Cầu đường đi trước, nhà bước theo sau
Vì sao một căn biệt thự tại khu Phú Mỹ Hưng lại có thể chạm ngưỡng cả trăm tỷ đồng? Nếu trả lời là vì “vị trí”, thì điều đó đúng, nhưng vẫn chưa đủ. Bởi hơn ba thập kỷ trước, nơi đây từng chỉ là vùng đầm lầy rộng lớn ở phía Nam TP.HCM, nơi sông ngòi kênh rạch chằng chịt và gần như không có cầu, đường kết nối.
Đằng sau mức giá trăm tỷ ấy, yếu tố quyết định không chỉ là tọa độ trên bản đồ, mà chính là hạ tầng. Trên nền của một vùng đầm lầy heo hút, từ năm 1993, Phú Mỹ Hưng bắt đầu đầu tư hạ tầng với trục đường Nguyễn Văn Linh cùng cầu Kênh Tẻ, cầu Ông Lớn, qua đó rút ngắn khoảng cách với trung tâm thành phố, kéo dân về ở và từng bước tạo nên một khu “nhà giàu” nức tiếng.
Cầu Nhơn Trạch trên Vành đai 3, nối TP.HCM với Đồng Nai
Câu chuyện Phú Mỹ Hưng cho thấy một quy luật quen thuộc của thị trường đó là muốn bất động sản tăng giá bền vững, trước hết phải mở đường - theo đúng nghĩa đen. Từ cao tốc, cầu đường, metro cho đến cả hàng không, nhiều doanh nghiệp sẵn sàng chi hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn tỷ đồng để xây dựng hạ tầng, tạo kết nối cho các đại dự án đô thị.
“Đường mở đến đâu, nhà mọc đến đó”, quy mô và tốc độ của làn sóng hạ tầng hiện nay cho thấy vai trò dẫn dắt ngày càng rõ nét của hạ tầng giao thông đối với cấu trúc thị trường bất động sản. Song hành với sự gia tăng số lượng dự án là sự xuất hiện của các đại đô thị quy mô lớn, thường nằm tại những điểm giao cắt quan trọng của hệ thống vành đai và trục hướng tâm.
Tất cả cho thấy một xu thế ngày càng rõ ràng: bất động sản và hạ tầng không thể tách rời. Trong đó, hạ tầng chính là công cụ quan trọng nhất để mở rộng quỹ đất, kết nối vùng kinh tế và tạo ra giá trị bền vững cho các đô thị vệ tinh.
Liên kết vùng mạnh chưa từng có!
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mới với câu chuyện của những “siêu” dự án hạ tầng giao thông như sân bay Long Thành, đường sắt cao tốc Bắc - Nam và nhiều tuyến giao thông huyết mạch mới, tạo ra mức độ liên kết vùng mạnh chưa từng có.
Hạ tầng đầu tư đồng mở ra dư địa phát triển cho các khu vực vệ tinh gắn với nhu cầu ở thực
Năm 2026, quy luật “hạ tầng mở đường cho đô thị” đang được tái hiện với quy mô lớn hơn nhiều so với trước đây. Hệ thống cao tốc liên vùng, các tuyến vành đai, metro và cầu vượt sông tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương đang từng bước hình thành mạng lưới kết nối liên hoàn, giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa trung tâm và vùng ven, giữa đô thị lõi và các tỉnh vệ tinh. Không gian đô thị vì thế không còn bị giới hạn trong ranh giới hành chính truyền thống, mà mở rộng theo các trục giao thông mới, nơi dòng người, dòng vốn và hoạt động kinh tế cùng dịch chuyển.
Sau sáp nhập, TP.HCM bước vào một chu kỳ đầu tư hạ tầng hiếm có. Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được nhấn mạnh tại kỳ họp cuối năm 2025 của HĐND TP.HCM: “Năm 2026, TP.HCM sẽ là một đại công trường với rất nhiều công trình lớn, công trình trọng điểm, đột phá thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng bộ TP.HCM được triển khai”. Phát triển hạ tầng lúc này không chỉ nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn giao thông trước mắt, mà hướng tới tổ chức lại không gian đô thị và kinh tế trong dài hạn.
Ở cấp độ liên vùng, tuyến đường Vành đai 3 và Vành đai 4 giữ vai trò trục “xương sống”, kết nối TP.HCM với Đồng Nai, Tây Ninh; khi từng đoạn tuyến được đưa vào khai thác, dòng xe không cần “quá cảnh” vào trung tâm, giảm áp lực cho quốc lộ hiện hữu và mở dư địa cho logistics, khu công nghiệp cùng các đô thị vệ tinh phát triển. Giao thông công cộng được đẩy mạnh. Sau khi tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) vận hành ổn định, TP.HCM tiếp tục thúc đẩy tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) và tuyến đường sắt Bến Thành - Cần Giờ, hướng tới hệ thống giao thông đa phương thức đủ sức kéo giãn đô thị ra vùng ven.
Ở phía Bắc, Hà Nội cũng tăng tốc đầu tư hạ tầng chiến lược với các tuyến metro, hệ thống Vành đai 4, 3.5, 5 và các tuyến kết nối vùng... Mục tiêu không chỉ là giảm tải cho đô thị trung tâm, mà còn tạo nền tảng cho liên kết vùng mạnh mẽ hơn, khai thác dư địa phát triển của toàn vùng Thủ đô.
Khi thời gian và chi phí di chuyển được rút ngắn, khái niệm “xa - gần” không còn là quan tâm hàng đầu mà sẽ chuyển thành “di chuyển mất bao lâu”. Và khi “xa” trở thành “gần”, thị trường nhà ở bắt đầu chuyển động.
Thời cơ của đô thị vệ tinh
Từ đây, câu chuyện đô thị vệ tinh không còn mang tính khái niệm, mà trở thành một xu thế phát triển rõ nét. Mô hình này đã chứng minh hiệu quả tại nhiều quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc… trong việc giãn dân, giảm tải áp lực hạ tầng cho đô thị lõi và hình thành các cực tăng trưởng mới. Tại Việt Nam, động lực cho đô thị vệ tinh càng mạnh mẽ hơn trong bối cảnh sáp nhập địa giới hành chính, mở rộng không gian phát triển và thúc đẩy làn sóng dịch chuyển dân cư đến những khu vực giàu tiềm năng.
Chia sẻ tại một sự kiện bất động sản tổ chức vào tháng 9/2025 tại TP.HCM, TS.KTS Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch NgoViet Architects & Planners, cho rằng sau sáp nhập, cục diện phát triển đô thị - kinh tế ở Việt Nam mở ra nhiều cơ hội tích hợp, từ kinh tế xã hội, kinh tế biển đến logistics và thương mại quốc tế. Các mô hình đô thị đa dạng như đô thị cảng biển, đô thị công nghiệp, đô thị sân bay hay đô thị TOD (đô thị gắn với giao thông công cộng) gắn với đường sắt tốc độ cao, metro và hệ thống xe buýt nhanh sẽ được ưu tiên phát triển.
Riêng với TP.HCM, ông Sơn đánh giá việc mở rộng địa giới sẽ đưa thành phố bước vào kỷ nguyên “siêu đô thị” về cả quy mô diện tích, dân số lẫn vai trò kinh tế. Thay vì tập trung mọi nguồn lực vào lõi trung tâm, TP.HCM mở rộng sẽ phát triển các đô thị vệ tinh ở vành đai, mỗi nơi đảm nhận một số chức năng chuyên biệt như công nghiệp, dịch vụ, giáo dục - đào tạo, đô thị thông minh hay sinh thái nghỉ dưỡng. Song, mạng lưới đa cực này chỉ thực sự hiệu quả khi được kết nối bằng hệ thống giao thông liên vùng hiện đại gồm các tuyến vành đai, cao tốc, đường sắt đô thị, bảo đảm việc di chuyển thuận lợi giữa trung tâm và các khu vệ tinh.
TS.KTS Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh đến tiêu chí quy hoạch “đô thị vệ tinh ở được”, tức là các đô thị này phải thực sự đáng sống và thu hút dân cư chuyển đến lâu dài. Muốn vậy, mỗi đô thị vệ tinh cần được đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, gắn với các tiện ích thiết yếu như y tế, giáo dục, việc làm. Ông chỉ ra đó là chìa khóa để các đô thị vệ tinh phát huy vai trò, giúp giảm áp lực cho đô thị lõi và tạo động lực phát triển cân bằng, bền vững cho toàn vùng đô thị.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam, cho rằng một khu đô thị vệ tinh được coi là thành công trước hết phải có cư dân sinh sống. Các khu đô thị vệ tinh muốn thu hút người dân sinh sống cần quan tâm yếu tố đầu tiên là nằm cách trung tâm khoảng 30 - 40km. Đồng thời, các khu đô thị này phải có hệ thống giao thông công cộng thuận tiện để rút ngắn thời gian di chuyển vào trung tâm còn khoảng 45 phút, thông qua metro, tàu cao tốc hoặc các tuyến kết nối nhanh. Bên cạnh đó, giá bất động sản tại những khu vực này phải thấp hơn khu vực trung tâm khoảng 40 - 50%, từ đó mới đủ sức hấp dẫn để cư dân thực sự chọn nơi đây làm chốn an cư.
Cao tốc, vành đai “kéo” chung cư ra xa trung tâm
Từ góc nhìn thị trường, vai trò của hạ tầng kết nối trong việc kéo dòng dân cư ra khỏi lõi đô thị ngày càng thể hiện rõ. Chia sẻ về triển vọng thị trường bất động sản sau sáp nhập, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng trong giai đoạn tới, hạ tầng kết nối sẽ là yếu tố quyết định xu hướng phát triển của toàn vùng đô thị mở rộng, đồng thời thúc đẩy quá trình giãn dân ra các khu vực vệ tinh.
Nhiều dự án nhà ở, chung cư mọc lên san sát quanh tuyến Vành đai 3 TP.HCM
Theo ông Kiệt, việc sáp nhập và mở rộng không gian phát triển đô thị đặt ra yêu cầu phải tổ chức lại cấu trúc dân cư và hoạt động kinh tế theo hướng phân tán hợp lý hơn. Trong bối cảnh đó, các dự án hạ tầng quy mô lớn không chỉ đóng vai trò giải quyết bài toán giao thông trước mắt, mà còn định hình lại cách người dân lựa chọn nơi ở, nơi làm việc và không gian sinh sống trong dài hạn.
Thực tế thị trường năm 2025 đã phản ánh khá rõ xu hướng này. Theo báo cáo thị trường nhà ở phía Nam công bố tháng 12/2025 của CBRE, nguồn cung nhà ở mở bán mới tại TP.HCM (cũ) đạt gần 12.000 sản phẩm. Riêng phân khúc căn hộ ghi nhận nguồn cung mới trong năm nay tăng 50% so với năm 2024, trong đó 90% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với giá bán sơ cấp bình quân quý 4/2025 khoảng 90 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá tăng nhanh khiến khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm người mua ở thực tại khu vực trung tâm ngày càng thu hẹp, buộc nhu cầu dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh - nơi quỹ đất rộng, sản phẩm đa dạng và mức giá “dễ thở” hơn.
Đơn vị nghiên cứu thị trường này ghi nhận trong năm 2025, khu vực Bình Dương (cũ) có hơn 15.800 căn hộ mở bán mới, trong khi Long An (cũ) ghi nhận hơn 9.400 sản phẩm nhà ở, với mặt bằng giá chỉ khoảng 50% TP.HCM. Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) cũng xuất hiện nguồn cung mới, gắn với các trục cao tốc liên vùng và sân bay Long Thành. Những con số này cho thấy nguồn cung và dân cư đang dịch chuyển rõ nét theo các tuyến vành đai, cao tốc, từng bước đưa các đô thị vệ tinh trở thành không gian an cư ngày càng rõ ràng trong cấu trúc đô thị mở rộng.
Ông Kiệt của CBRE cho rằng, đây không phải là sự dịch chuyển mang tính ngắn hạn, mà là kết quả tất yếu của quá trình tái cấu trúc đô thị dưới tác động của hạ tầng. Khi các tuyến vành đai, cao tốc và metro hình thành những hành lang kết nối mới, người dân sẵn sàng đánh đổi vị trí trung tâm để lấy không gian sống tốt hơn, chi phí hợp lý hơn, trong khi vẫn đảm bảo khả năng kết nối với các trung tâm kinh tế.
Cơ hội cho nhà ở giá hợp lý
Một kết quả quan trọng của quá trình mở rộng không gian đô thị là cơ hội cho phân khúc nhà ở giá hợp lý. Khi quỹ đất vùng ven rộng hơn và chi phí phát triển thấp hơn, các dự án tại đô thị vệ tinh có điều kiện hình thành mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn, đáp ứng nhu cầu của người mua ở thực.
Đối tượng hưởng lợi trực tiếp là các gia đình trẻ, người lao động và chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp, trung tâm dịch vụ mới. Khi được kết nối hiệu quả với đô thị lõi, nhà ở tại vùng ven trở thành phương án an cư cân bằng giữa chi phí, chất lượng sống và khả năng kết nối.
Về dài hạn, hạ tầng không chỉ kéo giá bất động sản đi lên, mà đang vẽ lại bản đồ đô thị. Đó là quá trình mở rộng không gian sống, phân bổ lại dân cư và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.
| Mô hình đô thị vệ tinh đã chứng minh hiệu quả tại nhiều quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc… trong việc giãn dân, giảm tải áp lực hạ tầng cho đô thị lõi và hình thành các cực tăng trưởng mới. Tại Việt Nam, động lực cho đô thị vệ tinh càng mạnh mẽ hơn trong bối cảnh sáp nhập địa giới hành chính, mở rộng không gian phát triển. |
Hữu Việt