽ người mua ở thực và nhà đầu tư. Tỷ lệ hấp thụ tại khu vực này đạt mức 76,6%.
Tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), thị trường cũng có dấu hiệu phục hồi với 587 căn hộ mới và hơn 630 giao dịch, bao gồm cả nguồn cung mới và hàng tồn kho, cho thấy thanh khoản cải thiện khi thị trường dần phục hồi.
Dòng tiền trên thị trường bất động sản đang cho thấy xu hướng dịch chuyển ngày càng rõ nét từ khu vực trung tâm ra các đô thị vệ tinh
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng đa cực hơn. Trong khi khu vực lõi vẫn được săn đón và tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, áp lực về khả năng chi trả và sự hạn chế về đa dạng sản phẩm đang thúc đẩy người mua tìm kiếm các lựa chọn xa hơn khỏi trung tâm.
“Điều này tạo ra động lực mạnh hơn tại các khu vực vệ tinh, nơi nguồn cung mới, kết nối hạ tầng và mặt bằng giá phù hợp hơn với nhu cầu hiện tại. Khi thị trường TP.HCM mở rộng dần định hình, các cực tăng trưởng mới sẽ đóng vai trò chiến lược hơn trong việc hỗ trợ nhu cầu nhà ở và định hình chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường căn hộ thành phố”, bà Ngọc cho biết.
Theo dự báo của Cushman & Wakefield, từ nay đến năm 2029, riêng Bình Dương dự kiến bổ sung khoảng 31.816 căn hộ mới, với nguồn cung tập trung tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một (cũ). Nguồn cung tương lai phản ánh niềm tin tiếp tục của chủ đầu tư, đồng thời củng cố vai trò của Bình Dương như khu vực mở rộng dân cư trọng điểm của TP.HCM.
Xu hướng giá bán sơ cấp trung bình tại thị trường trung tâm TP.HCM dự kiến sẽ tiếp tục giữ ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào tăng và những điều chỉnh tăng của lãi suất vay mua bất động sản. Dòng vốn từ các khu vực khác đặc biệt là các nhà đầu tư từ phía bắc, đang đổ vào khu vực lõi TP.HCM với kỳ vọng về sự tăng giá sau một thời gian do thiếu hụt nguồn cung mới.
Sau khi sáp nhập, thị trường kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định dựa trên ba yếu tố cân bằng cung - cầu, kiểm soát tín dụng và hỗ trợ pháp lý. Điều này mở ra một chu kỳ mới cho thị trường căn hộ TP.HCM mở rộng.
Diệu Trang