UBND tỉnh Khánh Hòa vừa ban hành Quyết định số 90/2026/QĐ-UBND quy định về điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ diện tích đất để tách thành dự án độc lập trên địa bàn tỉnh.
Quyết định được ban hành ngày 21/10/2026, có hiệu lực từ ngày 22/10/2026, áp dụng đối với các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, đầu tư, nhà đầu tư, người sử dụng đất và các tổ chức, cá nhân có liên quan.
Đáng chú ý, quy định mới xác định cụ thể diện tích tối thiểu, tỷ lệ đất được tách cũng như các điều kiện về vị trí, ranh giới và khả năng khai thác độc lập của khu đất.
Diện tích đất tách thành dự án độc lập tối thiểu bao nhiêu?
Theo quyết định, phần diện tích đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý được xem xét tách thành dự án độc lập phải chiếm tối thiểu 30% tổng diện tích khu đất bị tách.
Bên cạnh yêu cầu về tỷ lệ, diện tích đất sau khi tách để hình thành dự án độc lập phải đạt quy mô tối thiểu 1.000m2 tại phường và 2.000m2 tại xã.
Tuy nhiên, quy định này có ngoại lệ đối với phần diện tích đất nằm trong khu vực quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có quy chuẩn, tiêu chuẩn hoặc pháp luật chuyên ngành quy định riêng về quy mô, diện tích, kích thước khu đất.
Trong trường hợp này, việc xác định diện tích được thực hiện theo các quy định tương ứng, đồng thời vẫn phải đáp ứng các điều kiện khác về quy hoạch, vị trí, ranh giới và hạ tầng theo quyết định.
Như vậy, diện tích và tỷ lệ đất chỉ là một trong những căn cứ để xem xét tách thành dự án độc lập. Khu đất còn phải đáp ứng đồng thời các điều kiện liên quan theo quy định.
Điều kiện để tách khu đất thành dự án độc lập
Ngoài yêu cầu về diện tích, Quyết định số 90/2026/QĐ-UBND quy định phần đất dự kiến tách phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch đô thị và nông thôn cùng các quy hoạch có liên quan đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và công bố.
Khu đất phải liền thửa, không nằm rải rác hoặc xen kẹt trong phần diện tích đất của dự án đầu tư bị tách.
Đồng thời, phần đất này phải bảo đảm khả năng tổ chức không gian, bố trí công trình, hạ tầng kỹ thuật và khai thác độc lập, phù hợp với quy hoạch, quy chuẩn và các quy định pháp luật liên quan.
Về vị trí, ranh giới, việc tách đất không được tạo ra những bất lợi về hình thể, vị trí làm ảnh hưởng đến khả năng khai thác, sử dụng và giá trị của khu đất.
Việc tách cũng phải bảo đảm phần diện tích đất còn lại có thể tiếp tục sử dụng độc lập khi triển khai dự án đầu tư.
Một điều kiện đáng chú ý khác là khu đất phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có, phù hợp với tính chất và quy mô dự án theo quy định.
Ngoài ra, quyết định cho phép trường hợp khu đất có vị trí tiếp giáp bến thủy nội địa, cảng thủy nội địa hoặc cảng biển theo hiện trạng hoặc quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Phần đất dự kiến tách còn phải đáp ứng khả năng kết nối giao thông, các hệ thống hạ tầng kỹ thuật thiết yếu và điều kiện phục vụ phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ theo quy định.
Trường hợp nào không được tách đất thành dự án độc lập?
Theo quyết định, Khánh Hòa không thực hiện tách thành dự án độc lập đối với phần diện tích đất không bảo đảm khả năng sử dụng độc lập theo chức năng sử dụng đất.
Các trường hợp không đáp ứng yêu cầu về bố trí công trình, tiếp cận giao thông hoặc kết nối hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch được phê duyệt, quy chuẩn, tiêu chuẩn và quy định pháp luật liên quan cũng không đủ điều kiện tách.
Điều này đồng nghĩa với việc một khu đất dù đáp ứng yêu cầu về diện tích và tỷ lệ nhưng không bảo đảm khả năng khai thác, sử dụng độc lập vẫn không đủ điều kiện để hình thành dự án riêng.
Đối với phần quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT chuyển tiếp, việc xem xét tách một phần quỹ đất để hình thành dự án độc lập cũng phải tuân thủ các điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ diện tích đất nêu trên cùng các quy định pháp luật có liên quan.
Về thời điểm xem xét, cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc quyết định tách diện tích đất thành dự án độc lập trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc khi thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật. Việc xem xét cũng có thể thực hiện theo quy định pháp luật có liên quan.
Bãi bỏ hai quyết định cũ của Khánh Hòa và Ninh Thuận
Một nội dung đáng chú ý khác là Quyết định số 90/2026/QĐ-UBND chính thức bãi bỏ hai quyết định trước đây liên quan đến điều kiện tách đất thành dự án độc lập.
Cụ thể, gồm Quyết định số 31/2024/QĐ-UBND ngày 28/10/2024 của UBND tỉnh Khánh Hòa trước sáp nhập và Quyết định số 42/2025/QĐ-UBND ngày 23/4/2025 của UBND tỉnh Ninh Thuận trước sáp nhập.
Như vậy, từ ngày 22/10/2026, việc xác định điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ diện tích đất để tách thành dự án độc lập trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa được thực hiện theo quy định mới.
Đối với các hồ sơ hợp lệ về giao đất, cho thuê đất liên quan đến việc thực hiện dự án độc lập đã được tiếp nhận trước ngày quyết định có hiệu lực nhưng chưa có kết quả giải quyết, cơ quan có thẩm quyền được tiếp tục xử lý theo quy định tại Quyết định số 90/2026/QĐ-UBND.
UBND tỉnh giao Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan tổ chức triển khai, theo dõi và kiểm tra việc thực hiện.
Sở Tài chính, Ban Quản lý Khu kinh tế và Khu công nghiệp phối hợp với các cơ quan liên quan thẩm định, tổng hợp, báo cáo UBND tỉnh những nội dung liên quan khi tham mưu hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư.
Sở Xây dựng có trách nhiệm tham gia đánh giá sự phù hợp về quy hoạch, khả năng tổ chức không gian, bố trí công trình và kết nối hạ tầng kỹ thuật của phần đất dự kiến tách.
Trong khi đó, UBND cấp xã chịu trách nhiệm rà soát nguồn gốc đất, tài sản trên đất và tham gia ý kiến về các điều kiện, tiêu chí tách thành dự án độc lập theo thẩm quyền.
Hoàng An