Đây là động thái mạnh mẽ nhằm siết chặt kỷ luật trong hoạt động đấu giá đất, đặc biệt là đối với việc giao đất ở cho cá nhân. Nghị quyết này có hiệu lực thi hành ngay từ ngày 6/1/2026 đến hết ngày 28/2/2027, tạo cơ sở pháp lý tạm thời để khắc phục những bất cập đang tồn tại trong lĩnh vực này.
Theo quy định hiện hành tại Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (sửa đổi, bổ sung năm 2024), mức tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân chỉ từ tối thiểu 5% đến tối đa 20% giá khởi điểm. Mức này được đánh giá là quá thấp, dẫn đến tình trạng một số cá nhân lợi dụng để tham gia đấu giá một cách thiếu trách nhiệm. Họ thường đẩy giá trúng đấu giá lên cao bất thường nhằm thao túng thị trường, trục lợi, sau đó bỏ cọc mà không chịu hậu quả nặng nề. Hành vi này không chỉ gây rối loạn thị trường bất động sản mà còn làm thất thu ngân sách nhà nước, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân thực sự có nhu cầu sử dụng đất.
Với Nghị quyết mới, mức tiền đặt trước được điều chỉnh mạnh mẽ: tối thiểu 10% và tối đa lên đến 50% giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân. Đây là giải pháp trực tiếp nhằm tăng trách nhiệm tài chính của người tham gia, khiến họ phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi trả giá cao chỉ để trục lợi. Nếu bỏ cọc, khoản tiền mất sẽ rất lớn, đủ sức răn đe các hành vi đầu cơ.
Không chỉ dừng lại ở việc nâng mức đặt cọc, Nghị quyết còn bổ sung các chế tài xử lý vi phạm nghiêm ngặt hơn. Đối với người trúng đấu giá nhưng vi phạm nghĩa vụ nộp tiền (không nộp hoặc nộp không đầy đủ), dẫn đến hủy quyết định công nhận kết quả đấu giá, sẽ bị cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở. Thời hạn cấm cụ thể: từ 2 năm đến 5 năm nếu không nộp tiền trúng đấu giá; từ 6 tháng đến 3 năm nếu nộp không đầy đủ. Quyết định cấm do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá ban hành trong vòng 10 ngày kể từ ngày hủy quyết định. Nội dung quyết định cấm sẽ được gửi và đăng tải công khai trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia, đảm bảo tính minh bạch và răn đe.
Các quy định về khiếu nại, khởi kiện và thời hiệu xử lý vi phạm được thực hiện theo khoản 3, 4 Điều 25 và Điều 26 Nghị định số 172/2024/NĐ-CP ngày 27/12/2024. Trong thời gian hiệu lực của Nghị quyết, nếu có sự khác biệt với các văn bản pháp luật khác, sẽ ưu tiên áp dụng theo Nghị quyết này.
Trước đó, từ năm 2025, Bộ Tư pháp đã đề xuất nâng mức đặt cọc trong dự thảo Nghị quyết, và ý tưởng này nhận được sự đồng tình từ nhiều chuyên gia vì tính răn đe cao. Việc nâng lên 50% được đánh giá là hợp lý, giúp lọc bỏ những người tham gia thiếu nghiêm túc, đồng thời bảo vệ ngân sách và ổn định thị trường bất động sản.
Tác động của Nghị quyết dự kiến sẽ tích cực trong ngắn hạn. Với mức đặt cọc cao hơn, số lượng người tham gia đấu giá có thể giảm, nhưng chất lượng sẽ tăng lên – chủ yếu là những cá nhân thực sự có nhu cầu và khả năng tài chính. Điều này góp phần giảm tình trạng "sốt đất ảo", ổn định giá đất tại các cuộc đấu giá công khai.
Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý về đấu giá đất. Đây là nền tảng để các quy định lâu dài hơn được xây dựng trong tương lai, khi Luật Đất đai và các văn bản liên quan tiếp tục được sửa đổi. Thị trường bất động sản Việt Nam đang kỳ vọng những thay đổi này sẽ góp phần minh bạch hóa, chống đầu cơ và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.
Đăng Thy
