Bàn giao trải đều cả năm, lợi nhuận không còn dồn vào quý cuối
Theo báo cáo cập nhật của Công ty Chứng khoán MB (MBS), quý 4/2025 đánh dấu sự phục hồi rõ nét về lợi nhuận của ngành bất động sản, trong bối cảnh hoạt động mở bán và bàn giao được đẩy mạnh tại nhiều doanh nghiệp lớn. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng giữa các doanh nghiệp có sự phân hóa rõ rệt, phản ánh khác biệt về tiến độ dự án, cơ cấu doanh thu và các khoản lợi nhuận bất thường.
MBS cho biết, khác với giai đoạn trước khi doanh thu và lợi nhuận thường tập trung vào quý 4, trong năm 2025 hoạt động bàn giao đã diễn ra liên tục từ đầu năm.
Vinhomes (VHM) và Nam Long (NLG) ghi nhận bàn giao đều đặn ngay từ các quý đầu năm, trong khi Khang Điền (KDH) bắt đầu đẩy mạnh từ quý 3. Cách phân bổ này giúp kết quả kinh doanh cả năm ổn định hơn, song cũng khiến tăng trưởng lợi nhuận riêng quý 4 có sự khác biệt rõ giữa các doanh nghiệp.
Theo báo cáo cập nhật của Công ty Chứng khoán MB (MBS), quý 4/2025 đánh dấu sự phục hồi rõ nét về lợi nhuận của ngành bất động sản
Lợi nhuận bất thường trở thành điểm nhấn quý 4
Một điểm đáng chú ý trong quý cuối năm 2025 là sự đóng góp của các khoản lợi nhuận bất thường từ hoạt động chuyển nhượng vốn.
Theo MBS, Nam Long dự kiến ghi nhận lợi nhuận từ việc bán 15,1% cổ phần tại dự án Izumi City, trong khi Vincom Retail (VRE) ghi nhận khoản lợi nhuận lớn từ thương vụ bán 99,99% cổ phần tại Vincom Nguyễn Chí Thanh.
Ở chiều ngược lại, Phát Đạt (PDR) được kỳ vọng ghi nhận lợi nhuận đột biến từ việc bán 80% cổ phần dự án Thuận An 1, song nhiều khả năng sẽ được hạch toán trong năm 2026.
Vincom Retail và Vinhomes bứt phá lợi nhuận quý 4/2025, Khang Điền và Nam Long theo sau
Về kết quả cụ thể từng doanh nghiệp, Vincom Retail (VRE) được MBS dự báo đạt lợi nhuận sau thuế khoảng 2.729 tỷ đồng trong quý 4/2025, tăng 151% so với cùng kỳ năm trước và tăng 98% so với quý 3/2025. Động lực tăng trưởng đến từ việc duy trì tỷ lệ lấp đầy tích cực tại các trung tâm thương mại cho thuê, cùng với khoản lợi nhuận đột biến khoảng 1.900 tỷ đồng trước thuế từ thương vụ Vincom Nguyễn Chí Thanh. Lũy kế cả năm 2025, lợi nhuận của VRE ước đạt 6.516 tỷ đồng, tăng 59% so với năm 2024.
Đối với Vinhomes (VHM), lợi nhuận quý 4/2025 được dự báo lên tới 24.766 tỷ đồng, tăng 115% so với cùng kỳ và tăng mạnh 492% so với quý trước (tương đương gấp gần 6 lần so với quý trước). Mức tăng trưởng đột biến này chủ yếu đến từ lượng doanh số chưa ghi nhận rất lớn, khoảng 224 nghìn tỷ đồng, được hạch toán trong quý 4 từ các dự án trọng điểm như Green Paradise, Green City, Wonder City và Royal Island. Nhờ đó, lợi nhuận cả năm 2025 của Vinhomes dự phóng đạt 39.192 tỷ đồng, tăng 23% so với năm trước và tương đương khoảng 96% kế hoạch năm.
Tại Khang Điền (KDH), MBS ước tính lợi nhuận quý 4/2025 đạt khoảng 536 tỷ đồng, tăng 35% so với cùng kỳ và tăng 127% so với quý 3/2025. Kết quả này được hỗ trợ bởi việc tiếp tục mở bán và đẩy mạnh bàn giao các sản phẩm thấp tầng tại dự án Gladia by the Waters, qua đó đưa lợi nhuận cả năm 2025 lên khoảng 1.093 tỷ đồng, tăng 35% so với năm 2024.
Với Nam Long (NLG), lợi nhuận quý 4/2025 dự kiến đạt 399 tỷ đồng, giảm 19% so với cùng kỳ, nhưng tăng mạnh 173% so với quý trước. Theo MBS, sự cải thiện này đến từ tiến độ bàn giao tích cực trong nửa cuối năm, cùng với việc ghi nhận lợi nhuận bất thường từ thương vụ bán cổ phần tại Izumi City. Lũy kế cả năm, lợi nhuận của NLG được dự báo đạt 753 tỷ đồng, tăng 47% so với năm 2024.
Ở chiều ngược lại, Đất Xanh (DXG) dự kiến đạt lợi nhuận khoảng 108 tỷ đồng trong quý 4/2025, giảm 31% so với cùng kỳ, nhưng tăng 16% so với quý 3/2025. Do số lượng sản phẩm bàn giao tại Gem Sky World còn hạn chế và dự án The Prive chưa phát sinh bàn giao trong quý 4, MBS cho rằng lợi nhuận của DXG trong giai đoạn này chủ yếu đến từ mảng môi giới bất động sản, với một phần doanh thu tiếp tục được ghi nhận sang quý 1/2026.
Anh Mai