Lãi suất thấp, giá nhà thường tăng mạnh
BSC cho biết trong giai đoạn 2015–2019, lãi suất huy động của nhóm ngân hàng thương mại nhà nước dao động quanh mức 6,5–7%/năm. Trong bối cảnh chi phí vốn duy trì ổn định, thị trường bất động sản ghi nhận thanh khoản tích cực, giá nhà tại TP.HCM tăng khá mạnh, có thời điểm tăng tới 20–25% theo năm.
Bước sang giai đoạn 2020–2021, khi lãi suất giảm sâu xuống quanh 5%/năm nhằm hỗ trợ nền kinh tế sau đại dịch Covid-19, dòng tiền chảy mạnh vào các kênh tài sản, trong đó có bất động sản. Theo BSC, đây là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến mặt bằng giá nhà tiếp tục leo thang trong giai đoạn này.
Theo BSC, lãi suất vay mua nhà và giá bất động sản luôn có mối quan hệ đánh đổi, đặc biệt rõ nét tại các đô thị lớn như TP.HCM.
Tuy nhiên, đến năm 2022–2023, lãi suất huy động bật tăng mạnh, có thời điểm vượt 8%/năm. Chi phí vốn gia tăng khiến nhu cầu mua nhà và đầu tư suy giảm đáng kể. Tốc độ tăng giá nhà tại TP.HCM theo đó chững lại rõ rệt, thậm chí có giai đoạn ghi nhận mức tăng trưởng âm.
Nhà vừa túi tiền ngày càng khan hiếm
Không chỉ chịu tác động từ lãi suất, thị trường còn đối mặt với bài toán thiếu hụt nguồn cung phù hợp nhu cầu thực.
Theo dữ liệu BSC Research, năm 2015, tổng nguồn cung căn hộ tại TP.HCM đạt hơn 40.000 căn, trong đó phân khúc trung cấp và vừa túi tiền chiếm tỷ trọng lớn. Tuy nhiên, từ giai đoạn 2023–2025, nguồn cung sụt giảm mạnh, chỉ còn khoảng 5.000–10.000 căn mỗi năm.
Trong khi đó, nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp. Theo BSC, điều này góp phần khiến mặt bằng giá nhà tiếp tục neo cao dù thanh khoản thị trường chưa phục hồi hoàn toàn.
Thu nhập 50 triệu đồng/tháng có mua được nhà?
Để đánh giá khả năng mua nhà của người dân, BSC đã thực hiện bảng phân tích độ nhạy với giả định giá nhà trung bình theo kế hoạch mở bán sắp tới vào khoảng 80 triệu đồng/m2. Với căn hộ diện tích 70 m2, tổng giá trị vào khoảng 5,5 tỷ đồng, thời hạn vay giả định là 25 năm.
Các biến số được đưa vào mô hình gồm thu nhập hộ gia đình tối thiểu 50 triệu đồng/tháng – nhóm khó tiếp cận nhà ở xã hội, tỷ lệ vay trên giá trị căn nhà và mức lãi suất vay mua nhà.
Theo BSC, chi phí tiền nhà hàng tháng tương đương 30–40% thu nhập được xem là mức an toàn tài chính, trong khi 50% thu nhập là ngưỡng tối đa nhiều hộ gia đình có thể chấp nhận.
Với hộ gia đình thu nhập 50 triệu đồng/tháng, nếu vay 40% giá trị căn hộ và lãi suất ở mức 10%/năm, chi phí trả nợ chiếm khoảng 39% thu nhập. Nếu vay 50%, tỷ lệ này tăng lên khoảng 48%. Trong trường hợp vay 60%, chi phí trả nợ lên khoảng 58% thu nhập, còn vay 70% sẽ tạo áp lực rất lớn, khoảng 68% thu nhập hàng tháng.
Nếu lãi suất tăng lên 14%/năm, gánh nặng tài chính sẽ lớn hơn đáng kể, đặc biệt với nhóm sử dụng đòn bẩy cao.
Thu nhập 60 triệu đồng/tháng dễ thở hơn
Đối với hộ gia đình có thu nhập 60 triệu đồng/tháng, khả năng chi trả được cải thiện rõ rệt.
Cụ thể, nếu vay 40% giá trị căn hộ với lãi suất 10%/năm, chi phí trả nợ tương đương khoảng 32% thu nhập hàng tháng. Nếu vay 50%, tỷ lệ này vào khoảng 40%. Với mức vay 60%, chi phí trả nợ tương đương khoảng 48% thu nhập.
Theo BSC, nhóm khách hàng có thu nhập trung bình khá trở lên vẫn có thể tiếp cận nhà ở nếu kiểm soát tốt tỷ lệ vay và lựa chọn thời điểm mua phù hợp.
Lãi suất 10–10,5% vẫn trong tầm kiểm soát
Từ các kịch bản tính toán, BSC cho rằng khả năng chi trả của các hộ gia đình tiêu chuẩn có nhu cầu ở thực vẫn đáp ứng được trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà quanh 10–10,5%/năm và giá nhà trung bình khoảng 80 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, áp lực tài chính sẽ tăng mạnh nếu người mua vay tỷ lệ quá cao, thu nhập không ổn định hoặc lãi suất tăng trở lại trong thời gian tới. Do đó, người mua nhà cần cân nhắc kỹ dòng tiền dài hạn thay vì chỉ nhìn vào khoản vay ban đầu.
Anh Mai