Quy định mới nhằm siết chặt hoạt động tách thửa, kiểm soát chặt chẽ tình trạng phân lô bán nền trái phép, đồng thời tháo gỡ một số vướng mắc thực tế trong quản lý đất đai.
Diện tích tối thiểu tách thửa được phân theo phường – xã
Quyết định phân địa bàn áp dụng thành hai khu vực: Khu vực 1 (tất cả các phường) và Khu vực 2 (tất cả các xã), với yêu cầu diện tích và kích thước thửa đất khác nhau tùy loại đất.
1. Đối với đất ở: Sau khi trừ hành lang bảo vệ an toàn công trình, thửa đất mới và thửa đất còn lại phải đảm bảo:
Khu vực phường: diện tích tối thiểu 40 m², cạnh mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4 m.
Khu vực xã: diện tích tối thiểu 80 m², cạnh mặt tiền và chiều sâu thửa đất tối thiểu 4 m.
2. Đối với đất nông nghiệp: Thửa đất mới và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu (bao gồm cả phần trong hành lang):
- Khu vực phường: 200 m².
- Khu vực xã: 500 m².
3. Đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở (đất thương mại, dịch vụ, sản xuất kinh doanh...):
- Khu vực phường: diện tích tối thiểu 80 m², cạnh mặt tiền và chiều sâu tối thiểu 4 m.
- Khu vực xã: diện tích tối thiểu 150 m², cạnh mặt tiền và chiều sâu tối thiểu 4 m.
Cách xác định mặt tiền và chiều sâu thửa đất: Quyết định quy định rõ cách xác định cạnh mặt tiền thửa đất trong các trường hợp tiếp giáp đường giao thông công cộng, kênh rạch, sông ngòi hoặc lối đi chung. Đồng thời hướng dẫn chi tiết cách đo chiều sâu thửa đất tối thiểu.
Nhiều trường hợp loại trừ và điều kiện pháp lý siết chặt
Ngoài yêu cầu về diện tích, Quyết định nêu rõ không áp dụng trong nhiều trường hợp như:
- Tách thửa để thực hiện quyết định thu hồi đất của Nhà nước.
- Tách, hợp thửa để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch.
- Tách thửa để hiến đất làm công trình công cộng, đường giao thông.
- Một số trường hợp lịch sử trước năm 2008.
- Đất cặp sông, kênh, rạch đặc thù...
Thửa đất phải đảm bảo không có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đang được giải quyết và không nằm trong danh mục dự án thu hồi đất đã được phê duyệt.
Linh hoạt một số trường hợp đặc biệt
Để tránh siết quá cứng, Quyết định cho phép linh hoạt:
- Tách thửa nhỏ để hợp với thửa liền kề (sau hợp phải đạt diện tích tối thiểu).
- Chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất mà không bắt buộc tách thửa.
- Tách đất nhỏ làm lối đi, đường cấp thoát nước.
- Trường hợp phân chia theo bản án tòa án có hiệu lực trước ngày 01/8/2024.
- Hộ nghèo, hộ cận nghèo, người mắc bệnh hiểm nghèo, người khuyết tật nặng được tách thửa nhỏ hơn quy định (chỉ giải quyết một lần).
Quyết định giao rõ trách nhiệm cho UBND cấp xã trong việc tuyên truyền, kiểm tra, kịp thời phát hiện và ngăn chặn các trường hợp tách thửa có dấu hiệu phân lô bán nền trái phép. Sở Nông nghiệp và Môi trường chịu trách nhiệm hướng dẫn, theo dõi, kiểm tra chung.
Đặc biệt, các hồ sơ tách thửa đã nộp hợp lệ trước ngày Quyết định có hiệu lực nhưng chưa giải quyết sẽ được xử lý theo quy định mới.
Lưu ý cho người dân
Người dân cần lưu ý Quyết định có hiệu lực từ 15/7/2026.
1.Trước khi tách thửa phải kiểm tra kỹ diện tích tối thiểu, điều kiện về lối đi và quy hoạch sử dụng đất.
2. Nên liên hệ UBND xã/phường hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai để được hướng dẫn cụ thể, tránh tình trạng tách thửa không đủ điều kiện dẫn đến không được cấp Giấy chứng nhận.
3. Đặc biệt, các trường hợp phân lô bán nền trá hình sẽ bị xử lý nghiêm theo quy định pháp luật.
Đăng Thy