Hỏi:
Vợ chồng tôi muốn mua một mảnh đất ở quê, giữa đồi chè nhà A để làm nghĩa trang riêng cho gia đình. Tôi dự định mua xong sẽ xây tường bao và chuyển mộ các cụ về đồng thời chuẩn bị cho sau này. Vậy xin hỏi khi mua bán thì giấy tờ viết tay có ổn không hay hai bên cần ra công chứng?
T.M.T (Phú Thọ)
Trả lời:
LS. Vũ Thị Thu Hà, Giám đốc Công ty Luật TNHH ATS trả lời như sau:
1. Điều Kiện Xây Dựng Nghĩa Trang
Đất nghĩa trang là đất làm nơi mai táng tập trung và căn cứ khoản 3, Điều 9 của Luật đất đai 2024, đất nghĩa trang thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Căn cứ điểm b, khoản 2, Điều 9 Luật đất đai 2024 đất trồng chè thuộc vào nhóm đất nông nghiệp, cụ thể là đất trồng cây lâu năm. Vậy nên, việc sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nghĩa trang phải đáp ứng một số điều kiện sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp này, căn cứ vào Điều 121 và Điều 133 Luật đất đai 2024, phải đăng ký biến động và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Thứ hai, khu đất xây dựng nghĩa trang phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt. Theo đó, căn cứ khoản 1 Điều 214 Luật đất đai 2024, đất nghĩa trang phải quy hoạch thành khu tập trung, việc quy hoạch, đầu tư xây dựng nghĩa trang phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, hợp vệ sinh, bảo đảm môi trường và tiết kiệm đất.
Thứ ba, đáp ứng điều kiện về chủ thể được giao đất. Theo đó, Điều 214 Luật đất đai 2024 quy định các chủ thể được Nhà nước giao đất nghĩa trang bao gồm:
- Tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt;
- Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất để quản lý.
Vậy nên, trường hợp khu vực đất trồng chè của hộ gia đình A không thuộc quy hoạch xây dựng nghĩa trang được cấp có thẩm quyền phê duyệt, bên nhận chuyển nhượng không được tự ý xây dựng nghĩa trang phục vụ mục đích cá nhân bởi việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp nhằm xây dựng nghĩa trang được xem là hành vi sử dụng đất trái mục đích và không phù hợp quy định pháp luật.
Căn cứ khoản 1, Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, trường hợp người sử dụng đất sử dụng đất nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của xã vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sẽ phải chịu hình thức và mức xử phạt như sau:
(i) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất dưới 0,05 héc ta;
(ii) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
(iii) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
(iv) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
(v) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 02 héc ta;
(vi) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 02 héc ta trở lên.
Đối với đất nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với quy định trên.
2. Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Có Bắt Buộc Phải Công Chứng Hay Không?
Như đã phân tích ở trên, việc xây dựng nghĩa trang phục vụ mục đích cá nhân dưới sự quản lý của gia đình là không phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nếu bên nhận chuyển nhượng có ý định sử dụng đất trồng chè với mục đích nông nghiệp, bên chuyển nhượng cần lưu ý về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 27 Luật đất đai 2024. Cụ thể, việc chuyển nhượng phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp chuyển nhượng khi một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
LS. Vũ Thị Thu Hà
Giám đốc Công ty Luật TNHH ATS
Hotline: 8424 3751 1888
Email: ha.vu@atslegal.vn
PV