Ngày 18/5/2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đã ban hành Công văn khẩn số 14336/SNNMT-PC gửi UBND các phường, xã và Văn phòng Đăng ký Đất đai. Văn bản này nhằm hướng dẫn cụ thể cách xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các loại giấy tờ không đúng mẫu theo quy định hiện hành.
Ý nghĩa của Công văn khẩn
Trước đây, nhiều người dân gặp khó khăn khi nộp hồ sơ vì các cơ quan địa phương còn lúng túng trong việc xác định đây là cấp lần đầu hay cấp đổi. Công văn mới đã thống nhất cách xử lý theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, coi hầu hết các trường hợp giấy tờ cũ là cấp lần đầu. Điều này giúp người dân dễ dàng hơn rất nhiều, đặc biệt về nghĩa vụ tài chính.
Theo khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai năm 2024, các giấy tờ cũ vẫn có giá trị pháp lý và không bắt buộc phải đổi sang sổ mới. Trường hợp có nhu cầu thì được cấp đổi hoặc cấp mới theo quy định. Công văn 14336 hướng dẫn rõ ràng hơn:
Căn cứ quy định pháp luật, chỉ trường hợp người sử dụng đất có các loại giấy tờ sau thì được xử lý thủ tục:
(1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
(2) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
(3) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
(4) Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;
(5) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp trước ngày Luật Đất đai 2024;
(6) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Điểm quan trọng nhất: Các trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ hợp lệ sẽ được cấp Giấy chứng nhận lần đầu và không phải nộp tiền sử dụng đất. Công văn cũng nhắc lại Công văn số 7139/TNMT-VPDK ngày 22/9/2015 của Sở, xác định sổ trắng, sổ xanh đều thuộc diện được công nhận.
Các trường hợp cụ thể được hướng dẫn
Công văn tập trung vào các loại giấy tờ cũ phổ biến tại TP.HCM:
- Sổ xanh (giấy trắng chữ xanh) và Sổ trắng (giấy trắng chữ đen) được cấp giai đoạn 1993-1997.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Quyết định 230/QĐ-UB năm 1989.
- Giấy phép mua bán nhà, giấy chuyển nhượng đã công chứng trước ngày 01/8/2024.
- Quyết định giao đất, quyết định chứng nhận quyền sử dụng đất cũ không đúng mẫu.
- Các giấy tờ khác do cơ quan TP cấp trước đây nhưng không theo mẫu quy định hiện hành.
Tác động đến người dân và thị trường
Việc ban hành công văn khẩn nằm trong bối cảnh TP.HCM đang đẩy mạnh mục tiêu cấp 61.200 sổ hồng trong năm 2026, tăng 15% so với năm 2025. Thành phố đang tháo gỡ vướng mắc cho khoảng 60 dự án với gần 68.000 căn nhà.
Nhiều hộ dân tại các quận ngoại thành và ven đô cũ như Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi… phản ánh rằng trước khi có công văn khẩn, họ thường bị trả hồ sơ nhiều lần vì giấy tờ không đúng mẫu. Đặc biệt với các trường hợp đất sử dụng ổn định từ những năm 1990.
Theo phản ánh trên báo chí và các diễn đàn, một số gia đình đang cầm sổ xanh từ giữa thập niên 90 cho biết họ gặp khó khăn khi muốn vay vốn ngân hàng hoặc chuyển nhượng, vì ngân hàng yêu cầu sổ hồng/sổ đỏ mới. Sau khi áp dụng Công văn 14336, nhiều trường hợp chỉ cần bổ sung giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng ổn định là được hướng dẫn nộp hồ sơ cấp lần đầu, không phải nộp tiền sử dụng đất.
Tại huyện Củ Chi và một số khu vực nông nghiệp cũ, người dân từng mua đất bằng giấy tay có xác nhận của xã từ những năm 1992 cũng được hỗ trợ chuyển đổi theo diện sử dụng ổn định lâu dài.
Hướng dẫn người dân thực hiện
Người dân cần chuẩn bị:
- Giấy tờ cũ gốc (sổ xanh, sổ trắng, quyết định giao đất…).
- CMND/CCCD, hộ khẩu hoặc giấy tờ chứng minh nhân thân.
- Giấy xác nhận sử dụng đất ổn định (nếu cần).
Nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký Đất đai quận/huyện cũ hoặc Trung tâm Phục vụ hành chính công. Thời gian giải quyết thường từ 15-30 ngày làm việc, tùy độ phức tạp.
Sở Nông nghiệp và Môi trường khuyến cáo người dân nên liên hệ trực tiếp để được hướng dẫn cụ thể theo Công văn 14336, tránh tình trạng môi giới thu phí cao hoặc gây nhầm lẫn.
Công văn khẩn 14336/SNNMT-PC là tin vui lớn đối với hàng nghìn hộ dân TP.HCM đang có giấy tờ cũ. Đây không chỉ là bước tháo gỡ thủ tục mà còn góp phần minh bạch thị trường bất động sản, tăng niềm tin cho người dân và nhà đầu tư. Với quyết tâm của thành phố, năm 2026 hứa hẹn sẽ là năm bứt phá trong công tác cấp sổ hồng, sổ đỏ.
Đăng Thy