Tăng dân số, tăng tầng cao, chuyển nhà ở xã hội thành thương mại tại Vinhomes Phước Vĩnh Tây

Theo các quyết định đã được phê duyệt trước đó, Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây (tên thương mại Vinhomes City Royal Tây Ninh) có quy mô khoảng 1.089,6 ha, dân số dự kiến 89.960 người. Ngày 15/11/2023, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 1373/QĐ-TTg chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

Đến ngày 10/7/2024, UBND tỉnh Tây Ninh chấp thuận liên danh Vinhomes – VIG là nhà đầu tư thực hiện. Cơ cấu sản phẩm nhà ở gồm khoảng 15.244 lô nhà ở thương mại xây thô, khoảng 13.440 căn hộ nhà ở xã hội và quỹ nhà tái định cư được bố trí theo nhu cầu thực tế.

Trong hồ sơ điều chỉnh mới, tỉnh Tây Ninh vẫn giữ nguyên phạm vi, ranh giới, tính chất của khu đô thị theo Quyết định 10114/QĐ-UBND về quy hoạch phân khu. Tuy nhiên, các chỉ tiêu dân số và cơ cấu sử dụng đất được cập nhật đáng kể.

Dân số toàn khu được điều chỉnh tăng từ 89.960 người lên 94.237 người, tức tăng thêm 4.277 người. Việc tăng dân số kéo theo yêu cầu rà soát lại chỉ tiêu nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, đồng thời tính toán lại năng lực của các hạng mục giao thông, cấp điện, cấp nước và môi trường.

Về sử dụng đất, hồ sơ điều chỉnh cho thấy quỹ đất dành cho công trình công cộng cấp đô thị và bãi đỗ xe được tăng lên, trong đó có bổ sung các bãi đỗ xe ngầm. Ngược lại, diện tích đất nhà ở xã hội được cắt giảm, một phần được chuyển sang đất ở chung cư, một phần chuyển sang đất thương mại dịch vụ, đất giáo dục, đất cây xanh, thể dục thể thao và đất công cộng.

Không gian kiến trúc cảnh quan về cơ bản được giữ ổn định theo quy hoạch chi tiết đã phê duyệt, nhưng bổ sung tầng hầm tại các khối nhà chung cư và bố trí 16 bãi đỗ xe ngầm để phục vụ quy mô dân số mới.

Hệ thống giao thông đối ngoại của khu đô thị cũng được cập nhật theo định hướng kết nối vùng. Tuyến đường tỉnh 830E – đoạn thuộc vành đai 4 TP.HCM – được đưa vào bản đồ tổ chức giao thông với mặt cắt ngang 100 m, gồm phần lòng đường hai chiều rộng 24 m, dải phân cách giữa rộng 36,5 m, hè đường hai bên rộng tổng cộng 14 m và dải cây xanh cách ly hai bên khoảng 25,5 m. Đây được xem là trục động lực giúp khu đô thị liên kết với khu vực TP.HCM, Bình Dương và Long An trong tương lai.

Song song với đó, hạ tầng kỹ thuật được rà soát lại trên toàn bộ khu vực nghiên cứu. Tổng công suất các bãi đỗ xe sau điều chỉnh đạt khoảng 14.213 chỗ, phân bổ tại các phân khu A, B, C với cả bãi nổi và bãi ngầm. Hệ thống thoát nước mưa được điều chỉnh hướng tuyến, kích thước cống và bổ sung tuyến cống D2000 để tăng khả năng tiêu thoát cho các khu xây dựng cao tầng.

Nhu cầu sử dụng nước sạch toàn khu được tính toán lại ở mức khoảng 27.000 m³ mỗi ngày. Về năng lượng, tổng nhu cầu cấp điện của khu vực nghiên cứu khoảng 140 MW, cùng với đó là khoảng 48 MW phụ tải cho hệ thống trạm sạc xe điện theo định hướng phát triển giao thông xanh. Lượng chất thải rắn phát sinh sau điều chỉnh được dự báo khoảng 113 tấn một ngày, là cơ sở để tính toán năng lực các công trình xử lý chất thải.

Ở cấp độ chi tiết, từng phân khu A, B, C đều được điều chỉnh lại chức năng sử dụng đất và chỉ tiêu dân số, nhưng không thay đổi phạm vi và tính chất so với quy hoạch cũ.

Tại phân khu A, các lô đất nhà ở xã hội thuộc đơn vị ở A1 được chuyển thành đất chung cư, đất giáo dục, đất thể dục thể thao và đất cây xanh sử dụng công cộng. Một số phần đất thương mại trong khu nhà ở xã hội được hoán đổi chức năng thành đất ở xã hội mới, bảo đảm cân đối lại cơ cấu.

Dân số tại phân khu A được điều chỉnh tăng thêm 1.490 người và tầng cao tối đa của các công trình nhà ở tăng từ 10 tầng lên 30 tầng, thể hiện rõ xu thế ưu tiên phát triển nhà ở cao tầng.

Không còn đất dành cho nhà ở xã hội trong khu đô thị Vinhomes City Royal Tây Ninh

Phân khu B cũng được điều chỉnh theo hướng tương tự. Các lô đất nhà ở xã hội thuộc đơn vị ở C2 được chuyển công năng thành đất chung cư và đất công trình hạ tầng xã hội, bao gồm trường học, công trình thể dục thể thao, cây xanh và công trình công cộng.

Một phần đất thương mại trong khu nhà ở xã hội được đưa trở lại làm đất ở xã hội mới. Dân số tại đơn vị C2 tăng thêm 955 người, tầng cao công trình nhà ở cao tầng được nâng từ 10 tầng lên tối đa 30 tầng, đồng bộ với phân khu A và C.

Tại phân khu C, các lô đất nhà ở xã hội thuộc đơn vị ở B4 được điều chỉnh thành đất giáo dục, đất cây xanh, đất thể thao và đất công cộng. Tương tự các phân khu khác, một phần đất thương mại cũng được chuyển sang đất ở xã hội mới, bảo đảm duy trì nhưng tái cấu trúc lại quỹ nhà ở xã hội theo cách hợp lý hơn. Dân số tại đơn vị B4 tăng thêm 1.832 người và tầng cao tối đa của công trình nhà ở được điều chỉnh từ 10 tầng lên 30 tầng.

Nhìn tổng thể, các nội dung điều chỉnh cho thấy tỉnh Tây Ninh đang định vị Vinhomes City Royal Tây Ninh như một đô thị cao tầng, mật độ dân số cao hơn so với phương án quy hoạch ban đầu, song đi kèm là việc tăng quỹ đất dành cho giáo dục, cây xanh, thể thao và các công trình công cộng.

Việc giảm diện tích đất nhà ở xã hội, đồng thời chuyển một phần sang các lô chung cư và chức năng thương mại – dịch vụ, phản ánh xu hướng tái cấu trúc sản phẩm nhà ở và không gian đô thị cho phù hợp với nhu cầu đầu tư, khai thác dự án trong giai đoạn mới.

Cùng với cập nhật hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là hệ thống giao thông gắn với trục Vành đai 4, những điều chỉnh này được kỳ vọng sẽ giúp khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây – Vinhomes City Royal Tây Ninh vận hành đồng bộ hơn, đáp ứng nhu cầu an cư và dịch vụ của người dân trong tương lai, đồng thời tạo một cực phát triển mới ở phía Nam tỉnh Tây Ninh.

Đăng Thy