Luật Quy hoạch 2025: 3 lợi ích lớn dân cần biết khi chuyển đổi đất nông nghiệp

Dù Luật Quy hoạch không quy định trực tiếp thủ tục chuyển đổi (thuộc Luật Đất đai 2024), nó tạo khung pháp lý định hướng sử dụng đất quốc gia và tỉnh, gián tiếp hỗ trợ chuyển đổi qua chỉ tiêu đất đai cân bằng và minh bạch. Kết hợp Nghị quyết 254/2025/QH15 (thông qua ngày 11/12/2025), dưới đây là phân tích sâu lợi ích cho người dân, với trích dẫn cụ thể và so sánh với luật cũ.

 

1. Giảm chi phí tài chính đáng kể – Từ 100% xuống còn 30% chênh lệch giá đất, nhờ chỉ tiêu sử dụng đất rõ ràng hơn

Theo Điều 27 Luật 2025, quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải bao gồm "phân tích, đánh giá về điều kiện tự nhiên, nguồn lực, hiện trạng sử dụng đất; dự báo xu hướng biến động sử dụng đất" và "xác định các chỉ tiêu sử dụng đất trong thời kỳ quy hoạch đối với nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp". Điều này yêu cầu phân bổ cụ thể diện tích đất trồng lúa, rừng đặc dụng, giúp tránh chuyển đổi tùy tiện và bảo vệ đất nông nghiệp, đồng thời tạo cơ sở cho địa phương lập kế hoạch đô thị hóa bền vững.

So với Luật 2017 chỉ nêu "định hướng sử dụng đất quốc gia" mà thiếu chi tiết chỉ tiêu nhóm đất phi nông nghiệp, Luật 2025 bổ sung yếu tố "bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu" vào quy hoạch, dẫn đến quy trình điều chỉnh nhanh hơn (Điều 52: điều chỉnh khi có thay đổi chiến lược, thiên tai hoặc kinh tế - xã hội).

Tác động đến người dân: Từ 1/1/2026, theo Nghị quyết 254/2025, hộ gia đình chỉ nộp 30% chênh lệch giá đất khi chuyển đất nông nghiệp sang thổ cư trong hạn mức (100-300m2 tùy tỉnh), thay vì 100% như trước.

Ví dụ thực tế: Một nông dân ở Bình Dương có thửa đất vườn 200m2 với chênh lệch 5 triệu đồng/m2, trước phải nộp 1 tỷ đồng; nay chỉ 300 triệu đồng, tiết kiệm 700 triệu để đầu tư xây dựng hoặc kinh doanh. Lợi ích này đặc biệt lớn ở vùng ven đô như TP.HCM hay Hà Nội, nơi đô thị hóa làm giá đất tăng 20-30% hàng năm, giúp nông dân "lên đời" tài sản mà không bị "ngộp" tài chính.

2. Thủ tục nhanh chóng, linh hoạt – Không cần tách thửa bắt buộc

Luật 2025 tại Điều 5 quy định "quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phải phù hợp, cụ thể hóa quy hoạch tỉnh về định hướng sử dụng đất cấp tỉnh", đảm bảo tính kết nối và đồng bộ. Nếu mâu thuẫn, Điều 6 cho phép Thủ tướng hoặc Bộ trưởng quyết định điều chỉnh nhanh, tránh kéo dài như trước.

So với Luật 2017 thiếu quy trình rút gọn, dẫn đến quy hoạch chồng chéo giữa quốc gia và địa phương, Luật 2025 ủy quyền phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất quốc gia cho Thủ tướng (thay vì Quốc hội như trước). Điều này giúp xử lý nhanh dự án đặc biệt, như đầu tư khẩn cấp và tích hợp quy hoạch đô thị với sử dụng đất, giảm thời gian chờ đợi từ 6-12 tháng xuống còn 3-6 tháng.

Tác động đến người dân: Kết hợp Luật Đất đai 2024 (Điều 220), chuyển một phần đất nông nghiệp sang đô thị không cần tách thửa nếu có lối đi, với diện tích linh hoạt. Một hộ dân ở Đồng Nai có thể chuyển 150m2 từ thửa 500m2 để xây nhà, giữ phần còn lại làm vườn, tiết kiệm chi phí đo đạc (10-20 triệu đồng).

 

3. Tăng quyền tham gia và minh bạch – Dân dễ tra cứu

Điều 4 Luật 2025 bổ sung 10 nguyên tắc, nhấn mạnh "bảo đảm sự tham gia của cộng đồng, cá nhân; bình đẳng giới" (khoản 5) và "công khai, minh bạch" (khoản 6), với cơ sở dữ liệu quốc gia về quy hoạch phải công khai. Điều 23 yêu cầu lấy ý kiến cộng đồng qua hội thảo trước phê duyệt.

So với Luật 2017 chỉ 8 nguyên tắc, thiếu bình đẳng giới và cạnh tranh bình đẳng, Luật 2025 giảm chồng chéo giữa quy hoạch sử dụng đất tổng thể và quy hoạch xây dựng chi tiết. Luật mới tích hợp bảo tồn đa dạng sinh học, giúp người dân tham gia ý kiến về chuyển đổi đất ở khu vực nhạy cảm.

Tác động đến người dân: Dân có thể tra cứu bản đồ quy hoạch tỉnh miễn phí qua cổng thông tin (Điều 41-43), biết trước đất mình có nằm trong khu đô thị không để chủ động chuyển đổi. Giá đất tăng nhờ quy hoạch minh bạch, nhưng bảng giá đất 2026 tăng 30-40%, nên kiểm tra sớm để tối ưu lợi ích – ví dụ, một thửa đất ven Hà Nội có thể bán giá cao hơn 50% sau chuyển đổi.

Lưu ý và khuyến nghị cho người dân

 So với luật cũ, Luật mới không chỉ tiết kiệm chi phí mà còn trao quyền chủ động cho dân, góp phần xây dựng đô thị xanh, bền vững – một cơ hội vàng cho nông thôn Việt Nam trong thập kỷ tới.

Đăng Thy