Nhìn lại diễn biến thị trường từ giữa năm 2025 đến nay, những người lựa chọn vàng rõ ràng đã có một năm thắng lớn. Tuy nhiên, nếu đứng ở thời điểm tháng 6/2026 để đưa ra quyết định mới, bài toán lại không còn đơn giản như vậy.
Theo các chuyên gia, hiệu quả đầu tư không chỉ phụ thuộc vào việc lựa chọn loại tài sản nào mà còn phụ thuộc rất lớn vào thời điểm tham gia thị trường.
Vàng tăng gần 60% chỉ sau chưa đầy một năm
Giữa tháng 6/2025, giá vàng miếng SJC dao động quanh mức 118-120 triệu đồng/lượng. Khi đó, dù đã ở vùng giá cao kỷ lục, nhiều nhà đầu tư vẫn lo ngại dư địa tăng giá không còn nhiều.
Tuy nhiên, thực tế diễn ra theo chiều hướng hoàn toàn ngược lại.
Bước sang nửa cuối năm 2025 và những tháng đầu năm 2026, giá vàng liên tục tăng mạnh.
Ngày 29/1/2026, vàng SJC lần đầu tiên vượt mốc 190 triệu đồng/lượng. Đến ngày 2/3/2026, giá vàng tiếp tục lập đỉnh lịch sử mới khi tiến sát ngưỡng 191 triệu đồng/lượng.
Diễn biến giá vàng tăng nóng khiến nhiều nhà đầu tư gia tăng kỳ vọng nhưng cũng đi kèm rủi ro biến động lớn.
Nếu mua vàng ở vùng giá khoảng 120 triệu đồng/lượng vào giữa năm 2025 và bán tại vùng đỉnh đầu tháng 3/2026, nhà đầu tư có thể ghi nhận mức sinh lời gần 60%.
Với số vốn 1 tỷ đồng, giá trị tài sản khi đó có thể tăng lên khoảng 1,6 tỷ đồng, tương đương khoản lợi nhuận khoảng 600 triệu đồng.
Tuy nhiên, trong thực tế, rất ít nhà đầu tư có thể mua đúng đáy và bán đúng đỉnh.
Ngay cả khi chốt lời ở vùng giá khoảng 170 triệu đồng/lượng - mức giá xuất hiện khá phổ biến trong giai đoạn vàng tăng nóng đầu năm 2026 - tỷ suất sinh lời vẫn đạt khoảng 40-45%.
Điều đó đồng nghĩa khoản đầu tư 1 tỷ đồng có thể mang lại lợi nhuận khoảng 400-450 triệu đồng chỉ sau chưa đầy một năm.
Bất động sản mang lại kết quả ra sao?
Để có cái nhìn đầy đủ hơn, cần đặt vàng và bất động sản vào cùng một mốc thời gian.
Giữa năm 2025, mặt bằng lãi suất vay mua nhà đang ở vùng tương đối thuận lợi, với các gói vay phổ biến khoảng 5-7%/năm trong giai đoạn ưu đãi ban đầu.
Giả sử người mua có 1 tỷ đồng vốn tự có và sử dụng khoản tiền này để mua căn hộ trị giá 2,5 tỷ đồng, đồng thời vay ngân hàng thêm 1,5 tỷ đồng.
Trong vòng một năm qua, giá căn hộ tại nhiều khu vực ở Hà Nội, TP.HCM và một số đô thị lớn tăng phổ biến từ 5-15%, tùy vị trí và phân khúc.
Nếu căn hộ tăng giá 10%, giá trị tài sản sẽ tăng thêm khoảng 250 triệu đồng. Nếu tăng 15%, khoản tăng giá đạt khoảng 375 triệu đồng.
Nhờ sử dụng đòn bẩy tài chính, tỷ suất sinh lời trên số vốn tự có 1 tỷ đồng có thể đạt khoảng 25-37,5%.
Dù vậy, sau khi tính đến chi phí lãi vay, hiệu quả đầu tư của bất động sản trong giai đoạn vừa qua vẫn thấp hơn đáng kể so với vàng.
Nói cách khác, nếu xét thuần túy dưới góc độ đầu tư, vàng là tài sản mang lại mức sinh lời vượt trội trong giai đoạn từ giữa năm 2025 đến đầu năm 2026.
Nhưng người mua vàng hôm nay không còn ở vị thế của người mua vàng năm ngoái
Đây là điểm khác biệt quan trọng nhất.
Những người xuống tiền mua vàng vào giữa năm 2025 đã tham gia thị trường trước khi cơn sốt giá diễn ra.
Trong khi đó, nhà đầu tư đang cân nhắc mua vàng ở thời điểm tháng 6/2026 lại bước vào thị trường sau khi giá vàng đã trải qua một chu kỳ tăng mạnh hiếm có.
Sau khi lập đỉnh gần 191 triệu đồng/lượng vào đầu tháng 3, giá vàng đã điều chỉnh đáng kể. Đến ngày 6/6/2026, giá vàng SJC dao động quanh vùng 149-153 triệu đồng/lượng, thấp hơn khoảng 20% so với mức đỉnh lịch sử.
Điều này cho thấy dư địa tăng giá trong tương lai không còn dễ dự báo như giai đoạn trước, trong khi rủi ro biến động đã gia tăng đáng kể.
Lãi suất đang là bài toán lớn của người mua nhà
Nếu vàng đối mặt với rủi ro sau một giai đoạn tăng nóng, thị trường bất động sản lại đang chịu áp lực từ chi phí vốn.
Thị trường lãi suất vay mua nhà tháng 5/2026 đang phân hóa rõ rệt, trong đó mức thấp nhất khoảng 5,6–6%/năm chủ yếu áp dụng cho các chương trình ưu đãi ngắn hạn, nhà ở xã hội hoặc gói hỗ trợ đặc biệt. Phổ biến trên thị trường sau giai đoạn ưu đãi là khoảng 8,5–10,5%/năm, trong khi một số khoản vay có thể lên mức 10,5–12%/năm tùy ngân hàng.
Nhiều ngân hàng triển khai các gói vay ưu đãi ngắn hạn, sau đó áp dụng lãi suất thả nổi cao hơn đáng kể.
Giả sử người mua sử dụng 1 tỷ đồng vốn tự có và vay thêm 1,5 tỷ đồng để sở hữu căn hộ trị giá 2,5 tỷ đồng.
Với mức lãi suất bình quân khoảng 11%/năm, số tiền lãi phải trả trong ba năm đầu có thể lên tới 450-500 triệu đồng.
Nếu cộng thêm chi phí cơ hội của 1 tỷ đồng vốn tự có - trong trường hợp số tiền này được gửi tiết kiệm với lãi suất khoảng 5,5%/năm - tổng chi phí vốn sau ba năm có thể vượt 600 triệu đồng.
Điều đó đồng nghĩa giá trị căn hộ phải tăng khoảng 25-30% trong vòng ba năm mới đủ bù đắp chi phí sử dụng vốn.
Đây cũng là lý do nhiều chuyên gia cho rằng đầu tư bất động sản bằng đòn bẩy tài chính ở thời điểm hiện nay đòi hỏi tính toán thận trọng hơn nhiều so với giai đoạn lãi suất thấp trước đây.
Nên mua vàng hay mua nhà?
Không có câu trả lời chung cho mọi trường hợp. Nếu mục tiêu là đầu tư ngắn hạn, cả vàng và bất động sản đều đang đối mặt với những thách thức riêng.
Vàng đã trải qua một chu kỳ tăng giá lịch sử và tiềm ẩn rủi ro điều chỉnh.
Trong khi đó, bất động sản chưa ghi nhận mức tăng nóng tương tự nhưng lại chịu áp lực từ lãi suất vay và yêu cầu dòng tiền ổn định trong thời gian dài.
Tuy nhiên, nếu mục tiêu là mua căn nhà đầu tiên để ở, bài toán sẽ hoàn toàn khác.
Một căn nhà không chỉ là tài sản đầu tư mà còn đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, giúp ổn định cuộc sống và giảm phụ thuộc vào việc thuê nhà trong nhiều năm.
Dù thị trường biến động ra sao, căn nhà vẫn mang lại giá trị sử dụng mỗi ngày. Đây là yếu tố mà vàng hay bất kỳ loại tài sản tài chính nào khác khó có thể thay thế.
Với những người đã tích lũy được khoảng 1 tỷ đồng và có khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng, việc tiếp tục trì hoãn kế hoạch mua nhà để chờ đợi cơ hội đầu tư có thể khiến họ đối mặt với những rủi ro khác như giá nhà tăng thêm, lãi suất thay đổi hoặc chi phí thuê nhà ngày càng lớn.
Điều quan trọng nhất là thời điểm xuống tiền
Nhìn lại giai đoạn từ giữa năm 2025 đến đầu năm 2026, vàng rõ ràng là kênh đầu tư mang lại lợi nhuận vượt trội.
Tuy nhiên, lợi nhuận đó thuộc về những người đã mua trước khi giá vàng bước vào chu kỳ tăng mạnh.
Ở thời điểm hiện tại, câu hỏi không còn đơn thuần là vàng hay bất động sản hấp dẫn hơn, mà là nhà đầu tư đang tham gia thị trường ở giai đoạn nào của chu kỳ giá.
Bởi trên thực tế, lợi nhuận trong đầu tư thường được quyết định bởi giá mua nhiều hơn là bản thân loại tài sản được lựa chọn. Trong khi đó, với những người mua nhà để ở, giá trị lớn nhất của bất động sản đôi khi không nằm ở mức tăng giá, mà ở sự ổn định và khả năng đáp ứng nhu cầu an cư trong dài hạn.
Anh Mai