Theo Cushman & Wakefield, trong suốt năm 2025, thị trường nhà liền thổ Hà Nội ghi nhận khoảng 3.500 căn mở bán mới. Con số này giảm khoảng 10% so với năm 2024, song vẫn là mức nguồn cung cao thứ hai trong vòng nhiều năm qua, chỉ đứng sau năm cao điểm 2024. Đáng chú ý, dù nguồn cung không còn tăng mạnh như giai đoạn trước, thanh khoản lại cho thấy dấu hiệu cải thiện rõ rệt, đặc biệt tại các dự án được quy hoạch bài bản ở khu vực ngoài trung tâm.
Riêng trong quý 4/2025, thị trường ghi nhận hơn 220 căn nhà liền thổ mở bán mới, tăng nhẹ 3% so với quý 3 nhưng giảm tới 87% so với cùng kỳ năm 2024. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung trong quý cuối năm chỉ đến từ một dự án quy mô nhỏ tại khu vực ngoại ô, trong khi hoàn toàn vắng bóng các đại dự án khu đô thị tích hợp - yếu tố từng đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung trong các năm trước đó.
Việc sụt giảm mạnh nguồn cung trong quý 4 không khiến thị trường trầm lắng như lo ngại. Ngược lại, Cushman & Wakefield ghi nhận tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức tích cực, với phần lớn giao dịch tập trung tại các khu đô thị hội tụ những tiêu chí ngày càng được người mua đặt lên hàng đầu, gồm vị trí chiến lược, pháp lý rõ ràng, hệ thống tiện ích đồng bộ và uy tín của chủ đầu tư.
Phân khúc nhà liền thổ Hà Nội ghi nhận mức hấp thụ tốt nhất trong vòng 6 năm trở lại đây.
Điều này cho thấy thị trường đang rời xa giai đoạn tăng trưởng dựa trên số lượng, để bước sang giai đoạn chọn lọc dựa trên chất lượng và giá trị sử dụng dài hạn.
Một điểm đáng chú ý khác trong báo cáo là sự dịch chuyển rõ rệt của nguồn cung về các khu vực ngoài trung tâm. Phần lớn sản phẩm mở bán trong năm 2025 tập trung tại các huyện ngoại thành như Hoài Đức, Thạch Thất, những địa bàn đang hưởng lợi trực tiếp từ quá trình mở rộng quy hoạch đô thị, đầu tư hạ tầng giao thông và quỹ đất còn dồi dào. Đây cũng là những khu vực được định hướng trở thành đô thị vệ tinh, góp phần giãn dân cho khu vực lõi và giảm áp lực lên hạ tầng nội đô.
Xu hướng này phản ánh chiến lược rõ ràng của các chủ đầu tư, thay vì bám trụ vào những khu đất ngày càng khan hiếm và chi phí cao trong nội đô, thị trường đang ưu tiên phát triển các dự án ở vùng ven, nơi có khả năng triển khai những khu đô thị quy mô lớn, đồng bộ tiện ích và phù hợp hơn với nhu cầu an cư thực của người mua trong dài hạn.
Về giá bán, Cushman & Wakefield cho biết giá sơ cấp trung bình của nhà liền thổ tại Hà Nội trong quý 4/2025 đạt khoảng 9.917 USD/m2, giảm 8% so với quý trước và giảm 14% so với cùng kỳ năm 2024. Mức điều chỉnh này không xuất phát từ việc giảm giá trên diện rộng, mà chủ yếu do cơ cấu nguồn cung thay đổi, khi thị trường đón nhận thêm các sản phẩm có mức giá “dễ tiếp cận” hơn tại khu vực ngoại thành.
Nhìn về giai đoạn trung hạn từ năm 2026 đến 2028, Cushman & Wakefield dự báo thị trường nhà liền thổ Hà Nội sẽ đón khoảng 10.800 căn mới, với nguồn cung tiếp tục tập trung chủ yếu tại các khu vực ngoại thành. Đây được xem là xu hướng tất yếu trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, chi phí phát triển dự án gia tăng và yêu cầu về không gian sống chất lượng ngày càng cao.
Thị trường nhà liền thổ Hà Nội không còn vận động theo chu kỳ “nóng - lạnh” ngắn hạn, mà đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc.
Các dự án tương lai được kỳ vọng sẽ ưu tiên mô hình đô thị tích hợp, chú trọng đồng bộ hạ tầng, tiện ích nội khu, pháp lý minh bạch và khả năng kết nối giao thông thuận lợi. Thay vì chạy theo số lượng, thị trường đang dần định hình những tiêu chuẩn mới, trong đó giá trị sử dụng thực và tính bền vững trở thành yếu tố cốt lõi.
Nhận định về xu hướng này, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược của Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển trưởng thành hơn. Theo bà, chất lượng vị trí, khả năng kết nối hạ tầng và định vị sản phẩm đang đóng vai trò quan trọng hơn nhiều so với việc mở rộng dựa trên quy mô.
“Dù hoạt động mở bán có phần chững lại vào cuối năm 2025, nhu cầu đối với các dự án ngoại ô được quy hoạch bài bản vẫn duy trì ở mức tích cực, đặc biệt là những dự án có hệ tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch và giá trị an cư bền vững trong dài hạn,” bà Ngọc nhấn mạnh.
Nhìn tổng thể, báo cáo quý 4/2025 của Cushman & Wakefield cho thấy thị trường nhà liền thổ Hà Nội không còn vận động theo chu kỳ “nóng - lạnh” ngắn hạn, mà đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu hơn. Trong giai đoạn này, những dự án có quy hoạch tốt, hạ tầng kết nối rõ ràng và định vị đúng nhu cầu ở thực được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thanh khoản, ngay cả khi nguồn cung không còn dồi dào như trước.
Tâm An