Câu hỏi:
Tôi có mua chung mảnh đất với 4 người và đã thanh toán đủ tiền cho anh A là người được ủy quyền đứng ra giao dịch trực tiếp với chủ đất. Chúng tôi có viết tay 1 bản thỏa thuận về việc tôi đã giao đủ tiền và anh này phải có trách nhiệm làm thủ tục tách sổ đỏ cho phần đất của tôi sau khi sổ đỏ sang tên anh A. Tuy nhiên, hiện nay dù đã đứng tên sổ được gần 1 năm nhưng anh A vẫn chưa làm thủ tục tách sổ đỏ cho tôi. Xin hỏi, trường hợp A cố tình không tách sổ cho tôi thì tôi có thể khởi kiện được hay không? Giấy thỏa thuận tay kia có giá trị pháp lý không? Mong được luật sư tư vấn giúp.
T.A (Quảng Nam)
Ý kiến tư vấn:
Theo thông tin độc giả cung cấp, chúng tôi hiểu rằng:
Độc giả và 4 cá nhân khác đã góp tiền mua chung một mảnh đất (sau đây gọi chung là “Các Bên Mua”).
Các Bên Mua và anh A đã ký một thỏa thuận bằng văn bản (“Thỏa Thuận”). Theo Thỏa Thuận, Các Bên Mua ủy quyền cho anh A cầm tiền của mình, giao dịch trực tiếp với chủ mảnh đất nói trên và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ mảnh đất (dưới danh nghĩa cá nhân anh A). Sau khi quyền sử dụng mảnh đất được chuyển nhượng từ chủ đất sang anh A, anh A sẽ tiến hành thủ tục tách sổ đỏ cho Các Bên Mua.
Vui lòng lưu ý bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo do chúng tôi chưa có thông tin cụ thể về trường hợp của độc giả.
1. Về Hiệu Lực Của Thỏa Thuận
(i) Thỏa Thuận là một dạng giao dịch dân sự và chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định pháp luật(1), bao gồm: điều kiện về năng lực chủ thể, điều kiện về ý chí của chủ thể, điều kiện về nội dung và điều kiện về hình thức (nếu luật có quy định).
Chúng tôi giả định anh A, Các Bên Mua có đầy đủ năng lực chủ thể, tham gia Thỏa Thuận hoàn toàn tự nguyện.
(ii) Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 (“BLDS năm 2015”), hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định(2). Như vậy, Thỏa Thuận về bản chất là hợp đồng ủy quyền theo quy định của BLDS năm 2015. Anh A là bên được ủy quyền. Các Bên Mua là bên ủy quyền.
BLDS năm 2015 không làm rõ về phạm vi công việc được ủy quyền, tuy nhiên cần hiểu rằng công việc được ủy quyền không được trái pháp luật, trái đạo đức xã hội.
(iii) Pháp luật về đất đai không quy định rõ về việc liệu có được ủy quyền cho người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (“GCNQSDĐ”) hay không. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 định nghĩa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là “chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” (3).
Từ quy định nêu trên, có thể hiểu được rằng người đứng tên trên GCNQSDĐ chỉ có thể là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp của độc giả, về bản chất, anh A chỉ là bên nhận ủy quyền theo Thỏa Thuận. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất trong trường hợp này là Các Bên Mua. Đồng thời, người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với mảnh đất sau khi chuyển nhượng cũng sẽ là Các Bên Mua.
Vì vậy, chúng tôi có quan điểm mặc dù anh A là người đứng tên trên GCNQSDĐ, quyền sử dụng đất đối với mảnh đất về bản chất vẫn là tài sản của Các Bên Mua. Trên thực tế, việc các cá nhân ký thỏa thuận ủy quyền cho người khác cầm tiền của mình đi mua đất và đứng tên trên GCNQSDĐ xảy ra khá nhiều. Khi các bên trong trường hợp này xảy ra tranh chấp, Tòa án sẽ xem xét nguồn gốc của quyền sở hữu mảnh đất bị tranh chấp dựa trên những chứng cứ do các bên đương sự cung cấp. Nếu có đủ chứng cứ chứng minh bên ủy quyền là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất bị tranh chấp, Tòa án thường xử lý theo hướng không công nhận phần nội dung ủy quyền đứng tên GCNQSDĐ giữa các bên, buộc bên được ủy quyền phải trả lại đất cho bên ủy quyền.
2. Về Quyền Khởi Kiện Của Các Bên Mua
Như đã phân tích ở trên, người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với mảnh đất (sau khi nhận chuyển nhượng từ chủ mảnh đất) là Các Bên Mua. Hành vi đứng tên trên GCNQSDĐ và không tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Các Bên Mua của anh A có thể bị xem là hành vi chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật. Theo đó, Các Bên Mua có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đòi lại tài sản từ anh A(4).
Vui lòng lưu ý, đương sự có quyền và nghĩa vụ chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp(5). Do đó, độc giả cần phải thu thập các chứng cứ như Thỏa Thuận đã ký giữa anh A và Các Bên Mua, tài liệu chứng minh việc chuyển tiền mua đất cho anh A,… để làm căn cứ cho yêu cầu khởi kiện của mình.
Chú thích:
1 – Điều 117.1 BLDS năm 2015
2 – Điều 562 BLDS năm 2015
3 – Điều 3.21 Luật Đất đai năm 2024
4 – Điều 166.1 BLDS năm 2015
5 – Điều 6.1 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015
Nhóm Cố vấn Luật – Công ty Luật RHTLaw Việt Nam
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, Chúng tôi và Nhóm Cố vấn Luật – Công ty Luật RHTLaw Việt Nam không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. Mặc dù đã nỗ lực để đảm bảo rằng thông tin được cung cấp trong bài viết này là chính xác, đáng tin cậy và hoàn chỉnh vào thời điểm đăng tải, nhưng thông tin được cung cấp trong bài viết này không nên được dựa vào để đưa ra bất kỳ quyết định tài chính, đầu tư, bất động sản hoặc pháp lý nào. Thêm vào đó, thông tin không thể thay thế lời khuyên từ một chuyên gia được đào tạo, người mà có thể xem xét, đánh giá các sự kiện và hoàn cảnh cá nhân của bạn, và chúng tôi không chịu bất kỳ trách nhiệm nào nếu bạn sử dụng những thông tin này để đưa ra quyết định.
batdongsan
