Quy hoạch 1/2000 là gì? Đất quy hoạch 1/2000 có được xây dựng nhà ở?

Quy hoạch 1/2000 là gì?

Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 là bước triển khai của quy hoạch chung xây dựng đô thị. Loại quy hoạch này là cơ sở cho việc triển khai lập và quản lý quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500. Các doanh nghiệp, tổ chức sẽ căn cứ vào quy hoạch 1/2000 để lập, quản lý quy hoạch 1/500 nhằm mục đích phục vụ cấp giấy phép xây dựng cho các dự án bất động sản.

Theo đó, các quy hoạch tỷ lệ 1/500 bắt buộc phải phù hợp, thống nhất với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị theo tỷ lệ 1/2000. Đồng thời, quy hoạch 1/2000 cũng phải phù hợp với quy hoạch đô thị chung được quy định bởi chính quyền địa phương.

Nội dung quy hoạch 1/2000 gồm những gì?

Nội dung quy hoạch 1/2000 bao gồm các bản đồ không gian, bản đồ thể hiện tổng mặt bằng sử dụng đất, kiến trúc cảnh quan, sơ đồ đơn tuyến hạ tầng kỹ thuật và cơ điện, quy hoạch giao thông.

Mặt khác, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 còn có nhiệm vụ xác định vị trí công trình kỹ thuật, ranh giới trên đất. Do đó, quy hoạch này có mối quan hệ chặt chẽ với quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất. Quy hoạch 1/2000 vì thế có giá trị pháp lý cao, đây là căn cứ trong việc giải quyết tranh chấp, kiện tụng.

Bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000

Mục đích của quy hoạch 1/2000

Mục đích của việc lập quy hoạch 1/2000 là nhằm định hướng quy hoạch cho một khu đô thị, đó có thể là khu tái định cư, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu du lịch, khu vui chơi giải trí, khu bảo tồn... Quy hoạch này được lập ra để quản lý quy hoạch một khu vực rộng lớn trong đô thị, bao gồm quy hoạch sử dụng đất và mạng lưới giao thông.

Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 thể hiện diện tích các ô đất, mật độ xây dựng, hệ số xây dựng, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi công trình, tầng cao tối đa, tầng cao tối thiểu của công trình, chỉ giới đường đỏ...

Ví dụ, trong một khu đô thị thường có nhiều dự án khác nhau, của các chủ đầu tư khác nhau, nguồn vốn khác nhau, xây dựng vào những thời điểm khác nhau. Nhiệm vụ của quy hoạch 1/2000 là chỉ ra ô đất nào dành cho dự án nào, tầng cao/độ cao công trình, các đường giới hạn xây dựng... Căn cứ theo đó, nhà thầu sẽ lên thiết kế chi tiết và lập dự án theo quy định hiện hành.

Như vậy, quy hoạch 1/2000 là quy hoạch mang tính định hướng chung, chưa thể hiện chính xác thiết kế của công trình, dự án trong bản đồ quy hoạch. Quy hoạch 1/2000 chỉ sẽ thể hiện nội dung quy hoạch tổng thể về kiến trúc, không gian chứ không đi vào thiết kế chi tiết. Đây là cơ sở để cơ quan chức năng quản lý xây dựng theo định hướng quy hoạch của địa phương.

Cơ quan nào thực hiện quy hoạch 1/2000?

Thông thường, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 sẽ do địa phương nơi có quy hoạch thực hiện. Tuy nhiên, nếu có dự án mới tại những khu vực có quy hoạch 1/2000, thì chủ đầu tư sẽ là đơn vị thực hiện quy hoạch. Chủ dự án phải tuân thủ theo văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư cũng như quy hoạch chung của khu vực.

Khi thực hiện quy hoạch 1/2000, chủ đầu tư phải làm đầy đủ thủ tục, hồ sơ để trình lên cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt. Khi quy hoạch được phê duyệt, chủ đầu tư mới được phép thực hiện dự án.

Thời gian quy hoạch 1/2000 là bao lâu?

Chủ đầu tư dự án sau khi hoàn tất thực hiện các quy hoạch 1/2000 cần được cơ quan chức năng có thẩm quyền xem xét, phê duyệt trong vòng 20 ngày. Sau đó, cơ quan quản lý nhà nước sẽ tiến hành chỉnh lý, cập nhật vào quy hoạch chung của khu vực. 

Thực tế cho thấy, kể từ khi có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, tổng thời gian thực hiện công tác quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 khoảng từ 4-6 tháng.

Quy hoạch 1/2000 là bước triển khai của quy hoạch chung xây dựng đô thị.

Thủ tục, hồ sơ trình duyệt quy hoạch 1/2000

Hồ sơ trình duyệt nhiệm vụ quy hoạch 1/2000

• Bản vẽ quy hoạch (A1 hoặc A0)

• Bản đồ khảo sát hiện trạng, địa hình tỷ lệ 1/2000;

• Bản đồ vị trí và giới hạn tỷ lệ 1/5000 - 1/25.000;

• Bản đồ quy hoạch cơ cấu phân khu chức năng .

• Các văn bản pháp lý liên quan;

• Bản thuyết minh nhiệm vụ quy hoạch (A4).

Hồ sơ trình duyệt quy hoạch quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000:

• Bản vẽ quy hoạch tỉ lệ 1/2000 (A1 hoặc A0)

• Bản đồ vị trí và giới hạn tỷ lệ 1/10.000

• Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất

• Bản đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan

• Bản đồ quy hoạch hạ tầng

• Bản đồ quy hoạch giao thông

• Bản đồ quy hoạch hệ thống cấp nước

• Bản đồ quy hoạch hệ thống cấp điện

• Bản đồ quy hoạch hệ thống thoát nước và vệ sinh môi trường

• Bản đồ quy hoạch chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng

• Bản đồ quy hoạch tổng hợp đường dây đường ống

• Bản đồ khảo sát hiện trạng kiến trúc, cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật và đánh giá hiện trạng sử dụng đất xây dựng

• Bản thuyết minh tổng hợp Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 (A4)

• Dự thảo tờ trình phê duyệt

• Các văn bản pháp lý liên quan đến quy hoạch.

Đất thuộc quy hoạch 1/2000 có được xây dựng nhà ở?

Đất thuộc quy hoạch 1/2000 theo quy hoạch chung của địa phương là đất có mục đích sử dụng quy hoạch đô thị. Mua đất thuộc quy hoạch này, bạn có thể xây dựng công trình trên đất nhưng khi xây phải tuân thủ mọi quy định chung của nhà nước, không được làm trái với những nội dung quy hoạch đã được phê duyệt.

Nếu đất quy hoạch 1/2000 thuộc quy hoạch khu dân cư, bạn có thể xây dựng nhà ở trên đất. Tương tự, nếu đất thuộc quy hoạch khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà máy, khu chế xuất thì được phép xây dựng nhà máy, nhà xưởng trên đất đó.

Do đó, trước khi quyết định xuống tiền mua đất, người mua cần xác định rõ mình mua đất để làm gì, xây dựng công trình gì trên đất để lựa chọn mảnh đất thuộc quy hoạch 1/2000 phù hợp với mục đích xây dựng.

>>> Xem thêm: 

• Từ năm 2021, được phép xây nhà trên đất quy hoạch "treo"?

• Đất quy hoạch có được chuyển đổi mục đích sử dụng, tách thửa hay không?

Có nên mua đất quy hoạch 1/2000? 

Theo quy định hiện hành, kể từ khi quy hoạch 1/2000 được công bố công khai, trong thời gian 5 năm, nhà nước sẽ thu hồi đất để thực hiện quy hoạch. Đối với trường hợp này, nhà nước không thực hiện hỗ trợ, bồi thường đối với các công trình được xây dựng mới trong phạm vi/lộ giới quy hoạch.

Mua đất thuộc diện quy hoạch tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì vậy người dân cần tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền.

Trường hợp sau 5 năm nhà nước mới thực hiện quy hoạch thì sẽ hỗ trợ, bồi thường cho người dân có đất bị thu hồi theo quy định của pháp luật hiện hành.

Nếu bạn xây nhà ở trên đất sau thời điểm công bố quy hoạch, bạn sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. Tuy vậy, bạn vẫn được tạm thời sử dụng đất, nhà ở đó trước khi có quyết định thu hồi đất thực hiện dự án theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Kể từ khi công bố quy hoạch sử dụng đất, nếu UBND cấp huyện chưa có kế hoạch sử dụng đất theo năm thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng, được thực hiện các quyền hợp pháp đối với mảnh đất.

Nếu UBND cấp huyện đã có kế hoạch sử dụng đất theo từng năm thì người sử dụng đất thuộc quy hoạch phải chuyển mục đích sử dụng đất. Trong thời gian đó, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của mình, tuy nhiên không được xây dựng nhà ở, trồng cây lâu năm. Nếu muốn cải tạo, sửa chữa nhà ở, bạn cần xin phép cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Vậy có nên mua đất quy hoạch 1/2000? Theo phân tích trên thì tùy từng thời điểm cũng như tình hình thực tế của mỗi người, mỗi khu vực để quyết định mua đất quy hoạch hay không. Loại đất quy hoạch này trên thực tế vẫn có thể đầu tư, mua bán. Vấn đề là, bạn cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật hiện hành liên quan.

Mua đất quy hoạch cần lưu ý gì?

Nhiều người lo ngại mua phải đất "dính" quy hoạch sẽ bị thu hồi, bị mất trắng. Vậy để tránh rủi ro khi mua đất quy hoạch, bạn cần lưu ý một số vấn đề sau:

Kiểm tra đất có thuộc diện quy hoạch hay không

Trước khi quyết định xuống tiền mua đất, cần kiểm tra xem đất có thuộc quy hoạch không. Có thể kiểm tra thông tin trên sổ đỏ, liên hệ với cơ quan chức năng có thẩm quyền tại nơi bất động sản tọa lạc, thông qua công ty, đại lý nhà đất tại đại phương, sử dụng công cụ tra cứu trực tuyến.

Nếu mảnh đất bạn định mua thuộc diện quy hoạch thì kiểm tra diện tích bị mất là bao nhiêu, thiệt hại ra sao, từ đó quyết định nên mua hay không nhằm hạn chế rủi ro về sau.

Kiểm tra xem đất quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm chưa

Khi mua đất nằm trong diện quy hoạch, cần kiểm tra xem đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm chưa. Nếu UBND cấp huyện chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền hợp pháp đối với mảnh đất đó (chuyển nhượng, mua bán, tặng cho...). 

Ngược lại, nếu UBND cấp huyện đã có kế hoạch sử dụng đất thì người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng, mua bán, tặng cho... cho tới khi chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo kế hoạch. Tuy nhiên, người sử dụng đất bị hạn chế một số quyền như không được trồng cây lâu năm, không được xây dựng mới công trình, nhà ở trên đất. Nếu muốn sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Xác minh rõ thời hạn thu hồi đất

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 49, Luật Đất đai 2013, sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất phần đất đó.

Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ song không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất có thể tiếp tục thực hiện các quyền hợp pháp của người sử dụng đất theo quy định hiện hành.

Với những thông tin mà Dothi.net chia sẻ trên đây, bạn đọc đã nắm được khái niệm quy hoạch 1/2000 là gì? có nên mua đất quy hoạch không? quyền lợi và rủi ro của mình nếu mua đất thuộc diện quy hoạch, từ đó đưa ra quyết định phù hợp nhất.