Hỏi:
Gần đây có khá nhiều vụ việc liên quan đến chung cư mini. Tôi có cho một cá nhân thuê lại căn nhà riêng của mình thời hạn 6 năm, bên thuê cải tạo lại nhà thành căn hộ mini để cho nhiều người thuê lại. Tôi muốn biết là nếu sau này căn nhà này có xảy ra sự cố gì thì tôi hay bên đang kinh doanh phải chịu trách nhiệm. Để đảm bảo quyền và lợi ích pháp lý của mình khi lỡ như bên đang thuê gây ra sự cố, tôi cần làm gì khi soạn thảo hợp đồng. Mong Luật sư tư vấn thêm.
L.A (Hà Nội)
Trả lời:
Trách Nhiệm Pháp Lý Khi Xảy Ra Sự Cố Đối Với Tài Sản Thuê
Căn cứ Điều 477 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS), bên cho thuê có nghĩa vụ phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa. Đối với bên thuê, theo khoản 1 Điều 479 và khoản 1 Điều 480 BLDS, bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ và phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.
Bên cạnh đó, việc xác định trách nhiệm khi xảy ra hư hỏng đối với tài sản thuê tùy thuộc vào hai trường hợp sau:
1. Nếu tài sản thuê bị hư hỏng do lỗi của phía bên thuê hoặc bên đi thuê lại, theo Điều 479 BLDS, bên thuê có trách nhiệm bồi thường, trừ những hao mòn tự nhiên do sử dụng. Trong trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
2. Nếu tài sản thuê bị hư hỏng hoặc bị giảm sút giá trị sử dụng mà không phải do lỗi của bên thuê, thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp theo khoản 2 Điều 477 BLDS như: sửa chữa tài sản, giảm giá thuê, đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại… Bên cho thuê có nghĩa vụ phải sửa chữa, bảo dưỡng nhà, khắc phục hư hỏng. Căn cứ khoản 3 Điều 477 BLDS, trường hợp bên cho thuê cố tình không sửa chữa, bảo dưỡng nhà thì bên thuê có thể tự sửa chữa với chi phí hợp lý và thông báo cho bên cho thuê biết đồng thời yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.
Những Lưu Ý Khi Soạn Thảo Hợp Đồng Thuê Nhà Để Bảo Vệ Quyền Lợi Của Bên Cho Thuê
Để đảm bảo quyền lợi của bên cho thuê khi xảy ra sự cố đối với tài sản thuê, khi soạn thảo, đàm phán các điều khoản của hợp đồng thuê nhà, các bên cần lưu ý những nội dung được đề cập dưới đây và cần quy định chi tiết những nội dung này trong hợp đồng thuê nhà.
1. Quy định về việc cải tạo nhà ở
Theo Khoản 1 Điều 131 Luật Nhà ở quy định về việc cải tạo nhà ở, chỉ có chủ sở hữu nhà ở được cải tạo nhà ở thuộc sở hữu của mình; người không phải là chủ sở hữu nhà ở chỉ được cải tạo nhà ở nếu được chủ sở hữu đồng ý. Vậy nên việc cải tạo nhà riêng thành chung cư mini cần phải được sự đồng ý của chủ sở hữu nhà ở và thể hiện trong hợp đồng về vấn đề này. Căn cứ quy mô số căn hộ, mục đích thiết kế xây dựng, bên cải tạo cần phải tuân theo các điều kiện đầu tư, xây dựng, phòng cháy chữa cháy và các quy định khác quy định tại Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP về việc xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ.
Như vậy, tùy thuộc vào dự định cải tạo của người thuê nhà, bên cho thuê đưa vào trong hợp đồng những điều khoản quy định rõ những giấy phép cần thiết cũng như vấn đề về tuân thủ pháp luật liên quan để người thuê nhà nắm rõ thực hiện và tránh những vi phạm phát sinh. Quy định này cũng giúp phân định rõ trách nhiệm của các bên trong việc hoàn thành các thủ tục, giấy phép liên quan đối với cơ quan nhà nước.
2. Quy định về việc bàn giao nhà và trách nhiệm đối với nhà thuê
Việc cho thuê, bàn giao nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được quy định tại khoản 4 Điều 42 Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Theo đó, trường hợp xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà có căn hộ chỉ để cho thuê thì việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết. Đồng thời, trong trường hợp này, việc cho thuê nhà giữa người thuê nhà và bên thứ ba sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở. Ngoài ra, các bên cần phải xác định thời hạn thuê nhà ở và thời gian bàn giao nhà ở cụ thể. Đồng thời, các bên có thỏa thuận rõ ràng về giá thuê và có bảng liệt kê danh sách tài sản, tình trạng tài sản đã bàn giao cho bên thuê.
Trường hợp bên thuê xác nhận sẽ cải tạo thành chung cư mini và cho những bên khác thuê lại, bên cho thuê khi bàn giao tài sản cho bên thuê, cần phải thỏa thuận rõ ràng rằng bên thuê phải chịu trách nhiệm đối với cả những hư hỏng đối với tài sản bàn giao do lỗi của bên thứ ba thuê lại.
Ngoài ra để bên thuê kinh doanh chung cư mini cần phải tuân thủ và đảm bảo các quy định về phòng cháy chữa cháy, xin cấp phép các giấy phép phòng cháy chữa cháy tại cơ quan có thẩm quyền. Bên cho thuê cần phải quy định rất rõ trách nhiệm về phòng cháy chữa cháy trong hợp đồng thuê.
3. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại Điều 171 Luật Nhà ở. Chẳng hạn, theo điểm e khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt khi nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác. Theo đó, bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác. Ngoài ra, các bên cho thuê có thể quy định các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khi bên thuê vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thuê hoặc theo thỏa thuận của các bên như mục 4 dưới đây.
4. Quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
Đối với bên cho thuê
Điều 172 Luật Nhà ở quy định trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Theo đó, bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng; bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng; bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê; bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê; hoặc các trường hợp khác tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở.
Đối với bên thuê
Theo khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở, bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: bên cho thuê không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng (tuy nhiên nếu bên thuê nhà cải tạo lại căn nhà thì cần thỏa thuận lại điều khoản này với chủ nhà, vì lúc này, có thể kết cấu nhà đã thay đổi); bên cho thuê tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận; khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
LS. Vũ Thị Thu Hà
Giám đốc Công ty Luật TNHH ATS
Hotline: 8424 3751 1888
batdongsan
