TP. Thủ Đức “bao thầu” lượng căn hộ tương lai của TP.HCM
Với quy mô trên 20 ha, dân số hơn 1 triệu người, TP. Thủ Đức được kỳ vọng trở thành đầu tàu công nghệ, tài chính và dịch vụ của TP.HCM, đóng góp gần 30% tổng GDP toàn thành phố. Tiềm năng tăng trưởng mạnh khiến khu vực này đang là tâm điểm phát triển BĐS tại TP.HCM. Dù chỉ chiếm 10% tổng diện tích và 12% dân số của TP.HCM nhưng nguồn cung căn hộ mới tại TP. Thủ Đức hiện chiếm đến 30% toàn thị trường. Đây cũng là khu chiếm gần 70% nguồn hàng căn hộ rao bán trong năm 2020 của TP.HCM. Theo dự báo từ Colliers Việt Nam đến năm 2025, nguồn cung lũy kế của khu vực này có thể đạt 198.000 căn, gấp 3,6 lần so với năm 2005. Ngoài ra, về tốc độ tăng giá, khu vực này cũng vượt trội hơn so với toàn thành phố, cả về căn hộ và đất nền trong những năm qua với biên độ tăng không dươi 10%.
TP. Thủ Đức hiện là khu vực có nguồn cung sơ cấp căn hộ cao nhất toàn TP.HCM. Ảnh minh họa
Thời điểm 2015-2018, khu Đông là tâm điểm giãn dân với nguồn cung chủ yếu là nhà giá rẻ, bình dân. Hiện tại, thị trường này chủ yếu phát triển dự án căn hộ cao cấp. Một số dự án mới dự kiến triển khai trong năm nay như Masterise, The River, The 9 Stellars đều là dòng sản phẩm giá bán trên 3.000-5.000 USD/m2... Tại các phường Thảo Điền, Thủ Thiêm ở quận 2, khu vực gần trung tâm tài chính của TP.HCM giá căn hộ hiện đang ở mức trung bình từ 70-160 triệu đồng/m2. Các dự án căn hộ phân khúc thấp hơn nằm xa trung tâm hơn, chủ yếu tại quận 9 và Thủ Đức cũng đã điều chỉnh mức giá trung bình từ 40-70 triệu đồng/m2. Gần như TP. Thủ Đức không còn là sân chơi cho nhà ở trung cấp, bình dân và người mua nhà có giá dưới 2 tỷ đồng sẽ rất khó tìm được sản phẩm phù hợp tại thị trường này.
Ông Paul Fisher, TGĐ JLL Việt Nam đánh giá, TP. Thủ Đức sẽ là một trong những điểm nóng đầu tư chính tại TP.HCM trong những năm tới. Hầu hết dự án được phát triển tại khu vực này dù giá bán cao nhưng đều được đón nhận tích cực. Tính đến quý 4/2020, hơn 90% tổng nguồn cung căn hộ mở bán đã có chủ.
Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng cho rằng, việc lập thành phố đã đẩy giá nhà đất khu Đông lên cao, tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ tích trữ. Nếu không ngăn chặn, hoạt động đầu cơ thổi giá sẽ ngăn cản sự phát triển của thành phố mới, khiến chủ đầu tư dự án chật vật trong việc tìm kiếm quỹ đất phù hợp, làm tăng gánh nặng tài chính lên người dân có nhu cầu ở thực. Xu hướng tăng giá mạnh của thị trường này đang khiến khu Đông không còn là nơi phù hợp để người mua nhà tìm kiếm căn hộ bình dân.
Khu Tây, Nam nguồn cung ít, giá không tăng đột biến
Nếu năm 2020 khu Đông với động lực đến từ đề án TP. Thủ Đức chiến hơn 70% nguồn cung căn hộ, các khu vực còn lại chỉ chiếm chưa đến 30%, đặc biệt là khu Tây, nơi tập trung nhiều dự án giá mềm chỉ cung cấp chưa đến 10% nguồn hàng, thấp hơn gần chục lần so với khu Đông. Theo dự báo từ nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, nguồn cung căn hộ tại khu Tây trong năm 2021 cũng vẫn rất khiêm tốn, lượng dự án mới được tung ra trong năm nay không nhiều như kỳ vọng do chính sách siết pháp lý từ cơ quan nhà nước chưa thật khơi thông. Tuy nhiên khu Tây hiện là khu vực có nhiều quỹ đất đẹp để phát triển nên đây vẫn là thị trường gửi gắm kỳ vọng của người mua ở thực.
Khu Tây hiện là thị trường hiếm hoi còn phát triển sản phẩm căn hộ trung cấp có giá dưới 2 tỷ đồng/m2 tại TP.HCM. Ảnh minh họa
Xét về biên độ tăng giá, tuy giá nhà khu Tây không cao đột biến như khu Đông nhưng cũng không còn mềm nếu so với vài năm trước đó. Cụ thể, giá căn hộ triển khai mới ở quận 6, Bình Tân, Bình Chánh, Tân Phú hiện dao động trung bình 33-40 triệu đồng/m2. Một căn hộ tiêu chuẩn 2 phòng ngủ vào khoảng 2,2-2,9 tỉ đồng, tăng trung bình từ 5-7% so với năm trước đó.
Với thị trường khu Nam, nguồn cung căn hộ cũng khan hiếm không kém, hầu như chỉ có 2-3 dự án mới triển khai năm 2020 và quy mô không lớn. Dự kiến trong năm 2021, lượng chung cư phát triển tại thị trường này sẽ gia tăng khi nhiều chủ đầu tư lớn công bố kế hoạch phát triển các khu đô thị quy mô tại thị trường này trong năm 2021. Giá nhà khu Nam so với khu Tây nhỉnh hơn, đang ở tầm giá từ 40 -55 triệu đồng/m2 với biên độ tăng giá trung bình vào khoảng 8-9% trong năm 2020. Hạ tầng giao thông chưa được thúc đẩy và triển khai chậm là điểm hạn chế khiến khu Nam mất điểm trong mắt người mua nhà.
So với khu Đông, vì không có nhiều xáo trộn về quy hoạch nên biên độ tăng giá căn hộ khu Tây, Nam ổn định, chủ yếu tăng theo nhu cầu mua và biến động chung của thị trường. Nơi đây ít xuất hiện các cơn sốt đất nên doanh nghiệp thuận lợi tạo quỹ đất phát triển dự án, chi phí triển khai cũng ít tốn kém hơn. Ngoài ra, mật độ dân cư ở các quận, huyện phía Tây, Nam ngày càng đông đúc, nhu cầu nhà ở cũng gia tăng nên phù hợp với người mua ở thực.
Phương Uyên
