Thông tin được đưa ra tại sự kiện công bố tiêu điểm thị trường bất động sản TP.HCM quý 2. Trình bày báo cáo, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục duy trì đà phục hồi nguồn cung trong quý 2 với 6.573 căn hộ và 1.934 căn nhà liền thổ được mở bán mới, tăng 20% so với cùng kỳ năm trước.
Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại các khu vực đô thị vệ tinh, phản ánh xu hướng dịch chuyển phát triển ra ngoài khu vực trung tâm trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế.
Khách hàng đang xem sa bàn một dự án tại TP.HCM. Ảnh: Như Huyền
Tính đến cuối quý 2, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế tại TP.HCM cũ đã đạt gần 355.000 căn. Tuy nhiên, lượng hàng tồn kho chỉ chiếm khoảng 2,3% tổng nguồn cung, cho thấy tình trạng khan hiếm sản phẩm sơ cấp tại các khu vực trung tâm và cận trung tâm.
Giá bán sơ cấp trung bình trên thị trường nhà ở TP.HCM (sau sáp nhập) đạt khoảng 76 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 8% so với quý trước và tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Đà tăng này tiếp tục được thúc đẩy bởi nguồn cung mới hạn chế tại khu vực TP.HCM cũ, nơi các dự án mở bán mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 90%, trong đó tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 73%.
Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao và thanh khoản thị trường thứ cấp chậm lại, giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM đạt 62 triệu đồng/m2 thông thủy vào quý 2, tăng nhẹ 2% so với quý trước và 26% so với cùng kỳ năm trước. So với quý đầu năm, mức tăng giá của thị trường thứ cấp đã chậm lại đáng kể, nhiều khu vực chỉ đi ngang hoặc tăng nhẹ.
“Có thể nói đây một giai đoạn khá khó khăn cho những người mua, đặc biệt là người mua để ở”, bà Dung nói và chỉ ra 3 khó khăn của thị trường thứ cấp hiện nay.
Khó khăn đầu tiên đến từ mặt bằng lãi suất. Trong nửa đầu năm 2026, lãi suất cho vay vẫn neo ở mức cao. Hiện nay, lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 9-10%, khiến người mua thận trọng hơn khi quyết định vay vốn để mua sản phẩm trên thị trường thứ cấp.
Khó khăn thứ hai là phần lớn sản phẩm đang được rao bán trên thị trường thứ cấp thuộc phân khúc cao cấp. Đây là do giai đoạn trước, khi nguồn cung sơ cấp chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, thu hút nhiều người mua với mục đích đầu tư sinh lời hoặc cho thuê. Sau một thời gian nắm giữ, nhóm nhà đầu tư này có nhu cầu bán ra để tìm kiếm lợi nhuận.
Tuy nhiên, do giá mua ban đầu đã ở mức cao, mức giá bán lại thường vẫn cao hơn đáng kể so với kỳ vọng của người mua hiện nay. Ngay cả khi người bán hạ kỳ vọng lợi nhuận xuống mức thấp nhất có thể, giá bán vẫn khó phù hợp với khả năng chi trả của người mua, nhất là trong bối cảnh lãi suất đang ở mức cao.
Yếu tố cuối cùng là tác động từ thị trường sơ cấp. Thông thường, thị trường thứ cấp sẽ sôi động hơn khi nguồn cung sơ cấp khan hiếm hoặc giá trên thị trường sơ cấp quá cao. Ngược lại, thanh khoản thứ cấp có thể chậm lại nếu thị trường sơ cấp có thêm nhiều sản phẩm với mức giá hợp lý hơn.
Thị trường hiện đang ở trong giai đoạn này, khi nguồn cung từ khu vực Bình Dương cũ bổ sung thêm nhiều lựa chọn với giá phù hợp hơn. Người mua vì vậy có xu hướng ưu tiên sản phẩm sơ cấp, nơi họ không phải thanh toán một lần mà còn được hỗ trợ về tài chính, tiến độ thanh toán và chính sách lãi suất từ chủ đầu tư. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản trên thị trường thứ cấp chậm lại.
Diệu Trang