Quy hoạch tổng thể TP.HCM: Tầm nhìn siêu đô thị 1.200 tỷ USD
Trong tháng 4/2026, TP.HCM đẩy mạnh công tác xây dựng Quy hoạch tổng thể theo Nghị quyết 260/2025/QH15 (sửa đổi Nghị quyết 98). Đây là quy hoạch duy nhất, thay thế cho các loại quy hoạch trước đây nhằm giảm chồng chéo, tăng tính thống nhất và dẫn dắt phát triển.
Theo định hướng, đến năm 2050, TP.HCM hướng tới trở thành siêu đô thị bền vững, sáng tạo, đáng sống hàng đầu châu Á - Thái Bình Dương, thuộc nhóm 100 đô thị có chất lượng sống tốt nhất thế giới. Quy mô kinh tế (GRDP) dự kiến đạt khoảng 1.200 tỷ USD, với tốc độ tăng trưởng bình quân 10%/năm. Dân số toàn thành phố đạt 20–22 triệu người, đất xây dựng đô thị khoảng 290.000–320.000 ha.
Thành phố sẽ phát triển theo mô hình đa trung tâm, tổ chức theo cấu trúc “ba vùng - ba hành lang” (hoặc bốn hành lang kinh tế chiến lược), tập trung vào các cực tăng trưởng như trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do và hệ thống cảng biển - logistics hiện đại. Quy hoạch nhấn mạnh mô hình TOD (đô thị định hướng giao thông công cộng), kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn, chuyển đổi số và lấy con người làm trung tâm.
Liên kết vùng và các điều chỉnh quy hoạch cụ thể
Song song với quy hoạch tổng thể, TP.HCM phối hợp chặt chẽ trong Quy hoạch vùng TP.HCM - Đồng Nai - Tây Ninh đến năm 2030. Vùng Đông Nam Bộ được xác định là động lực tăng trưởng lớn nhất cả nước, tập trung phát triển khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, công nghiệp công nghệ cao, logistics và trung tâm tài chính quốc tế. Các hành lang kinh tế quan trọng được đẩy mạnh, đặc biệt hành lang Mộc Bài - TP.HCM - Biên Hòa - Vũng Tàu, cùng hệ thống Vành đai 3 và Vành đai 4.
Ở cấp độ cụ thể, một số điều chỉnh quy hoạch đáng chú ý đã được triển khai:
1. Dừng quy hoạch phân khu Khu đô thị Tây Bắc hơn 6.084 ha tại Củ Chi và Hóc Môn sau gần 30 năm lập quy hoạch. Việc dừng nhằm thanh lý quy hoạch treo không còn phù hợp với thực tế, giải tỏa áp lực pháp lý cho hàng nghìn hộ dân. Khu vực này được tái định vị thành “Khu động lực phía Tây Bắc”, kết hợp đô thị nén, công nghiệp công nghệ cao và nông nghiệp sinh thái, tận dụng lợi thế từ cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, metro số 2, Vành đai 3 và Vành đai 4.
2. Điều chỉnh quy hoạch khu đất gần 40 ha tại Cảng Nhà Rồng - Khánh Hội (Quận 4). TP.HCM hủy bỏ dự án Khu phức hợp cũ, ưu tiên mở rộng Khu di tích và Bảo tàng Hồ Chí Minh khoảng 11 ha, phát triển công viên đa chức năng, mở rộng đường Nguyễn Tất Thành và xây dựng cầu Tân Thuận 1 mới. Động thái này nhằm tăng tỷ lệ cây xanh, cải thiện không gian ven sông Sài Gòn và thúc đẩy du lịch văn hóa.
3. Chuẩn bị nâng cấp hàng loạt xã lên phường tại các khu vực có mức độ đô thị hóa cao như Bà Điểm, Đông Thạnh, Bình Hưng, Vĩnh Lộc, Tân Vĩnh Lộc, Củ Chi, Tân Nhựt, Bình Chánh… Việc chuyển đổi hành chính nhằm phù hợp với thực tế dân số và kinh tế, hỗ trợ quản lý siêu đô thị hiệu quả hơn.
Ưu tiên phát triển và tác động đến thị trường bất động sản
Từ các động thái quy hoạch trong tháng 4/2026, có thể thấy TP.HCM đang ưu tiên phát triển theo hướng siêu đô thị đa trung tâm, bền vững, thông minh và hội nhập quốc tế. Thành phố tập trung giải quyết các điểm nghẽn lâu năm như quy hoạch treo, thiếu không gian xanh, hạ tầng chưa đồng bộ, đồng thời tạo cơ chế đột phá để thu hút đầu tư thông qua khu thương mại tự do, quỹ đất TOD và huy động vốn linh hoạt từ nguồn thu đất.
Cụ thể, định hướng phát triển nhấn mạnh ba trụ cột chính:
-Hạ tầng khung và liên kết vùng: Hoàn thiện Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Mộc Bài, metro và hệ thống logistics để tạo hành lang kinh tế mạnh mẽ.
-Chất lượng đô thị và môi trường: Tăng mảng xanh, bảo tồn di sản, phát triển không gian công cộng ven sông và mô hình đô thị xanh - thông minh.
-Kinh tế động lực: Xây dựng trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do, công nghiệp công nghệ cao và nông nghiệp sinh thái hiện đại.
Những định hướng này dự kiến tạo tác động đa chiều đến thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian tới.
Thứ nhất, việc dừng quy hoạch treo hơn 6.000 ha tại Tây Bắc sẽ giải phóng nguồn cung đất lớn, minh bạch hóa pháp lý và mở ra cơ hội phát triển mới cho khu vực phía Tây Bắc. Với việc kết nối hạ tầng lớn (cao tốc, metro, vành đai), khu vực này có tiềm năng trở thành điểm nóng về bất động sản công nghiệp công nghệ cao, nhà ở và đô thị vệ tinh, đặc biệt là phân khúc đất nền và nhà phố có pháp lý rõ ràng.
Thứ hai, điều chỉnh quy hoạch tại Nhà Rồng - Khánh Hội sẽ nâng cao giá trị bất động sản khu vực trung tâm và ven sông Sài Gòn. Việc tăng mạnh không gian xanh, công viên đa chức năng cùng cải thiện giao thông sẽ thu hút phân khúc bất động sản cao cấp, căn hộ hạng sang và sản phẩm du lịch - văn hóa. Không gian ven sông được cải tạo thường mang lại hiệu ứng lan tỏa tích cực đến các dự án lân cận.
Thứ ba, đẩy mạnh đô thị hóa qua nâng cấp xã lên phường cùng hạ tầng liên vùng sẽ kích thích nhu cầu nhà ở thực và đầu tư tại các khu vực ven và ngoại thành. Các xã lớn sau khi lên phường sẽ có điều kiện quản lý và đầu tư hạ tầng tốt hơn, từ đó nâng cao sức hấp dẫn của bất động sản khu vực Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi.
Thứ tư, tầm nhìn trung tâm tài chính quốc tế và cơ chế đặc thù (khu thương mại tự do, TOD) sẽ hỗ trợ mạnh mẽ phân khúc văn phòng hạng A, bất động sản thương mại và sản phẩm dành cho chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài. Việc huy động vốn từ quỹ đất TOD để tái đầu tư hạ tầng cũng tạo điều kiện cho nhiều dự án lớn được triển khai đồng bộ hơn.
Tổng thể, các động thái quy hoạch tháng 4/2026 không chỉ thanh lọc hệ thống quy hoạch cũ mà còn đặt nền móng cho giai đoạn phát triển chất lượng cao của TP.HCM. Thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ dần minh bạch hơn, nguồn cung pháp lý rõ ràng tăng lên, đồng thời xuất hiện thêm nhiều cơ hội đầu tư dài hạn tại các khu vực trọng điểm và hành lang kinh tế.
Đăng Thy