Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Tây Ninh đang lấy ý kiến về hồ sơ dự thảo Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trên địa bàn tỉnh, dự kiến áp dụng từ ngày 1/7/2026. Đây là cơ sở quan trọng để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũng như các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến đất đai.
Hiện nay, bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh đã được HĐND tỉnh ban hành theo Nghị quyết số 49/2025/NQ-HĐND và có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Bảng giá đất được xây dựng theo Luật Đất đai 2024, bảo đảm nguyên tắc thị trường, phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương và góp phần thu hẹp khoảng cách giữa giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.
Cách xác định giá đất
Theo dự thảo quyết định đang được Sở Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến, giá đất được xác định bằng giá đất trong bảng giá đất nhân (x) lần lượt với các hệ số điều chỉnh. Tùy theo từng loại đất, đối tượng sử dụng đất, hình thức sử dụng đất, khu vực, vị trí đất, hệ số sử dụng đất và cơ cấu sử dụng đất, cơ quan chức năng sẽ áp dụng hệ số điều chỉnh phù hợp.
Dự thảo đưa ra 3 nhóm hệ số chính.
Thứ nhất là hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường (Ktt), được áp dụng đối với đất nông nghiệp, đất ở, đất khu - cụm công nghiệp, đất phi nông nghiệp.
Thứ hai là hệ số điều chỉnh quy hoạch (Kqh), áp dụng đối với các trường hợp có yếu tố quy hoạch.
Thứ ba là hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng khác (Kah), được xác định bằng 1,0 đối với các loại đất ban hành kèm theo bảng giá đất của tỉnh Tây Ninh.
Cách tiếp cận này cho thấy hệ số điều chỉnh giá đất không chỉ dựa vào bảng giá đất đã ban hành, mà còn tính đến biến động thị trường và yếu tố quy hoạch của từng khu đất, thửa đất, dự án. Đây là điểm đáng chú ý, bởi trong thực tế, cùng một loại đất nhưng giá trị có thể khác nhau đáng kể tùy vị trí, khả năng khai thác, quy hoạch xây dựng và hệ số sử dụng đất.
Hệ số K đất ở: phổ biến từ 1,0 đến 1,5 lần, một số khu vực lên tới 3,0 lần
Đối với đất ở, Tây Ninh dự kiến áp dụng hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường dao động từ 1,0 đến 3,0 lần trên toàn tỉnh.
Theo phụ lục kèm theo, phần lớn các tuyến đường, khu dân cư trên địa bàn tỉnh Tây Ninh được đề xuất hệ số từ 1,0 đến 1,5 lần. Mức này tập trung tại các khu vực đô thị, trung tâm xã, phường, các tuyến đường thương mại hoặc khu vực có giao dịch bất động sản tương đối sôi động.
Đáng chú ý, một số khu dân cư tập trung tại xã Hưng Điền được đề xuất hệ số từ 2,0 đến 3,0 lần. Trong đó, mức cao nhất 3,0 lần xuất hiện tại một số vị trí thuộc Cụm dân cư vượt lũ Hưng Điền B cũ và Cụm dân cư vượt lũ Hưng Điền cũ, bao gồm đường 79 và một số tuyến đường nội bộ còn lại.
Ngoài ra, nhiều tuyến đường trung tâm tại các phường, xã khác được đề xuất hệ số từ 1,4 đến 1,5 lần, phản ánh mức độ tăng giá đất tại các khu vực có lợi thế về dân cư, thương mại và hạ tầng giao thông.
Hệ số K đất nông nghiệp: phổ biến 1,0 lần, cao nhất 1,5 lần
Đối với đất nông nghiệp, dự thảo đề xuất hệ số Ktt dao động từ 1,0 đến khoảng 1,5 lần.
Phần lớn diện tích đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất rừng sản xuất trên địa bàn Tây Ninh được giữ ở mức 1,0 lần. Điều này cho thấy giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất hiện hành cơ bản đã phản ánh tương đối sát mặt bằng giá thị trường.
Tại một số khu vực có lợi thế về hạ tầng giao thông, nằm gần trung tâm đô thị, hệ số được đề xuất nâng lên mức 1,1 đến 1,2 lần.
Mức cao nhất khoảng 1,5 lần tập trung tại một số vị trí dọc Quốc lộ 22, Quốc lộ 22B, đường tỉnh 782 và các khu vực trung tâm thuộc Gò Dầu, Trảng Bàng và một số địa bàn phát triển công nghiệp, dịch vụ mạnh của tỉnh.
Giá đất nông nghiệp ở trung tâm hành chính mới Tây Ninh hiện ra sao?
Hệ số K đất khu, cụm công nghiệp ở mức 1,0 lần
Đối với đất khu công nghiệp và cụm công nghiệp, dự thảo đề xuất hệ số Ktt thống nhất ở mức 1,0 lần. Điều này đồng nghĩa giá đất tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp sẽ được áp dụng theo đúng bảng giá đất Tây Ninh 2026 đã ban hành mà không điều chỉnh tăng thêm theo biến động thị trường.
Các khu, cụm công nghiệp lớn trên địa bàn tỉnh như Khu công nghiệp Phước Đông, Khu công nghiệp Thành Thành Công, Khu công nghiệp Trảng Bàng, Khu công nghiệp Chà Là, Khu công nghiệp Hiệp Thạnh và nhiều cụm công nghiệp khác đều áp dụng mức hệ số này.
Việc giữ nguyên hệ số 1,0 lần được đánh giá là nhằm duy trì môi trường đầu tư ổn định, tránh làm tăng chi phí thuê đất và sử dụng đất đối với doanh nghiệp sản xuất.
Các loại đất nông nghiệp và phi nông nghiệp khác được xác định theo nguyên tắc tham chiếu
Đối với các loại đất nông nghiệp khác không được quy định riêng, dự thảo áp dụng nguyên tắc tham chiếu.
Cụ thể, đất chăn nuôi tập trung và đất nông nghiệp khác sẽ áp dụng hệ số Ktt của đất trồng cây lâu năm tại cùng khu vực, vị trí, phạm vi đất; đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng áp dụng hệ số K của đất rừng sản xuất; các loại đất nông nghiệp còn lại áp dụng hệ số Ktt của đất trồng cây hằng năm tại cùng khu vực.
Do đó, hệ số K của nhóm đất này thực tế dao động tương tự đất nông nghiệp, phổ biến từ 1,0 đến khoảng 1,5 lần.
Đối với nhóm đất phi nông nghiệp còn lại, Tây Ninh không xây dựng hệ số riêng mà áp dụng theo loại đất tương ứng.
Nhiều loại đất như đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất quốc phòng, đất an ninh, đất tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang... được xác định hệ số theo đất ở hoặc đất sản xuất phi nông nghiệp tại cùng khu vực.
Do đó, hệ số K của nhóm đất này có biên độ khá rộng, dao động từ 1,0 đến 3,0 lần, tùy thuộc khu vực áp dụng và loại đất được tham chiếu.
Hệ số K theo quy hoạch cao nhất 1,35 lần
Ngoài hệ số biến động thị trường, dự thảo còn quy định hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (Kqh).
- Đối với các dự án thấp tầng, hệ số Kqh dao động từ 1,0 đến 1,1 lần.
- Đối với các dự án cao tầng, hệ số Kqh dao động từ 1,10 đến 1,35 lần. Mức cao nhất 1,35 lần áp dụng đối với các dự án có hệ số sử dụng đất từ 12 lần trở lên.
Về quy định chuyển tiếp, đối với các hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã ban hành thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính trước ngày quyết định có hiệu lực thì tiếp tục thực hiện theo quyết định, thông báo đã ban hành.
Đối với giá đất cụ thể làm cơ sở tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, dự thảo phân thành hai trường hợp. Nếu đã có văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thì tiếp tục thực hiện thủ tục trình phê duyệt giá đất cụ thể, không phải thực hiện theo quyết định mới. Nếu chưa có văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thì thực hiện theo quy định tại quyết định này.
Đối với dự án đang thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng chưa phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, dự thảo cũng đưa ra nguyên tắc xử lý cụ thể. Trường hợp dự án đã có quyết định phê duyệt giá đất cụ thể hoặc đã có văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, nếu mức giá này thấp hơn giá đất tại bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh thì thực hiện theo quyết định mới. Nếu bằng hoặc cao hơn thì tiếp tục áp dụng theo giá đất cụ thể đã được phê duyệt hoặc đã được thẩm định.
Với trường hợp chưa thực hiện xác định giá đất cụ thể hoặc chưa có văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, việc xác định nghĩa vụ tài chính sẽ thực hiện theo quy định tại quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất.
Dự thảo Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh Tây Ninh đang được lấy ý kiến đến ngày 10/6. Trong bối cảnh bảng giá đất mới đã được áp dụng từ đầu năm 2026, việc ban hành hệ số K được xem là bước hoàn thiện quan trọng trong hệ thống căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính đất đai.
Khi được ban hành, hệ số K sẽ tác động trực tiếp đến việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác. Đồng thời, đây cũng là công cụ giúp địa phương từng bước đưa giá đất tính nghĩa vụ tài chính tiệm cận hơn với giá trị thực tế trên thị trường.
Thúy Hà